文/刘少平

自2016年9·30政策发布后，北京市政府大力整顿、规范房地产市场秩序，严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为。为进一步整顿、规范房地产市场秩序，抑制房地产过度投机行为，疏解北京非首都功能，2017年北京市政府再次重拳出击，做出一系列举措。

一、2017年上半年北京市相关政策

【3·17新政】

2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，此次3·17新政“认房又认贷”，贷款政策“一提一降”。主要内容是：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

【3·22新政】

2017年3月22日北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，主要内容是：购房资格审核个人所得税政策执行标准中个人所得税要“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，其中按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。

【3·24新政】

2017年3月24日央行联合多部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准。规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制。

【3·26新政】

2017年3月26日，北京多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。

从项目规划到销售对象，到购房资格，再到信贷监管都给出了史无前例的严厉要求，这是继住宅“认房、认贷、认离”后，北京楼市调控再次打出重拳。措施之狠、条令之严，足以给予北京商住市场致命一击。同时商办类项目将量价齐跌的趋势也得到了诸多分析人士认同。

【雄安新区设立】

2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区。设立雄安新区是千年大计，国家大事，是深入推进京津冀协同发展做出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。继去年北京新增了通州副中心，同时把河北廊坊的北三县（大厂、香河、三河）纳入统一规划，加之今年雄安新区的设立，大规模增加未来建成区面积，全面改变了北京楼市的预期。

【住宅平房纳入限购范围】

2017年4月3日，北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，内容主要是：

（一）住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

（二）暂停向以下家庭出售住宅平房：

1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

3.无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

（三）居民家庭名下自本通知发布之日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数。住宅平房套数以不动产权证个数计。

【司法拍卖房纳入限购】

为进一步严格执行本市限购政策，促进房地产市场平稳健康发展，2017年4月27日，北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程。也就是说，过去不限购的“法拍房”，现在被纳入了限购范围。法院竞拍房产为纳入本市限购政策范围内、且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策。

【新北京人可申请自住房】

2017年4月，市住建委表示，市住建委将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点，将拿出30%的自住型商品住房，面向新北京人专项配租、配售。

二、2017年上半年北京市住宅房地产情况

1、住宅销售量大幅下降，政策调控效果明显，市场整体趋于稳定

据统计，2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数合计17405套，同比下降33.72%；销售面积累计达240.18万平方米，同比下降34.87%；销售金额累计人民币977.67亿元，同比下降23.01%。2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积和销售额情况分别见图1、图2。

 
图1：2016下半年至2017上半年商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

图2：2016下半年至2017上半年商品住宅（不含保障性住房）销售额情况

   从不同区域来看，上半年住宅销售量多集中在朝阳、顺义及昌平区，三个区销售面积达94.66万平方米，占总销售面积的39.41%。除东城、延庆、怀柔销售面积同比增幅上涨外，其他各区县销售面积同比均呈下降趋势。

图3：2017年上半年商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

2、住宅销售价格涨幅下降

从销售均价来看，2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价为40833元/平方米，同比上涨19.42%。2016年7月至2017年6月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

2016年下半年至2017年上半年商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况

图4：2016年下半年至2017年上半年商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况

从以上图表可以看出，2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比涨幅基本呈下降趋势。

3、住宅供需情况

2017年上半年商品住宅（不含保障性住房）供应量下降，批准上市面积同比减少160.63万平方米，同比下降49.61%。截至2017年6月末，商品住宅（不含保障性住房）供销比为0.81，表明市场供大于求，库存或随之增加，短期内房价有向下浮动可能。

图5：2016年下半年至2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）月度供应量及供销比

 三、2017年上半年北京市商业及办公房地产市场情况

受政策调控影响，北京市2017年上半年商业及办公房地产市场交易低迷。

2017年2季度（商办调控后）商业房地产销售量明显下降，环比下降46.04%，同比下降65.23%；销售额及销售价格也明显下降，其中销售额环比下降51.28%，同比下降66.42%；销售价格环比下降9.72%，同比下降3.42%。详见图6、图7、图8。

图6：北京市2016年1季度-2017年2季度商业房地产销售面积情况

图7：北京市2016年1季度-2017年2季度商业房地产销售额情况

图8：北京市2016年1季度-2017年2季度商业房地产销售价格情况

2017年2季度（商办调控后）办公房地产销售量同样下降明显，环比下降58.47%，同比下降83.54%；销售额及销售价格下降明显，其中销售额环比下降70.87%，同比下降82.72%；销售价格虽然同比上升5%，但环比下降29.88%。详见图9、图10、图11。

图9：北京市2016年1季度-2017年2季度办公房地产销售面积情况

图10：北京市2016年1季度-2017年2季度办公房地产销售额情况

图11：北京市2016年1季度-2017年2季度办公房地产销售价格情况

注：以上数据来源于CREIS中指数据

四、2017年上半年北京市房地产市场形势总结及预测

1、虽然北京市政府积极采取措施疏解北京非首都功能，但转移的人口支付能力较低，且我国广义货币供应量（M2）与GDP的比值在世界主要经济体中较高，资金流动性充裕，所以部分社会人士寻求房地产等增值避险资产的意愿依旧比较强烈。结合资金及人口等因素影响以及上述住宅市场近期相关指标变动情况分析知道，北京市住房需求短期内依然比较旺盛，短期内北京市政府将继续抑制投机、增加供给、缓解刚需。

2、继2016年9·30新政施行以来，北京市房地产市场止升回稳，政策效果积极显现。2017年北京市调控政策继续加码，从“认贷不认房”转变为“认房、认贷又认离”、严格控制“商改住”，加之一直以来“限房价、控地价”等措施表明，北京市未来房地产市场价格仍会以维稳为主，住宅价格涨幅会继续放缓，商业办公类房地产交易市场仍会以观望为主。

作者介绍：刘少平

工程管理学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询二部项目助理。