文/聂燕军 朱威
为加速棚户区改造，2015年6月国务院印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），提出了积极推进棚改货币化安置的要求。2016年6月北京市委、北京市政府《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》中，强调到2020年基本完成现有城镇棚户区改造任务，特别提出了统一房屋征收政策，积极推行货币化安置的要求。目前货币化安置已提升到市委、市政府的高度监督落实。本文在此背景下展开讨论。
货币化安置方式在相关文件中有提及，但实践中理解不同，执行中也有偏差。有人认为货币化安置就是货币补偿和实物安置的简单结合。货币化安置方式是货币化安置的重要内容，理解了货币化安置方式，即基本上理解了货币化安置的内涵。
国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》后，2105年8月住房城乡建设部、国家开发银行联合发文《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保[2015]125号），结合房地产去库存，提出了各地“按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标”的量化要求。部分省市在2015年前后关于城市棚户区改造相关实施意见或办法中涉及并提到了“货币化安置”概念，多数体现了房地产去库存的精神。
住房城乡建设部住房保障司副巡视员刘霞在回应“棚改危改新建对楼市库存造成压力”时表示，住建部是通过各种方式来推动棚改货币化安置工作。现在提倡的棚改货币化安置，具体包括三种方式：第一种方式是政府搭建平台，居民与开发企业直接对接选房；第二种方式是政府从开发商那里购买合适的商品房作为安置住房。第三种是老百姓拿到钱自主选择。
《住房城乡建设部办公厅关于棚改货币化安置统计口径有关问题的通知》建办保函（2015）910号，提到了针对货币化安置设计了三种统计口径，直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。
北京市住建委、北京市重大项目办、国开行北京市分行联合发出《关于做好棚改货币化安置工作的通知》（京建发[2015]340号），提出货币化安置的三种主要形式，先计算棚改居民货币补偿，再由居民购买政府组织建设的安置房、居民自主购买商品房及直接货币补偿。
北京作为首都城市, 不存在房地产去库存的问题。同时北京的货币化安置补偿工作还要围绕疏解非首都核心功能、京津冀一体化发展等国家战略发挥作用。
按照上述内容，结合北京市征收安置工作及房地产市场情况，本文认为北京的货币化安置方式为：
（一）被征收人购买政府组织建设的安置房，对原房屋和安置房进行货币化差额结算。安置房包括“按照经济适用住房产权管理”的定向安置房、三定三限三结合的安置房，以及其他类型的安置房。
（二）被征收人自主购买商品房。政府搭建平台，从普通商品房、自住型商品房、限价商品房市场中组织房源，被征收人与开发企业直接对接选房。本文也建议把中介机构组织的二手房作为安置房。换句话说，政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购，并由被征收人与开发建设单位或原产权人结算购房价款。
(三）直接货币补偿。货币直接补偿给被征收人，被征收人拿到钱自主选择。
现阶段进一步研究货币化安置办法和原则，就需要更好地结合北京货币化安置的特点。北京市现阶段补偿安置工作，存在如下特点：
（一）北京市房地产市场供不应求，不存在房地产去库存的问题。
（二）征收补偿中的“暗补”，在现实中的征收过程中发挥着很大的作用。
（三）征收涉及中央在京单位多，实施中各区县主导性强，尤其在补偿、补助、奖励标准和类型上，各区县差异明显。
（四）安置房源紧张，安置房源不足，而房价增长快，实行限购政策，控制日益高涨的房价，使被征收人更偏向选择安置房。
（五）商品房价格高，被征收人中的困难户购买力不足问题日益突出。
（六）按照目前北京市现有征收项目情况和北京市住宅市场的持续火爆来看，单一的安置房供应模式已无法满足北京市各类征收项目的进程。
结合《关于做好棚改货币化安置工作的通知》（京建发[2015]340号），并针对北京市安置工作具体情况,提出以下北京市国有土地上房屋征收货币化补偿安置的原则:
（一）被征收人自愿原则。北京市国有土地上房屋征收货币化补偿安置，要继续坚持被征收人自愿的原则，实物安置与货币化补偿安置相结合，鼓励被征收人选择货币化安置方式，但不搞一刀切。
（二）区县政府主导原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。各区县政府相关部门要科学谋划，统筹安排，做好货币化安置从前期论证到后期执行等各项工作。
（三）因地制宜原则。各区县相关部门要结合当地房地产市场现状，综合考虑本区县征收面临的安置需求，科学规划定向安置房建设，优先选择货币化安置方式，科学统筹安置房源。
（四）历史衔接原则。各区县货币化安置要考虑多年来拆迁征收项目的实践情况，总结历史成功经验，统筹考虑历史衔接。
（五）综合平衡原则。货币化安置要做好区域之间、项目之间的综合平衡，还要做好征收项目和拆迁项目、腾退项目等政府主导项目的平衡。
（六）公开、公平及公正原则。货币化安置要坚持公开公平公正原则，及时公开货币化安置政策、标准、方案等信息，保护老百姓的切实利益，保护政府资金等公共资金的安全。
（七）市场化原则。货币化安置要符合市场化原则，无论是对被征收人的被征收房屋的补偿，各类补助和奖励，还是对被征收人安置房屋的价值，都要体现市场化原则。
（八）社会化原则。货币化安置要在政府主导下，调动社会力量参与，特别是安置房源方面，通过市场组织房源，多途径筹措安置房源，统筹协调各方利益，最大限度让利于民，让更多群众受益。
结论
货币化安置区别于货币补偿。货币补偿集中体现在货币结算，简单说就是被征收人拿钱走人。被征收人货币化安置涉及到的方面比较多，如安置房源、补偿价格、责任分工、实施程序、资金扶持、涉税处理、被征收人困难户购买力不足的政策等。北京货币化安置需要在理解北京货币化安置特殊内涵、面临的特殊情况和上述原则基础上开展，才能得到社会各界的支持，才能有序推进。
作者介绍：聂燕军
EMBA、注册房地产估价师、资深土地估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师。
中国土地估价师协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事，北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事副总裁。
作者介绍：朱威
注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。
