文/郝强 刘慧娟

继2017年土地市场完美收官之后，2018年第一季度，北京市土地成交情况依然延续，根据北京市国土资源局发布的土地成交信息显示，无论是成交土地建设用地面积还是成交额，一季度北京市成交情况均刷新了近三年的最高记录。一季度，北京市共成交土地24宗，同比上涨71.43%；成交土地建设用地面积达203.11公顷，同比上涨134.25%，刷新了近3年的最高记录；总规划建筑面积290.08万平方米，同比上涨106.38%；总成交金额达573.07亿元，同比上涨165.61%。

一、总体情况分析

表1：近3年北京市土地招拍挂市场交易情况

根据对北京市国土资源局统计数据整理得出，截至今年3月底，北京土地市场成交土地情况呈明显增多趋势。在2017年北京土地市场成交大年之后，2018年第一季度，三个月的时间内，北京市共成交土地宗数24宗，与去年同期相比增多了10宗。从成交土地面积来看，成交建设用地面积高达203.11 公顷，明显高于去年同期水平，同比上涨幅度高达134.25%，刷新了2015年以来成交新高；从成交的规划建筑面积来看，一季度成交的规划建筑面积为290.08万平方米，同比增加106.38%，环比下降43.16%；成交总价为573.07亿元，同比增加165.61%；平均楼面地价达19755.82元/平方米，同比上涨28.7%。

受2017年北京市土地供应的影响，2017年底各区政府为完成建设用地供应计划，年底各区相继加大了对土地的供应，使得2018年初，北京市土地成交情况明显高于去年同期水平。

二、成交时间——年初集中度高，成交量大

2018年一季度，北京市土地市场共成交土地24宗，其中1月份成交16宗，2月份成交7宗，3月成交1宗。

根据成交地块宗数分析，受2017年底1月份成交的16宗地块中有9宗是2017年底供应地块，而2018年1月供应的地块仅有6宗。

从成交土地建筑面积来看，受2017年土地大幅供应的影响，2018年初，1月份成交土地建筑面积高达108.98万平方米，占一季度成交总量的62.34%。2月份土地成交量有所回温，成交地块建筑面积仅为85.87万平方米，而一季度末（3月份）成交地块明显较少，仅有1宗。

根据对当下北京市土地供应方式分析，当前，北京市供应土地全面限价，而北京作为全国房地产调控的标杆城市，进入2018年以来，接连3宗地块的流拍显示出各大房企对拿地表现的更为理性化。

三、土地交易区域分布——郊区地块体量大，城区地块总价高

2018年一季度北京市土地市场交易的24宗地中，除朝阳区的3宗、海淀区的2宗及丰台区成交2宗土地外，其他成交的土地均位于远郊区县。

从各区成交土地建筑面积来看，全市成交的24宗地块建筑面积高达290.08万平方米。其中城区成交土地建筑面积为65.43万平方米（占总成交面积的22.56%），郊区成交土地建筑面积达224.65万平方米（77.44%），成交土地仍旧以郊区为主。

从成交地块体量上看，郊区成交地块体量普遍比较高，其中尤为明显的是延庆区和昌平区。3月2日成交的北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块，该地块建设用地面积为33.88公顷，规划建筑面积为23.23万平方米；其次是昌平区沙河镇地块，该地块建设用地面积为17.51公顷，规划建筑面积为29.96万平方米。而对于城区而言，因其土地日益紧缺且土地利用集约程度较高，成交地块面积较小，其中成交地块最大的是朝阳区温泉镇翠湖科技园地块，达13.46万平方米（见图1）。

图1：各区土地成交情况示意图

从成交总量来看，一季度，北京市土地成交额达573.07亿元。成交额同样刷新了近3年新高。分析城区和远郊区县的土地成交可以看出，城区土地尽管成交土地面积较少，但成交金额总量仍处于高位，成交总额达239.94亿元，占总成交额的41.87%，总成交额所占比重有所上涨（见图2、3）。

图2：近3年土地成交额情况分析一览表

图3：2018年一季度北京市土地交易区域分布

四、交易用途——居住用地主导，共有产权房用地约四成

2018年一季度北京市土地成功交易24宗，其中居住用地17宗，商业/办公及工业用地分别为6宗和1宗。

据统计显示，成交土地总面积203.11公顷，其中17宗居住用地土地面积为106.8公顷，占总成交面积的52.58%，居住用地中共有产权住房用地折合43.17公顷，占成交总量的40.42%；6宗商业/办公用地土地面积为94公顷，占总成交面积的46.28%；1宗为工业用地，土地面积2.30公顷，占总成交面积的1.10%，见图4。

图4：2018年一季度北京市不同用途土地交易情况

五、土地成交价格情况分析

图5：近3年北京市土地成交情况

根据近3年北京市土地成交情况分析，无论是从成交额还是从楼面地价来看，2018年一季度，北京市成交地块均呈增多趋势（见图5）。一季度北京市土地交易成交总额573.07亿元，同比上涨165.61%；成交土地平均楼面地价为19755.82元/平方米，同比增长28.7%。

图6：一季度北京市成交地块价格分析

北京市土地市场住宅用地成交额最多（见图6），为476.25亿元，占一季度土地成交总额的83.1%；其次为商业/办公用地，成交额96.32亿元。

从不同区位角度看，各区平均楼面单价差异较大，其中朝阳区的楼面地价最高，达到了45262元/平方米，其次是海淀区和丰台区分别为40865 和40725元/平方米，而怀柔区和平谷区由于受区位因素及土地供应方式的影响，楼面地价较低，均在7000元/平方米以下。

图7：各区楼面地价水平（单位：元/平方米）

从不同规划用途来看（见图7），住宅用地平均楼面地价达到23969 元/平方米，商业/办公和工业用地平均楼面地价分别为11100 元/平方米和1080元/平方米。

六、土地交易溢价分析

2018年北京土地市场开局，虽然成交经营性土地总数明显比去年同期多，但是北京成交土地溢价率开始走低，有多块土地以零溢价成交，甚至还出现了土地流拍的现象。

根据统计资料显示，2018年第一季度成交的24宗地块中平均溢价率为20%，和去年同期相比，平均溢价率差异不大，但总体呈下降趋势（见图8）。

图8：近3年平均溢价率情况分析

从区域分布来看：平谷区的土地交易成交溢价率最高，达到134%，其次为密云区及大兴区，其成交溢价率分别为50%和39%（见图9）。

图9：各区成交地块溢价率分析

从成交地块用途上看，1季度成交地块平均溢价率为20.2%，其中居住用地溢价率20%，工业用地溢价率为0，商业用地溢价率24%。居住用地中，共有产权住房平均溢价率20.12%，限价房平均溢价率19.28%（见图10）。

图10：各用途溢价率分析

七、小结

2018年1季度，北京市土地市场冷热不均。1月成交16宗，3月仅成交1宗，而开年之初，连续多宗地块的流拍使得开发企业拿地更加理性。专家分析认为，土地市场地块一热一冷，成交和流拍都是土地市场主体理性竞争的结果。

陈吉宁市长在政府工作报告中明确提出：2018年北京市将完成1200公顷住宅供地，扩大住房供给，稳定市场预期。2018年开年之初，北京市招拍挂市场成交土地总面积同比大幅增加。预计2018年土地招拍挂市场供应仍以居住用地为主，对于2017年供地计划任务完成率较低的地区，将加强土地供应力度，实现功能完善、职住平衡。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。