文/贾畅
军队房地产是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。军队房地产是我国房地产的组成部分,对军队房地产的估价,既要依据国家房地产管理法规、制度,又要遵从军队房地产管理要求。
军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部（自2016年1月名称改为：军委后勤保障部）代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。
一、 军队房地产评估的背景
经中央军委主席习近平批准，从2015年6月至2016年1月，在全军开展工程建设项目和房地产资源管理专项整治，集中纠治计划外工程、“三超”项目、擅自建设楼堂馆所和办公用房超面积、军用土地纠纷、擅自处置房地产、违规租赁房地产等6类突出问题，推动基建营房事业健康有序发展。专项整治结束之后，总部将深化固化经验做法，研究出台加强全军工程建设项目与房地产资源管理的若干规定，推动有关条例和规章制度的完善配套，在组织领导、项目审批、计划管理、招标竞价、建管模式、监督问效等方面，建立系统完备的长效机制。从2016年开始，总部每年进行重点督查，推动军队工程建设项目和房地产资源管理走上正规化、法治化、制度化轨道。
随着军队房地产管理的逐步正规化、法制化及制度化，军队房地产评估也必须在合法合规的基础上、按照国家及军队相关规定进行。
二、 军队房地产评估的法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”地方及军队房地产评估项目均需遵循的法律、法规有：
1、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十二号）
2、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第二十八号）
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第七十二号）
作为我国房地产的组成部分，根据军队房地产管理要求，军队房地产评估项目尚需依据的法律文件：
1、《中国人民解放军房地产管理条例》（〔2000〕军字第26号）
2、《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）
3、《军队房地产租赁管理办法》
4、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》
5、《关于从严规范军用土地管理有关问题的通知》
6、《中华人民共和国军事设施保护法》
7、《中国人民解放军保密条例》
三、 军队房地产评估项目类型
(一) 土地转让价格评估
1、相关规定
国土资源部、财政部、解放军总后勤部《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）文件规定，除整宗空余土地、部队部署调整搬迁后空出土地、军队售房区土地、独立坐落干休所土地，以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地外，其它军队空余土地原则上不得转让。
2014年，总后勤部发布《关于从严规范军用土地管理有关问题的通知》，通知提出，要严控土地转让。总后勤部要求除保障战备训练、新组扩编部队建设、干休所改造以及地方政府规划占用等涉及的土地转让项目外，其他以筹措经费为目的的项目一律停止，因此，目前经营性土地转让项目已停止。
2、评估类型
根据上述规定，结合实际评估中遇到的情况，军队土地转让按照土地的未来开发利用形式可分为经营性及公益性项目两类。因目前经营性土地转让项目已经停止，目前该类项目均为追溯性评估，解决原土地转让项目实施过程中用途、容积率等土地使用条件变动而产生的问题，追缴土地价款差额；或者复核原土地转让报告。以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地涉及的土地价格评估。
即土地转让价格评估类型一为经营性项目土地转让价格追溯性评估；类型二为地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地，即公益性项目涉及的土地价格评估。
(二) 房地产租赁价格评估
1、相关规定
根据《军队房地产租赁管理办法》、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，军队空余房地产租赁范围主要包括现有空余营房、场地及附属设施设备。严格管控租赁范围，停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目，停止军以下作战部队空余房地产租赁项目，严禁出租新建、扩建、翻建房屋，严禁出租未按规定纳入集中储备的空余房地产，防止和纠正乱铺摊子、乱上项目、擅自扩张租赁规模范围等行为。
出租的军队空余房地产主要用于办公、商业、餐饮以及科研、文化、福利等事业。其中，整坐落空余房地产也可以用于企业生产、教学、仓储、种植养殖等项目。租期一律不得超过5年，采取公开招租、公平竞价、公示结果的方式，确保招租程序阳光透明。
2、评估类型
根据上述规定可见，军队房地产租赁价格评估为公开市场条件下的租赁价格评估，需注意评估对象是否符合军队房地产出租要求。
四、 军队房地产评估程序及思路
（一）经营性项目土地转让价格追溯性评估
目前经营性土地转让项目已停止，该类型项目主要为追溯性评估，以追缴土地价款或复核原项目合理性。根据《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）规定，军队经营性项目土地转让需符合下列条件：
首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。
第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。
第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
基于上述规定，对于经营性项目的土地转让价格追溯性评估，可按以下程序进行：
1、了解项目背景，确定估价对象范围
因项目现状可能与估价期日的状况存在较大差异，因此，首先与委托方沟通，了解项目背景以及相关的规划手续，注意项目的合法性文件对于项目的土地用途、开发利用和规划设计条件的规定，以及现状建设情况与规划的差别。对于项目的原规划情况，可依据《国有土地使用合同》及相关规划文件确定，如资料不充分，需协调相关单位调取档案材料。
其次，要明确评估对象范围。包括坐落位置、面积、用途等，避免先入为主，产生评估范围上的差异；以及确定评估对象权利状态，于估价期日的土地已使用年限、剩余使用年限，是否受到限制、是否完整等。
2、确定估价期日
根据总后勤部对上报材料的要求，确定具体的估价期日，一般为原土地估价报告的估价期日或土地转让合同签订之日。
3、实地查勘
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅根据委托方或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。在追溯性评估中，估价对象于实地查勘日的状况可能发生了较大变化，因此，估价人员除亲临现场，实地查明有关情况外，对估价对象的历史状况，如历史照片、当事人情况介绍等要多方取证，辅助实施“实地查勘”这一评估程序。
在实地查勘过程中应对照地籍图纸，判明估价对象的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，特别注意防止误勘。
4、确定评估思路
经营性项目土地转让价格的追溯性评估，亦根据《城镇土地估价规程》的要求，选用适宜的估价方法，普遍采用市场比较法及剩余法进行测算。在运用市场比较法的过程中，重点在于准确把握估价期日的地价水平，可通过走访国土局，以及在中国土地市场网的土地市场交易实例查询，了解估价期日的土地价格水平。
在运用剩余法过程中，对于项目开发完成后的价值，可通过在当地住建委的走访调查，以及对中介服务组织的现场咨询，初步了解相关信息；同时，对包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等资料进行搜集，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型，推算出估价期日的房地产价值水平。对于项目的开发成本资料，可通过造价信息查询了解。
在评估测算初步完成后，结合当地的基准地价标准，以及搜集到的政府部门及网上公开信息等对价格水平进行验证，确保结果客观合理。
（二）公益性项目土地价格评估
1、项目特征
地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用军队土地，涉及到军队公益性项目土地价格评估。
公益性用地的价值主要体现在所服务对象的价值上。公益性用地与经营性用地存在着相互依存、相互促进的关系，公益性用地能促进生活环境的改善，吸引更多的外来资金投入，是政府和社会对于城市土地利用结构优化和土地资源合理配置的空间功能选择，它和经营性用地由于不同的土地用途，其经济产出能力不一样，公益性用地依存于经营性用地，是通过经营性用地的效益提高来实现其用地价值，为社会利益服务，其社会效益和经济效益难以准确量化，具有隐含性。
2、评估思路
对于公益性项目，其评估思路总体上与经营性用地价格评估的途径没有差别。但由于城市公益性用地的市场交易案例少，市场比较法的应用受到很大的限制，最简便的方法是成本逼近法，规避了公益性用地的利用效益难以确定的问题，但是由于现实中土地价格直接决定于效用，而不是成本，成本加利润是产品定价的方法，因取得建设用地所采用的征地补偿标准或者城市房屋征收补偿标准不合理的情况时有发生，用成本法估算价格容易出现偏差。
考虑到公益性用地与经营性用地的相互依存关系，评估过程中，可参照公益设施所服务区域的控制性详细规划，根据区域规划的经营性项目用途、容积率、面积比例情况，采用适宜的估价方法，分析不同经营性用途的地价水平，按照控制性详细规划中的用地比例，得出区域地价的平均水平，与成本相互验证，综合评定。
（三）租赁价格评估
1、项目特征
军队房地产出租，采取公开招租、公平竞价、公示结果的方式，确保招租程序阳光透明。
军队房地产在经营范围方面存在一定的限制：不可用于娱乐项目。租赁方式多为整租，租赁期限不超过5年。军队房地产进行出租，办理《军队房地产租赁许可证》，免征收房产税、营业税。
2、评估思路
分析军队房地产租赁项目特征可见，其价值类型为公开市场租金价格，因此主要采用比较法及收益法进行评估。军队空余房地产一般为空余营房、场地等，不带装修，多采用整租方式对外出租。估价过程中，可先求取估价对象在分租条件下的租金（分租是市场上常见的出租情况，主要特点是散租、租约在1-3年为主、公共部位已完成装修，承租户可直接入住或按自己的风格进行室内装修，常见情况是物业费单付）。其次，因项目拟整体出租，出租后由承租人负责物业日常管理工作，且存在不能全部分租出去的风险，现状无装修，承租方预计将要投入的装修成本也要在租期内摊销完毕。综合分析市场上同类物业整体出租租金与分租租金的差异，以及承租方的投入摊销情况和一定的利润要求，确定整体出租的租金与市场租金的比例，得出项目租金。
五、 军队房地产评估注意事项
军队房地产评估具有保密性的要求，因此，在评估过程中，需要注意以下几点：
1、不得进入军事管理区域，不得拍摄记录有关军事设施、装备等。
2、对于军队提供的文字及图表资料，做好保管，项目结束后及时归还。评估过程中及评估结束后，不得发表及讨论有关情况和评估结果。
3、评估的电子文档和材料注意保密，不可上传至网络。
作者介绍：贾畅
房地产经营与管理学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询一部高级项目经理兼技术负责人。
