文/郝强 朱静静

在“房住不炒”理念下，2018年房地产市场调控不断深化，全国土地市场整体降温趋势持续。2018年北京土地市场也再遇“寒潮”，较去年冷清了不少。在年底土地市场收官之际，2018年北京市土地市场共计成交72宗，同比下降29.41%；土地成交建设用地面积489.4，同比下降38.33%；成交额达1682.91亿元，同比下降29.41%；楼面地价达19652元/平方米，同比下降2.99%；溢价率19.18%，较去年下降6.6个百分点。在楼市调控重压之下，土地价格得到有效控制。

一、土地招拍挂市场总体情况

2018年北京市继续保持对住宅用地的供应力度，供应计划同时提出将压缩产业用地，引导“高精尖”产业入园入区，高水平建设“三城一区”，推进各产业园区高端化、特色化、差异化发展，促进职住平衡与产城融合。通过对北京市2018年土地成交情况分析得知，今年以来，北京市共计成交土地达72宗，成交建设用地面积为489.4公顷，其中住宅用地多达52宗，位居榜首，工业用地仅9宗，较去年减少3宗，同比下降25%。

表1：2014-2018年土地招拍挂市场成交情况

从近5年来北京市土地招拍挂市场成交情况来看，受严苛的土地出让条件、土地供应放缓以及楼市深度调控等多方面的综合影响，2018年北京土地市场在2016年之后再次遭遇“寒潮”。和以往同期相比，今年北京市成交土地数量明显低于前几年，成交建设用地面积和成交额也呈现明显下降趋势。从土地成交数量上来看，截止到2018年年底，北京市共成交土地72宗，较2017年减少30宗，同比下降29.41%；成交额达1682.91亿元，同比下降39.81%；成交建设用地面积489.4万平方米，同比下降38.33%；规划建筑面积856.37万平方米，同比下

降37.96%；通过多方位，多手段的楼市调控，楼面地价也得到有效控制，稳中有降，达19652元/平方米，同比下降2.99％。

图1  2018年土地招拍挂市场成交同比变化情况

二、土地交易时间分布情况分析

图2  2018年1-12月北京市土地成交情况

通过对2018年北京市土地各月成交情况进行分析得知，今年北京市土地成交分布主要集中在第一、四季度，成交土地52宗，占总成交宗数的72.22%。且多集中在1月和11月，其中1月成交土地16宗，11月成交土地达15宗。

数据显示，截止到12月31日，2018年北京市共成交土地72宗。受2017年年底大量土地供应的影响，2018年1月份成交达16宗土地，成交金额超过403亿元（接近总成交额的49%）。2月土地市场开始降温，土地成交量降至7宗。3月、4月土地成交逐渐下降。受4月份土地供应情况影响，5月份甚至出现零地块成交情况。

2018年6月北京市规划国土委及北京市发改委联合发布《北京市2018-2022年及2018年度住宅用地供应计划》，该计划的发布确定了北京市2018年继续加大对住宅用地的供应力度，同时也推动了北京土地市场的供应力度节奏加快，土地市场开始回温，成交土地6宗。进入第三季度后，7、8月份土地市场成交节奏有所放缓，土地成交量再降低，共成交6宗。9月份开始，土地市场再次火热起来，成交土地7宗。10月土地市场平稳，成交土地6宗。

11月，北京市规划和自然资源委员会出台了“共有保证金”的出让新规，竞买人可通过交纳规定金额的共用竞买保证金方式，参与组内所有项目的竞买活动，一方面可以加快完成供地计划，另一方面有减少土地流拍流标、稳定土地市场预期的目的，一定程度上缓解了房企的现金流压力，同时还可实现不同资质地块的打包出让。同月北京市土地市场开始回暖，土地成交量达到15宗。12月土地成交7宗，虽然成交量有所下降，但有多宗土地已供应出来，预计2019年1月土地成交量会有所爆发。

图3  2018年北京市土地流拍情况

除正常成交地块外，2018年北京市土地流拍现象骤增，据统计显示，2018年北京市共出现8宗土地流拍（上半年7宗，下半年1宗）。据统计，从2012年至今北京市总共流拍土地39宗，2018年土地流拍宗数创2012年以来历史最高。8宗流拍的地块中有7宗住宅用地：丰台3宗、门头沟1宗、房山1宗、密云1宗、顺义1宗，另1宗为F3多功能用地，位于朝阳。

流拍地块均为共有产权房或限价房，且多集中于上半年。随着调控政策的不断加码，尤其是金融端的去杠杆，信托融资难，市场资金成本不断走高，导致开发商资金压力大；同时地块建设规模大、资金需求量高、附带条件多，导致土地成本过高，严重挤压房企利润空间，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商还有较大的选择空间，且今年北京土地成交量始终保持在低位运行，市场开始趋于理性，在这个背景下，房企谨慎拿地也在意料之中。

三、土地交易区域分布情况分析

通过对各区成交土地情况分析可知，2018年北京市成交地块各区间差异较大。北京严控城乡建设用地总量，二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地，五环内开发已基本完成，城六区的土地资源越来越稀缺，随着近郊和远郊新城基础配套设施的不断完善，近郊和远郊新城成为土地供应市场的主力。今年北京市成交的72宗土地中仅有16宗地块位于城六区（朝阳、海淀、丰台、石景山），其余均分布于近郊和远郊新城，其中以大兴（含亦庄开发区）最多，

成交土地面积达91.24万平方米，宗数达19宗，其次是昌平、延庆、顺义，成交土地面积均超过50万平方米。

图4  2018年北京市各区土地成交情况

图5  2018年北京市各区土地成交面积情况

从各区成交土地的建设用地面积来看，其中以大兴（含亦庄开发区）最多，成交建设用地面积高达90.06万平方米；昌平、延庆、顺义次之，成交建设用地面积均超50万平方米、朝阳、门头沟、房山、平谷成交建设用地面积均在30万平方米以上；丰台、怀柔、石景山成交建设用地面积也均在10万平方米以上，而海淀、密云、通州成交建设用地面积均在10万平方米以内。

从各区成交土地的规划建筑用地面积来看，大兴区（含亦庄开发区）最多，为166.4万平方米；其次为昌平区，为131.61万平方米，两个区规划建筑用地面积均超100万平方米；然后是朝阳区，规划建筑用地面积约94.37万平方米；丰台、顺义、延庆、门头沟、房山成交土地的规划建筑面积也均在50万平方米以上。

四、土地交易用途分析

从成交土地的用途来看，2018年北京市土地供应仍旧以住宅用地为主。2018年北京市共成交72宗，其中居住用地44宗，商业/办公用地11宗，工业用地9宗，住宅、公建混合用地8宗，同比均呈下降趋势。

根据对今年以来土地成交方式分析得知，今年北京市住宅用地继续延续去年模式，52宗住宅用地中仅有2宗住宅用地采用普通模式供应，50宗住宅用地以“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等模式进行供应，且主要分布在昌平、顺义、门头沟、大兴（含亦庄开发区）、朝阳。其中平谷、昌平、顺义3个区共有产权房建筑规模超过20万平方米，石景山、怀柔共有产权房建筑规模超过10万㎡，通州、门头沟共有产权房建筑规模也近10万㎡，共有产权房多位于北京近郊区域，有利于促进北京中心城区人口疏解。

图6  2018年不同规划用途土地成交情况

图7  2018年1-12月共有产权房成交情况

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交土地面积最高。居住用地成交建设用地面积达306.94万平方米，规划建筑面积达514.78万平方米；其次是商业/办公用地，成交建设用地面积达100.08万平方米，规划建筑面积达158.69万平方米；工业用地成交规划建筑面积最少，仅约73.18万平方米。

图8 2018年不同规划用途土地成交面积

五、土地成交价格情况分析

从各月成交价格情况来看，2018年北京市土地交易成交总额1682.91亿元，同比下降1113.11亿元，降幅为39.81%。平均楼面地价为19652元/平方米，同比下降605元，降幅2.99%。2018年北京市土地交易额主要集中于一、四季度，其中1月和11月成交额最高。2017年年末土地大量供应的影响，1月土地市场相对比较活跃，土地成交金额高；18年上半年土地供应节奏整体放缓，下半年为完成今年土地供应计划，土地加快供应，同时11月政府出台了保证金共享新政，房企拿地热情上涨，11月土地成交金额骤增。

图9 2018年土地成交价格情况

从不同规划用途土地成交价格看，居住用地独占鳌头，成交额最高，约1228.23亿元，占全年土地成交总额的72.98%；其次是住宅、公建混合用地成交额约239.26亿元，占全年土地成交总额的14.22%；商业/办公用地成交额约为210.43亿元，占全年土地成交总额的12.50%；工业用地成交额最低，约5.01亿元，仅占全年土地成交总额的0.30%。

从不同规划用途土地成交楼面单价看，各类用途土地楼面单价差异明显。其中居住用地楼面单价最高，达23859元/㎡，同比下降8.3%；其次是住宅、公建混合用地，楼面单价约21810.04元/㎡，同比下降16.18%；然后是商业/办公用地，楼面单价约13260.08元/㎡，同比下降41.13%；工业用地楼面单价最低，仅684.72元/平方米，同比下降61%，降幅最大。

图10  2018年不同规划用途土地成交价格情况

从不同区土地成交价格来看，5个区土地成交额超过200亿元。朝阳地理区位优势明显，土地成交7宗，数量不多，但土地成交总额最高，达276.98亿元；丰台、昌平、顺义成交额紧随其后，大兴（含亦庄开发区）以量取胜，土地成交19宗，成交额达227.96亿元；其次是门头沟，土地成交额达103.5亿元，成交额在100亿元以上；其余区县土地成交额均在100亿元以内。东城和西城受北京严控城乡建设用地总量，二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地土地供应政策的影响土地零供应、零成交。

图11  2018年北京市各区土地成交价格情况

从不同区土地的平均楼面地价来看，海淀区平均楼面地价最高，超过4万元/㎡。海淀区今年仅成交1宗土地，被中国葛洲坝集团房地产开发有限公司竞得，该地块位于海淀区温泉镇，区位优势显著；其次丰台区，平均楼面地价在3万元/㎡以上，朝阳、顺义、石景山区域平均楼面地价超2万元/㎡，其他区域的平均楼面地价均在2万元/㎡以下，北京远郊的延庆和平谷平均楼面地价低于1万元/㎡，平均楼面单价整体呈现中心城区、近郊新城、生态涵养区递减的趋势。

其中海淀、丰台成交土地均为住宅用地，朝阳成交4宗土地中有3宗住宅用地，且全部为限房价、竞地价、竞自持模式，受土地用途的影响，同时地理优势明显，均位于城六区，三个区平均楼面单价最高。

图12  2018年北京市各区土地成交楼面地价

六、土地交易溢价情况分析

根据统计数据显示，2018年北京市土地成交72宗，其中招标出让的共7宗，挂牌出让的65宗。挂牌出让土地中有41宗土地出现溢价，平均成交溢价率为19.18%，继续保持下降的趋势，较去年平均成交溢价率下降了6.6个百分点。

图13  2018年北京市各区土地成交溢价率

从区域分布来看：平谷区的平均成交溢价率最高，达到82.44%；其次为密云区，平均成交溢价率为48.35%。延庆土地受共有产权房、限房价竞地价竞自持供应模式的影响，其他区域平均成交溢价率相对较低。石景山成交土地均为研发设计用地，受土地用途影响，石景山土地零溢价。

图14 2018年不同规划用途土地成交溢价率

从规划土地用途来看：商业/办公用地平均溢价率最高，为40.64%，主要是由于部分商业/办公用地采用招标方式出让，且商业/办公用地一般采取普通模式竞拍，溢价率相对较高；2018年北京市住宅用地出让条件更加严苛，且多通过共有产权房，限房价、竞地价、竞自持模式供应，房企拿地热情不高，住宅用地溢价率较低，平均溢价率约16.7%；工业用地零溢价。

七、拿地企业性质

从拿地企业性质来看，2018年北京市土地土地竞得者以联合体居多，72宗成交土地中有25宗被企业联合体竞得，占比约34.72%；其次分别有19宗和13宗土地被国企和央企竞得，占比分别为26.39%和18.06%；8宗被上市公司竞得，仅7宗被民营企业竞得。随着拿地成本的增加，多个房企联合开发，可以有效降低拿地成本，实现合作共赢，联合体拿地的房企，大部分为民营房企抱团拿地；而单独拿地的，则以央企和国企为主。

图15  2018年北京土地市场拿地企业性质

八、小结及预测

通过对今年北京市土地市场供应数据的分析可以看出,2018年北京市土地市场逐渐回归冷静，低溢价、流拍、联合体是今年北京土地市场的关键词。上半年深受调控政策影响，控制土地溢价率效果显著，但也导致北京土地流拍现象增加，达到历史高峰值。下半年政府土地购置结构调整加快，土地供应力度加大，加之楼市的利空出尽，促使不利因素经过消化调整后，房地产投资市场回归稳定，市场开始出现回暖趋势。面对拿地高资金成本，房企联合体拿地已经成为主流，热点城市拿地已经变成联合体时代。

预计2019年北京市会继续坚定“房住不炒”理念，坚持深化调控，优化土地供应结构，加大租赁住房、政策性住房建设力度。2018年年末，为完成北京市土地供应计划，北京市大量供应了多宗土地仍未开始竞拍，预计2019年年初北京土地市场会继续火热，但受金融管控不断收紧，加之出让条件的限制等多方面因素影响，房企拿地趋于理性，土地流拍现象依旧难以避免。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：朱静静

资源环境与城乡规划管理学士，土地资源管理硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。