文/徐燕 张佳琦

2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）量降价升，销售均价再创新高，远郊区成为主要销售区域，受限购政策影响，库存去化速度减缓，住房供应量下降，整体市场供过于求，今年两会过后，北京市颁布一系列限购新政，市场监管和整顿力度加强，抑制房价快速增长，遏制投机炒作，不断促进北京市房地产市场健康平稳发展。

一、政策分析

1、限购新政再升级，查漏补缺

继2016年930新政后，今年北京市限购政策再次升级，认房又认贷二套房首付比例提至60%、非京籍购房连续缴个税60个月，提高首付款门槛，限制购买人群；异形房一律不能登记、落户、入学，抑制天价学区房炒作；针对二套房首付比例高的情况，不少购房者通过假离婚享受首套房贷优惠，央行营管部发布离婚一年内买房按二套算；新建商住房不得出售给个人，明确商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；住宅平房纳入限购范围，弥补之前的政策缺口。

2、房产市场加强监管，抑制投机炒作

15家房产中介门店被责令停业整顿：市住建委执法部门加强对商办类项目的执法检查，涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的15家中介门店被责令停业整顿，接受进一步调查处理。11家大型房地产经纪机构参加了北京市价监局组织的提醒告诫会，被提醒不得炒作“学区房”，不引导通过假离婚规避限购政策。53家中介被注销经纪备案：市住建委发布称，53家房地产经纪机构、分支机构因发布虚假房源信息、异地经营、违规经营等违法违规行为，被注销经纪机构备案。市工商局将开展为期两个月的房地产经纪机构专项整治工作，重点查处网上发布虚假房源、哄抬房价等行为。

二、住宅市场分析

1.一季度总体量降价升， 3月份房价增速减缓

2017年第一季度北京市住宅市场销售总量下降，但销售价格并未下降，呈现量降价升的趋势。第一季度共销售7299套，较2017年第四季度减少4286套，较2016年第一季度减少4295套；销售面积达109.06万平方米，同比下降27.65%，环比下降35.94%；销售额达455.3亿元，同比下降6.87%，环比下降29.61%。第一季度平均销售价格达41746元/平方米，再创新高，同比增长28.71%，环比增长9.87%，受限购政策影响，3月份增长速度明显下降。

图1 2017年第一季度商品住宅(不含保障性住房)销售面积情况

图2  2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售价格情况

2.远郊区成销售主力，价格涨幅增快

从不同区域看，第一季度年昌平区、顺义区和朝阳区成为主要销售区，三个区的销售面积达43.78万平方米，占比40.41%，但是主城区的销售量均有所下降，朝阳同比下降46.98%，环比下降34.98。

图3  2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

从不同区域的销售价格看，主城区房价依然占主导，前三分别为海淀区、东城区、朝阳区，海淀均价达到70508元/㎡，同比增长27.86%，环比增长39.73%，但远郊区上涨幅度增快，大兴区价格最高，销售均价为57104元/平方米，同比增长61.69%，环比增长9.54%。

图4  2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售价格情况

3.库存去化速度减慢，市场整体供过于求

2017年北京市去库存化速度减慢，截止到3月份底，库存下降至652.11万平方米，库存上升1.02%。2017年第一季度商品住宅市场供应量下降，3月份更为明显，第一季度批准上市套数为3349套，44.9万平方米，供销比为2.43，总体呈现供过于求的状态。

图5 2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）月度供应量及供销比

4. 20000（含）-30000价段成销售主流，120（含）-140平方米面积热销

从成交的价格段来分析，20000（含）-30000元/㎡的住宅销售套数最多，占比18.41%，其次为30000（含）-40000元/㎡的价段。

图6 2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）不同价格段销售情况

从不同面积的销售情况来看，2017年第一季度120（含）-140平方米的销售套数最高，占比15.26%，其次为90（含）-100平方米的住宅。

图7 2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）不同面积销售情况

5.三室两厅户型成销售主流，销售均价达45000元/㎡

2017年第一季度北京市商品住宅三室两厅户型成销售主流，共销售2108套，占总销售28.88%，销售均价达到44888元/㎡，其次为两室两厅户型，共销售1465套，销售均价达33949元/㎡。

图8  2017年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）不同户型销售情况

三、小结及预测

1、限购新政力度强劲，房产市场趋于平稳

新一轮的限购政策提高了信贷门槛，限制购买人群，在一定程度上降低了市场需求，弥补了原政策的漏洞，对快速增长的房价将起到很好地抑制作用，抑制投资购房，预计今年北京市整个房地产市场将比较平稳，不会出现大幅上升的情况，将更多地满足真正有刚需的人们的住房需求。

2、规范市场监管，房地产发展趋于良性

第一季度北京市15家房产中介门店被责令停业整顿，53家中介被注销经纪备案，这可以看出北京市加强住房市场监管和整顿，给其他中介机构敲响警钟，促进房地产市场平稳健康发展。

3、自住型商品房供应增加，利于稳定房价

2017年一季度自住型商品房土地供应增多，3月份推出13宗土地，其中8宗地为自住型商品房，预计到今年年底或明年年初，随着新增住宅项目，尤其是新增自住房项目供应的增加，北京房价也将得到有效平抑，房价将迎来回落。

作者介绍：徐燕

理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。

1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事副总裁。

   作者介绍：张佳琦

理学硕士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部项目助理。