文/郝强 刘同愿

一、背景及基本情况

（一）背景

近年来，北京市经济快速发展，城市化进程不断加快，城市规划水平进一步提高，土地供应明显不能满足社会发展日益增长的用地需求。土地一级开发状况直接关系到土地供应规模，但在实际实施过程中也出现了种种问题，如征地拆迁成本不断提高、开发项目进度慢、市政配套不完善、土地储备负债高等。

市政配套建设是土地一级开发过程中的重要部分，市政配套建设完善程度在很大程度上影响了土地供应。北京市市政配套建设一般可分为两种：一是政府统一建设市政配套：主要为各区、县次干道、支路等；另一类是由一级开发主体进行的项目内市政基础设施建设。如何更好地完善区域市政配套建设，解决市政建设中的问题，积极保障土地供应是摆在我们面前的重要课题。

（二）市政配套建设中的主要问题

根据对部分远郊区、县市政建设的调研，当地市政配套主要存在以下问题：

1、区域内整体市政配套建设不完善

一级开发项目所在区域一般位于偏远位置，市政配套多为新增建设，配套设施建设不太成熟

2、建设主体不统一、管理不规范。

市政配套建设主体多，如区政府、乡镇政府、开发商等建设主体不统一、管理不规范，使得建设成本不透明。

3、市政配套费收费不规范

因建设主体多、管理不规范，部分市政配套建设成本难以计入土地一级开发项目。入市的过程中，市政配套费用成本如何承担的问题突出。乡镇政府、开发商等市政建设主体为收回前期投入，多采取向二级土地竞得单位收取市政配套费，且收费标准不统一、不透明等问题严重。

研究主要针对部分远郊区、县在土地一级开发中市政配套建设费用出现的问题进行调研、研究并提出建议。

二、相关概念

（一）土地一级开发市政建设范围

土地一级开发市政建设一般指项目范围内的市政道路及市政管线的修建。

（二）市政基础设施建设成本

根据相关政策和实际情况，市政基础设施配套成本分为两部分：

一是大市政配套：如主干道、次干道、变电站、水厂、污水处理厂等市政基础设施等，该部分费用不能够纳入土地一级开发成本，一般为政府财政拨付。

二是土地一级开发项目专项市政配套：指针对地块入市能达到建设条件的市政配套建设部分，如五通一平或七通一平，且能够纳入土地一级开发的成本。

（三）按照建设主体可以将建设内容分为以下几种类别：

三、主要工作内容及工作程序

四、项目主要研究成果介绍

区域市政配套建设示意图

（一）市政配套费收费原因分析

1、当地市政建设公司自筹资金投资建设市政配套设施

由于区、县政府难以负担或未及时建设区域内大市政建设，造成当地乡镇政府或开发区自筹资金组建市政投资建设公司进行区域市政配套建设（包含主次干路等大市政配套、项目市政配套）。

2、市政配套建设成本难收回

因主次干道等大市政建设费用不能够纳入土地一级开发成本，且由区、县财政直接承担存在困难。当地市政建设单位难以通过土地一级开发项目入市收回投资，为收回前期投资，区域内土地一级开发地块入市时多通过以“三通一平”方式入市，由二级土地竞得单位缴纳市政配套费。

（二）市政配套费收费问题分析

1、与北京市现行政策相违背

市政配套费用向二级开发单位收取虽然有一定的合理性，但其与北京市现行政策是相违背的。事实上竞得土地的二级开发单位承担了部分应由当地政府财政承担的大市政建设费用。

2、建设主体不统一，收费标准计算规则不统一

因地理差异、规划设计及施工进度等因素存在差异，各区域市政配套费收取标准存在价格不一致属于正常情况。但收费标准计算规则应一致。

3、收费不公开、不透明

部分收费出现有弹性，容易导致对外界形成收费不透明、不公平的现象。

（三）解决建议

1、统一市政配套费计算规则

统一市政配套费核算口径；

统一市政开发企业利润率；

统一市政配套费计量单位。

2、分类处理

如对区财政能承担的大市政建设成本，应由区财政拨付，若财政难以拨付的，则需要由二级开发单位在取得土地后另行支付，并给出明确的收费标准和收费依据。

五、总结

政府部门政策研究的重点在于对现状问题的把控，以及对存在问题的分析，可以通过对周边政策实施更为科学合理的区、县进行调研，并提出相关建议，与相关部门和专家进行讨论，形成成果文件。工作中最重要的是角色意识的转换，作为政府购买社会服务的承接单位，需要时刻处在政府工作部门的角度思考和分析问题。

政府部门政策研究，需要我们时刻留意与项目相关的信息，了解和项目有关的政策新动向，学习并分析与项目相关的最新政策；在钻研学习的过程中，善于发现问题，并针对存在的问题提出新的建议；和相关部门沟通，满足政府购买社会服务的目的，解决相应问题，并让相关委办局接受，最终才能形成新的成果文件，完成政府部门政策研究。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部副总经理。

作者介绍：刘同愿

土地资源管理学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。