2016年北京市土地招拍挂市场分析
文/徐燕 张佳琦
2016年北京市土地市场成交地块共计44宗，其中有3宗为"一次性招标"的棚户区改造项目，剩余41宗为挂牌出让，2016年土地供应大幅下降，土地成交量和交易额均创下历史新低，但全年平均楼面地价再创新高，呈现“量跌价涨”的趋势。
1.土地市场量跌价涨，供不应求
受北京市严控新增建设用地政策的影响，2016年土地供应量、交易额均为五年来最低，2016年北京市共成交土地41宗，较2015年减少67宗，成交额、建设用地面积、规划建筑面积分别为582.51亿元、415.44万平方米、588.19万平方米，同比下降132.67%、67.88%、152.05%。
2016年平均楼面地价并未降低，再创新高，2016年平均楼面地价达14494元/平方米，同比增长7.69%。整体呈现“供不应求”“量跌价涨”的趋势。
表1 2012-2016年北京市土地招拍挂市场成交情况表
2016年全市土地交易波动明显，供地主要集中在第四季度，占总成交量的41.46%，成交额占比47.79%。
2.土地交易远郊化，地价明显提高
北京五环内开发已基本完成，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成主导，以京南地区的通州、房山、大兴和亦庄开发区最为明显，成交建设用地面积占比超过7成，海淀成交地块也位于北部远郊地区。从交易数量上看，房山区成交量最多，共9宗；从土地交易面积上看，通州区最高，建设用地面积和规划建筑面积分别达207.08万平方米、164.27万平方米。
北京六环内土地供应量减少，楼面地价越来越高，海淀区达到32469元/平方米，朝阳区达到32469元/平方米，远远超过了其他区，但随着北京市轨道交通、重点道路的建设发展以及城市基础设施的不断完善，远郊区土地价格明显提升，大兴区达到20979元/平方米，同比增长122.57%。
3.住宅成交额占五成，商业地价大幅提升
2016年土地市场交易数量最多的是工业用地，综合用地成交面积最大，但住宅用地成交额和楼面地价均最高，商业用地楼面地价大幅提升。住宅用地成交额达427亿元，占比50.09%，楼面地价为24082元/平方米，同比增长38.53%。商业用地平均楼面地价达22230元/平方米，同比增长83.55%。
4.远郊地块竞争激烈，商业用地溢价居首
2016年土地供应大减，远郊区地块竞争激烈，2016年北京市土地交易平均溢价率为31.22%，顺义区、房山区和大兴区位居前三，平均溢价率分别为109.6%、 90.32%和54.73%，昌平区、门头沟区、延庆区溢价率均为50%，海淀区、亦庄开发区溢价较低，其他区基本无溢价。
商业用地竞争更明显，平均成交溢价率高达91.01%，其中房山区长阳镇挂牌出让的商业用地溢价率高达200%。
5、小结及预测
（1）土地供需矛盾依旧突出
通过对近5年的北京市土地市场分析可知，2016年北京市土地的供应明显收紧，近日公布的《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》提出，到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，要严格控制新增建设用地，预计未来北京市土地供应依旧会持续较低水平，土地供需矛盾依旧突出。
（2）平均地价增长幅度趋缓
2016年整体土地供应量和交易额大幅下降，但市场需求并未减少，平均地价有增无减，未来地价依旧会增长，受到政策的影响，增长幅度将趋于平缓。
（3）土地交易远郊化趋势加强
《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》明确提出逐步减少中心城区特别是五环内新增用地供应，重点保障新城特别是北京城市副中心用地供应，未来土地供应也将主要集中在远郊区，土地溢价率快速增长，地块的竞争愈加激烈。
（4）棚户区“一次性招标”项目供应增多
2016年加快落实棚户区改造政策， 共完成3宗棚户区“一次性招标”政策出让地块，建设用地面积46.27万平方米，规划建筑面积159.67万平方米，预计2017年棚户区改造项目将会进一步增多。
作者介绍：徐燕
理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事副总裁。
作者介绍：张佳琦
理学硕士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部项目助理。
