文/曹爽  陈丽

2018年北京房地产市场调控体系不断升级完善，各种调控政策密集出台，房地产市场面临的宏观经济环境更加复杂。2018年3月，两会政府工作报告强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；7月，中央政治局会议强调解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这两次重要会议确定了房地产调控的政策基调。

12月，中央经济会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。本次会议重提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”表明2019年房地产市场整体的发展仍然要坚持房屋的居住属性。2019年稳地价、稳房价、稳预期依然是不变的目标，一定程度上意味着不仅是“稳”，因城施策、长效机制等调控逻辑，也会在2019年得到延续。

一、2018年第四季度北京市房地产市场相关政策及热点回顾

1、北京市住建委公租房项目专项检查，违规家庭将被取消实物保障房资格

2018年10月8日，北京市住建委网站信息显示，北京市住建委国庆期间对北京4个公租房项目进行专项抽检，对公租房转租行为零容忍，发现一起，严处一起，违规家庭坚决取消实物保障房资格。针对检查中发现的问题，该检查组对公租房项目产权单位提出要求：1.严惩治标，顶格处理违规行为。对于违规家庭坚决取消实物保障房资格，五年内不得申请保障性住房，并限制申购共有产权住房，五年以后即使符合保障房条件也不再允许申请实物保障房；2.预防为本，建立完善长效机制。在市级运营的公租房项目中全面推广人脸识别技术的基础上，试点推进房屋二维码应用技术等技防手段，加强大数据分析，提高入住巡查、租金收缴等日常管理水平；3.部门联动，形成社会监管合力。加强对网络平台公司和中介公司管理，在网络上不得发布公租房房源信息；坚决打击中介违规代理公租房转租行为，一经发现从重严肃处理。

2、国家鼓励住房租赁市场发展，北京集体租赁住房立项明确

10月11日，国务院办公厅发布《关于印发完善促进消费体制机制实施方案(2018—2020年)的通知》（国办发〔2018〕93号），以加快破解制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍，增强消费对经济发展的基础性作用。其中第八条大力发展住房租赁市场：总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。鼓励有条件的城市结合实际探索发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。建立健全房地产信息发布机制，加强舆论引导，稳定市场预期。

10月9日，北京市发展和改革委员会发布《关于本市集体租赁住房立项办理有关事项的通知》（京发改[2018]2137号），对该类项目核准权限、项目主体、办理条件等进行了相应规定，以推动集体租赁住房项目加速审批、加快建设。

3、北京住建委发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》

2018年10月29日，北京市住建委对外发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》。通知显示，严禁转租、转借公共租赁住房，各区住房保障部门应当将取消违规家庭各类保障房资格，并将信息记入不良信息档案，自取消资格决定作出之日起，5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房及共有产权住房。

4、北京发布《关于进一步加强公共租赁住房转租转借行为监督管理工作的通知》

2018年11月30日，北京市住房城乡建设委正式发布《关于进一步加强公共租赁住房转租、转借行为监督管理工作的通知》。重点从进一步落实产权单位管理责任、强化管理部门监管职责、加大督导和联合惩戒力度、严打中介机构和网络平台违规行为、全面加强技防手段应用、完善责任追究机制等方面提出明确要求，建立完善公租房使用监管的长效机制。

5、中央经济工作会议定调2019年经济工作重点

2018年12月19日至12月21日，中央经济会议在北京举行。会议总结2018年经济工作，分析当前经济形势，部署2019年经济工作。针对房地产市场，会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。

二、2018年第四季度北京市房地产市场状况分析

1、北京房地产市场供需情况

1-11月，商品房整体供应和销售面积同比继续下降，销量降幅较大。住宅新开工面积增加，新开工量远高于当期销量，去年4季度和今年1季度新增供应了大规模的住宅用地，逐步开工建设，带来住宅新开工面积的增长。住宅销售面积同比减少11%，减少幅度相比之前缩窄。

办公楼、商业则相对不活跃，新开工面积和销售面积同比均有较大幅度的减少。

表1：2018年1-11月房地产供销面积数据对比表

比较2018年1-11月的住宅新开工面积数据和销售数据，并计算1-3季度月均，10、11月份数据，可以看到10、11月份住宅新开工面积较大，尤其11月，达到147.9万平方米，大量住宅项目开建，后期供应会不断增加。销售面积也在增加，10月份略低于3季度月均，仍高于1、2季度月均数，11月份则高于1-3各季度月均数，达到55.4万平方米，超过了1季度全季。

表2：2018年1-11月住宅供销面积数据计算表

10-11月份，北京市住房和城乡建设委员会共批准62个预售许可证，其中住宅215.68万平方米，办公19.11万平方米，商业2.67万平方米。10月份批准预售住宅面积达到了118.67万平方米，单月已经超过2017年以来任何月份，11月份也达到了97.01万平方米，年底大量新盘获准入市，新房供应量大增，也是拉动年底销量增加的重要因素。商办类则批准预售规模较小，可能是因为近年出让的商服用地大多有自持比例要求，大量商办类物业由开发企业自持经营，不进入销售市场。

表3：批准预售面积汇总表

单位：万m2

2、2018年第四季度北京市住宅房地产情况

（1）10、11月北京住宅成交量有所起伏，月均销量略高于上季度月均量

从销量比较可以看到，纯商品住宅销量有所起伏，10月份比除5、9月外的本年度其余月份均高；11月份销量环比下降，但也高于除5、8、9、10月份以外的本年度其余月份。10、11月均销量略高于上季度月均量，整体下半年销量较平稳，远高于上半年，也好于去年同期。近一年北京市新建纯商品住宅每月销售套数及销售面积见表4。

表4：新建纯商品住宅销量情况汇总表

从不同区域来看，城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）、近郊区（大兴、昌平、顺义、通州、门头沟、房山）、远郊区（怀柔、密云、平谷、延庆）进行统计。10、11月份城六区销量比上季度各月增加；近郊区则低于8、9月；远郊区比上季各月减少。各区域均价比上季度下降，但受城六区销量占比增加的影响，整体上10、11月全市均价高于上季度。

表5：新建纯商品住宅分区域销售情况汇总表

（2）10、11月新建商品住宅价格略涨且涨幅增加

统计数据显示，北京市2018年10月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数环比100.2，同比100.8；11月份环比100.6，同比101.4。新建商品住宅价格环比、同比均保持平稳略涨，且涨幅增加。

表6：北京新建商品住宅价格指数表

相关数据显示，去除共有产权住房、三定三限安置房等特殊商品住宅的影响，纯商品住宅10、11月均价环比上季度均价上涨5.1%。

表7：新建纯商品住宅销售价格汇总表

三、2018年第四季度北京市商业及办公房地产市场情况

1、新建写字楼10、11月均价环比下降，销量减少

相关统计数据显示，10、11月统计范围内新建写字楼销售均价为26523元/平方米，比上季度均价下跌21.1%。从销售面积比较，10、11月份比上季度月均量减少；10月份仅5.08万平方米，低于上季度各月，也低于去年同期，11月环比增至6.07万平方米，但也低于上季度月均，更远低于去年同期。

表8：新建写字楼销售情况汇总表

相关数据显示，10-11月，昌平的“绿地中央广场云谷”备案20134平方米，销量最高，备案均价20157元/平方米；其次为通州的“首开万科公园里”备案14728平方米，均价28743元/平方米；平谷的“万德福广场”备案13825平方米，均价13599元/平方米。受这些楼盘价格相对较低的影响，10、11月份均价下跌。

分区域比较，城六区、近郊区销量比上季度月均减少；远郊区整体销量少。城六区价格比上季度均价上涨，近郊区下跌，远郊区则受单个项目影响大，出现大幅上涨。城六区中丰台区“诺德中心”、“国投财富广场”、“金茂广场”3个楼盘备案价格相对较高，影响城六区均价上涨；近郊区昌平的“绿地中央广场云谷”备案价格较低，影响近郊区均价下降；远郊区则如果不考虑7、8月特殊项目备案影响，价格相对较平稳。

表9 ：新建写字楼分区域销售情况汇总表

2、新建商业房地产10、11月均价环比下降，销量减少

相关数据显示，10、11月统计范围内新建商业用房销售均价为31105元/平方米，比上季度均价下降2.9%。从销售面积比较，商业用房销量10、11月份相比上季度月均量减少，也低于去年同期。

表10：新建商业用房销售情况汇总表

分区域比较，10、11月，城六区、近郊区销量均减少，远郊则销量低。商业销量主要集中于近郊区，价格比上季度均价下降。

相关数据显示，10月，门头沟的“新桥花园”备案商业面积最大，为2.5万平方米，占当月商业销量的48%，占近郊区商业销量的62%，备案价格11868元/平方米，使得10月份近郊区商业均价环比下降幅度较大。11月仅有密云“彼岸香醍”备案商业面积5626平方米，备案价格3000元/平方米，价格偏低。

表11：新建商业房地产分区域销售情况汇总表

注：以上数据来源于CREIS中指数据

四、北京房地产市场形势总结及预测

2018年，受限售、限价政策持续，政策调控趋于常态化影响，市场预期下滑。从今年全年的业绩走势来看，一季度由于2月春节期间市场表现相对平淡，二季度之后，受益于部分政策放松及大批量限价盘集中入市，房地产市场成交量迎来小高峰，第四季度住宅新房价格稳中有升，销量回升。对于2018年新建商品房的市场表现供应充足，成交量减，库存量不断上升，商品房整体去化周期不断拉长，作为全国楼市调控最严的城市，北京的降温在一线城市中也表现得较为明显。

 2019年，政策方面，在保证在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，“房住不炒”依然是调控的主基调。与2018年相比，预计2019年的调控政策将会更加温和，更加中性。在调控不放松的大背景下，市场基本面难言大改变。从需求端来看，由于限购政策存在，购房需求增加有限，楼市供应则预计维持2018年水平，预计2019年北京商品房价整体将呈现价稳态势，成交量则继续保持低位运行，价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。

作者介绍:曹爽

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

作者介绍：陈丽

土地资源管理学学士，现任北京华信房地产评估有限公司土地业务部项目助理。