文/徐燕 张佳琦

2017年第一季度北京市土地市场量升价跌，整体降温，住宅用地供应加快，特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度加大，土地溢价率回落，市场出让条件增多，保持平稳将是2017年北京市土地市场的主旋律。

一、政策分析

北京市严控新增建设用地，引导城市用地向外拓展

2016年12月初，北京市政府发布《北京市 “十三五”时期土地资源整合利用规划》，规划提出，到2020年,北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里，逐步减少中心城区特别是五环内新增用地供应，重点保障新城特别是北京城市副中心用地供应，加快形成城市功能由中心城和新城共同支撑的格局。

二、土地招拍挂市场分析

1、土地市场量升价跌，整体降温

2017年北京房地产限购政策接连出台，受严控新增建设用地政策的影响，土地市场整体降温，第一季度北京市共成交土地14宗，较2016年第四季度减少3宗，较2016年第一季度增加3宗，成交额、建设用地面积、规划建筑面积分别为215.76亿元、86.71万平方米、140.56平方米，较2016年第四季度分别下降47.04%、13.83%、27.94%，成交额较2016年第一季度下降3.33%，建设用地面积和规划建筑面积分别上升67.56%、17.81%。

表1  2017年第一季度北京市土地招拍挂市场成交情况表

从2016-2017年北京成交土地楼面均价看，楼面地价明显下降，2017年第一季度平均楼面地价15350元/平方米， 较2016年第一季度下降17.94%，较2016年第四季度下降26.51%。

图1  2016-2017年北京市成交土地楼面均价情况

2、土地成交集中在远郊区，门头沟楼面地价超2.5万

2017年第一季度土地成交主要集中在远郊区，除朝阳区外，北京城六区无成交地块，房山区成交地块最多，共成交3宗，建设用地面积、规划建筑面积均最高，分别达19.98万平方米、34.39万平方米。目前，北京五环内开发已基本完成，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成主导。

图2  2017年第一季度北京市各区的土地交易情况

远郊区的土地成交量不仅增加，平均楼面地价也不断提高，门头沟区的成交地块平均楼面地价达26519元/㎡。

图3  2017年第一季度北京市各区的平均楼面地价情况

3、住宅土地供应力度加大，楼面地价较为平稳

今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给，三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。 第一季度已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。从北京土地成交情况来看，第一季度共成交14宗土地，其中住宅用地7宗，建设用地面积57.08万平方米，占总建设用地面积的65.83%，规划建筑面积90.65万平方米，占总规划建筑面积的64.49%。

图4  2017年第一季度北京市不同用途的土地成交量情况

从土地不同用途楼面均价看，商业/办公用地楼面地价达22154元/平方米，较2016年第四季度上升34.58%，住宅用地楼面地价为17566元/㎡，较2016年第四季度下降36.04%。

图5  2016-2017年北京市成交土地楼面均价情况

4、土地溢价率明显下降，市场出让条件增多

受“限房价、竞地价”政策的影响，北京市土地价格较为稳定，第一季度北京市土地成交地块平均溢价率为20.05%，其中土地溢价率最高的是朝阳区金盏乡F3多功能用地，达到40.69%，较2016年最高的土地溢价率109%明显降低，从不同用途的土地溢价率情况看，住宅用地平均溢价率为16.82%，较2016年第四季度下降10个百分点，商业/办公用地平均溢价率为32.43%，较2016年第四季度下降7个百分点。

图6  2017年第一季度北京市各区成交地块溢价率情况

3月27日，北京市国土资源局推出2幅地块，分别位于朝阳和密云，限定商品住房销售价格，并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，上述宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

三、小结及预测

1、土地溢价率回落，保持平稳将成为主旋律

通过数据分析，北京市第一季度土地的溢价率明显降低，土地出让市场相关约束与限制条件越来越多，很好地抑制地价的快速上涨，避免了地王的出现，伴随一系列政策的出台，保持平稳将是今年北京土地市场的主旋律。

2、住宅供地加快，前三季度将完成集中供地

一季度的住宅土地市场供应加快，特别是自住房、保障房、普通商品住房的土地供应，3月份推出13块地，其中8宗为自住型商品房用地，由此也可以看北京市将在前三季度集中供地，缓解下半年的供地压力，

3、土地成交远郊化，竞争将加大

《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》明确提出逐步减少中心城区特别是五环内新增用地供应，重点保障新城特别是北京城市副中心用地供应，未来土地供应也将主要集中在远郊区，同时竞争也将越来越激烈。

作者介绍：徐燕

理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。

1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事副总裁。

作者介绍：张佳琦

理学硕士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部项目助理。