近期，北京市提出发展城市副中心建设，带来通州区房价的快速上涨。从2015年至今，通州区新建商品住宅单价从两万元跳涨至6万多元，翻了两倍还多，最终政府不得不出台区域性限购措施，遏制通州房价的继续上涨。在同一时期，北京全市平均房价虽然也在上涨，但涨幅仅为50%左右。

  为什么通州房价会在短期内出现如此惊人的涨幅和涨速？有人说是少数人的炒作，有人说这是市场的过度反应。其实无论是人为炒作还是市场反应过度，都离不开市场对通州未来快速发展的强烈预期，而这种预期则是建立在资源集中配置的判断上。随着城市副中心的建成，北京市委市政府四套班子以及市属机构将集体搬入通州，到时通州不再是一个普通的郊区，而是全面脱胎换骨地升级为市区，并成为新的北京政治中心。市级政治中心的迁入，将带动经济、文化、信息、教育、医疗、投资和基础设施等一系列资源的同步迁入。

  举例来说，为配合城市副中心的建成，通州已经引进了北京二中、首师大附中、育才学校和史家小学四所重点校，未来两年还将持续引入北京小学、实验二小、北京四中、北京五中、景山学校、人大附小、人大附中、北理工附中、皇城根小学、北海幼儿园等市级核心教育资源。在医疗资源方面，除了目前已经引   入通州区的北京东直门医院，正在洽谈的安贞医院、友谊医院、首都儿研所、北大人民医院等全国著名三甲医院，都将在不久的将来进驻通州。在环境治理方面，未来通州区域内主要河道水质都将达到四类标准，城市污水处理率和垃圾无害化处理率将达到100%，绿化覆盖率将达到51%，公园绿地500米服务半径覆盖率将达到90%。这些市级核心优质教育、医疗资源的流入，以及环境资源的优先改善，将引领全市的投资、人才、就业和消费等将向通州汇集，未来通州将成为名副其实的全市投资中心、宜居中心和就业中心，在这样的利好刺激下，通州房价产生立竿见影的大幅上涨也就不足为奇了。

>  政府采用行政手段在城市副中心优先配置各类资源，导致所在区域房价短期大涨的现象，本文称之为“副中心现象”。通过对“副中心现象”的分析，我们不难得出结论：房价的决定因素无外乎三个词：资源、资源还是资源。有人说决定房价的唯一因素是地段，但好的地段必然是各类优质资源的聚集地，而政府是决定资源分布的核心力量，通过政府力量把优质资源集中到任何地方，都会产生“点石成金”的效果。

  推而广之，我们再来看看全国的房价。一直以来中国的房价除了“泡沫论”以外，还有三个显著的不均衡特征：即区域的不均衡、城乡的不均衡和业态的不均衡。

  先来看区域的不均衡。大家都说中国房价高，房市有泡沫，其实指的是北上广深等一线城市。以北京为例，四环周边的住宅新房单价已全面突破10万元大关，而且在成交上往往也是“日光盘”。一线城市住宅房价之高、成交量之大，足以笑傲全球。但这并不是全国现象，我们三四线城市的房价和成交量远远落后于一线城市，即便在这些城市的市中心，新建住宅房价在四五千元的也比比皆是，这些城市发愁的不是房市泡沫，而是巨大的存量无法消化。

其次是城乡的不均衡。我们所说的住宅都是特指城市中的商品住宅，并不包括乡村里农民兄弟的住宅。相比城市里一套住宅动辄几十万、几百万甚至几千万元的价格，农村里的住宅价格几乎为零。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地只能在本村域范围内流转，外村村民和城市居民购买均属违法。而本村村民如果想要获得新的宅基地，可以向村委会申请，村委会批准后即可无偿取得。因此存量的农村宅基地根本没有合法有效的购买人，因此无法实现真正意义上的流通，也就基本没有市场价格。

  第三是业态的不均衡。房地产按照其用途或业态的不同，可以分为住宅、商业、办公和工业四大类。在不同的城市和区域，这四种业态的价格有明显的差异。目前在北上广深等一线大城市，住宅价格要高于办公和商业地产；而在中小城市，商业和办公的价格则高于住宅。工业房地产一般都位于城市郊区，其房价是四类中最低的。

  是什么原因导致了我国房价的不均衡特征呢？如果我们深入探究原因，不难发现其原因和背景与本文中的“副中心现象”有异曲同工的相似。

  首先，房价在区域上的不均衡，主要是由资源配置的差异性造成的。北京、上海、深圳、广州等一线城市，之所有房价高，是因为它们汇聚了全国最优质的投资、文化、教育、医疗、基础设施等资源。例如，亚运会、奥运会、世博会、迪士尼乐园、环球影城、国家金融中心、亚投行、央企总部、顶级大学和科研院所、全国著名三甲医院等等，这些国家级的重大资源、部门或项目，基本都被配置在北上广深，这些独一无二的优质资源配置，使得这些城市具有了无可比拟的优势，这些优势助推了这些城市房价的持续上涨。因此，房价区域不均衡的根源是资源配置的极度不均衡。

  其次，房价在城乡上的不均衡，是中国法律和金融政策的“不均衡”造成的。城市商品住宅之所以房价高，源于它具有更加完善的产权，城市住宅具有政府颁发的产权证，可以自由流通，银行为其流通提供融资，还可作为个人的财产证明和信用担保，因此它已不再是简单意义上的居所，而是城市居民的重要资产和收益来源，因而成为人们争相追逐的“宠儿”，房价自然水涨船高。反观农村宅基地，在法律上虽然村民拥有名义上的使用权，但其基本没有现代产权的特征。农村宅基地的产权证明为“宅基地使用证”或“宅基地批示”，多为村委会制证，其流通受到法律的限制，银行拒绝为其提供融资，无法作为个人的财产证明和信用担保，因此它只能作为农民的居所，无法和个人资产与收益联系起来。法律和金融政策的“偏见”，使得我国广泛存在的农村宅基地都无法获得正常的市场价值。

  第三，房价在业态上的不均衡，同样与中国法律和金融政策导向有关。在中国房地产的发展初期，由于住宅价格还没有被炒高，商业和办公楼的价格明显高于住宅，政府对商业和办公用地收取的土地出让金也高于住宅。但随着政府大力扶持住宅产业发展，银行加大了对住宅消费信贷的倾斜力度，住宅按揭贷款的首付比例降低到20%，利率下浮10-20%，而商业办公的按揭首付不得低于50%，利率更是要上浮10%以上，这就使得住宅相对于商业办公而言具有更加明显的投资优势。这种金融政策导致的业态不均衡在大城市的中心区尤其显著，这些地区本来就是各类资源的集散地，因而会放大这种不均衡，使得住宅价格明显高于其他类型的房地产价格。

  综上所述，法律、政策和资源的不均衡是导致“副中心现象”和房价不均衡的根源。如果我们把视角扩展来看，发现这些根源不是普适的，在全球其他国家并不常见，而是具有鲜明的中国特色。这种中国特色的背景，一方面是因为中国地域辽阔，人口众多；另一方面是因为中国是一个典型的发展中国家，经济社会发展起步晚、起点低、底子薄。这两个原因导致国家不得不把有限的资源首先配置在部分区域，使一部分区域和一部分领域得到优先发展。根据国家发展战略，用不均衡的法律政策和资源配置，让一部分地区和一部分人先富起来，这是我们必然要经历的阶段和过程。因此，在改革开发的三十多年时间里，我们都是在用农村来支持城市，用中西部来支持东部沿海，用农民来支持城市居民。这种法律、政策和资源的倾斜，造成了全国经济和社会发展的不均衡和差别，“城乡剪刀差”、东西部的贫富差别、城市居民和农民在收入、教育、医疗和社会保障上的差别等等，房价的差别和不均衡只不过是其表现形式之一。

  需要指出的是，这种不均衡在发展初期是不可避免的，或者说有其相对合理性，但只是权宜之计，从长远看是不合理的，因而不应成为一种常态。随着国家经济和社会发展到一定程度，我们应当逐渐减少直至消除这些不平衡，把国家重点资源更多地分配到中西部欠发达地区，逐步缩小东部沿海和中西部区域的巨大差距；在法律和政策上，去除各种歧视性规定和条款，逐步消除因资源配置不合理导致的城乡差别和产业差别。

  根据中国目前的国情，要彻底消除这种源头上的差别和不均衡，可以说并不容易。我们需要持续深化改革，一方面国家要着力弥补中西部、三农等后发区域和领域在上一轮发展中的欠账，它们作为奉献者理应得到补偿；另一方面，国家要逐步降低政府对各类资源的垄断，让市场逐步成为配置资源的主要力量。只要是政府还在垄断各类资源的配置，就会不断地出现“副中心现象”，很难实现真正的社会公平和平衡。同时，我们需要在投资、教育、医疗和社会保障等领域，在土地制度和金融体制等方面进一步加快改革步伐，让更多的竞争机制进入这些领域，而不是成为垄断资源。只有当法律和政策走向更加公平，资源实现合理均衡配置时，“副中心现象”才会逐渐减少和消失，中国社会和经济发展才会逐步走向公平和健康，作为经济晴雨表的房价也将逐步走向均衡。

 

作者介绍：杜建国

  高级经济师、工程硕士、EMBA、注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）、英国特许房屋经理（MCIH）、香港测量师、国际房地产咨询师（MFIABCL）。

  1996年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2007—2011年担任公司董事总经理。北京房地产估价师和土地估价师第二届理事会教育考试委员会秘书长。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会“优秀估价师”称号。