本文是在结合土地评估实务工作中遇到的问题，旨在从区域因素可比性和用途可比性两个方面分析比较实例的选取，并延伸出市场比较法如何应用的问题。 

 

1、基本含义：根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的估价基准日地价的方法。

2、市场比较法的基本公式：
 P=PB×A×B×C×D×E

式中：P：待估宗地价格；

PB：比较实例价格；

A：待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；

C：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；

D：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；

E：待估宗地年期修正指数/比较实例年期修正指数。

 

市场比较法是以替代原理为主要理论基础，因为有替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知的待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，由于从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

由此可见市场比较法的关键点是比较实例的选取，而比较实例是否具有可比性包括多个方面，例如交易案例与待估对象是否在同一供需圈、交易案例的个别因素与待估宗地是否相同或相似等。要对这些因素进行深入的分析才能选取到合适的比较实例，市场比较法评估的结果才具有参考性。

 

近两年，由于受土地市场调控的影响，土地招拍挂市场收紧，土地出让条件越来越严苛，住宅以商品房性质入市的地块逐渐减少，往往会附加配套商业或者政策性住房。且城市主要区域土地放量明显放缓，地块入市数量同比下降，在同一小区域尤其是核心建城区内，很难找到未经因素修正直接可作为可比实例要求的三宗土地案例。对此我们对其中涉及的几种案例类型进行分析，进而引申出土地市场比较法个别因素的修正方法。

 

1、关于同一供需圈的理解问题（区域因素可比性） 　

在工作中，会碰到这样一个问题：评估某块土地，其所在的小区域可比较的交易案例较少或者没有，那么应该怎么样选取市场比较法的比较实例呢？可否扩大范围来选择交易案例？如果扩大范围来选择交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？ 　　

实例A：评估北京市豆各庄某地块，规划用途为共有产权房类居住用地。根据市场调查，至评估基准日该区域尚未有共有产权房土地出让案例，市场比较法的比较实例怎么选取？根据市场调查，北京市朝阳区其他区域已经有一些土地成交案例，是否可以选择这些类似区域的案例作为比较实例？ 　

对同一供需圈的理解有两个关键点：

同一供需圈是指与待估宗地具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估对象隶属的区域，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的，如：商业区、住宅区、工业区、城市发展片区等；类似地区是指与待估对象所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。 　　

（1）具有替代关系

通俗点理解就是指作为商品的购买者，若不购买待估对象时可以购买其他商品作为替代品，这些商品与待估对象就具有替代关系。具有替代关系的商品范围要视待估对象的供求关系而定，若某类待估对象供求关系比较特殊，则其替代商品的范围应适当扩大。 　

（2）选取替代商品的范围包括邻近地区和类似地区 　

从这个角度来看，在选取比较实例时不能仅仅局限于邻近地区，也就是在待估估价对象所在的小区域比较实例不足的情况下，应从空间上向外扩展，在类似地区寻找比较实例。 　　

从上述两点来看，土地评估的比较实例选取范围与房地产评估有所不同，土地的稀缺性决定了它的供求关系有一定的局限性，土地的供应数量比较小，如果局限于某个区域的话，其供应数量就更小了，由此其替代商品的空间范围应比房地产要大。实例A中，作为开发商，可以在北京市豆各庄区域购买土地，也可以在其他类似的区域购买土地作为替代商品，即同一供需圈范围应该扩大到北京市朝阳区甚至是北京市全城区域。

 

（1）居住商业比例不一致问题

对于居住商业比例不一致的情况，可以依据区域内纯住宅用地与纯商业用地出让均价的比例进行修正，但往往很难找到纯商业、纯住宅成交的案例，尤其是要体现均价的多宗案例，此时可以选择基准地价中规定的商业、住宅的楼面单价，通过期日修正到估价期日的商业和住宅的楼面单价，以修正后的商业和住宅楼面单价的比例作为比较实例的居住商业比例不一致的修正基础，进而对此项因素进行修正。

实例B：评估北京市昌平区某区域地块，该地块用途为F2公建混合住宅用地，一般此类土地住宅比例为30%，公建比例为70%；土地案例一、二、三均为F1住宅混合公建用地，该类土地住宅比例为70%，公建比例为30%。待估宗地所在区域土地级别为住宅Ⅶ-昌5、商业Ⅶ-昌5，基准地价楼面熟地价分别为住宅为7570元/平方米、商业为6960元/平方米。本次评估首先通过期日修正到估价期日住宅、商业、办公的楼面单价。按照待估宗地与土地案例中住宅与公建的比例，分别乘以规划建筑面积，再乘以基准地价楼面熟地价进行测算，比较案例修正后楼面单价除以估价对象修正后楼面单价最终确定以土地案例因素修正指数

估价对象修正后楼面单价=（30%×规划建筑面积×住宅修正到价值时点基准地价+70%×规划建筑面积×商业修正到价值时点基准地价）/规划建筑面积比较案例修正后楼面单价=（70%×规划建筑面积×住宅修正到价值时点基准地价+30%×规划建筑面积×商业修正到价值时点基准地价）/规划建筑面积

（2）含自持情况的问题

例如实例B中，待估宗地公建可以出售，不存在自持情况。但土地案例公建均为自持20年。此时可以运用假设开发法分别模拟待估宗地公建并按照市场价出售情况及自持20年情况，测算出土地价值，并且进行比较，求取该因素的修正比例。

（3）商品住宅存在限价问题

实例B中，待估宗地与土地案例三商品房限价19000元/平方米，土地案例一、二商品房不限价。可运用剩余法分别模拟待估宗地开发完成后商品房限价与不限价情况，测算出土地价值，并且进行比较，求取该因素的修正比例。

（4）商品房配建政策性住房的问题

商品房项目有配建政策性住房，且政府无偿回购。如果待估宗地配建政策性住房，而比较实例没有配建政策性住房，需要将政策性住房成本从估价结果中扣除。如果待估宗地没有配建政策性住房，而比较实例配建政策性住房，需要将比较实例中土地总价值加上政策性住房的成本。

本文就待估宗地为纯商品房项目，而比较实例配建无偿回购政策性住房，举例说明。

实例C，待估宗地规划住宅为商品住宅项目，无配建政策性住房。土地案例一、二、三均为需无偿配建不小于宗地规划总住宅建筑面积的5%并且全装修的保障性住房，保障房政府无偿收回。估价人员对区域内保障性住房、商品住房成本价格进行调查、对收集的数据进行分析，测算出保障性住房土地取得成本、建造成本、前期费用、配套费用、管理费用、财务费用、开发利润等，并且综合考虑保障房项目的价值影响，根据谨慎原则，将可比实例修正为正常条件下的市场价格，具体计算过程如下:

 

 

 

土地估价中，待估宗地区域内如果没有可以选择的比较实例，可以选取较远区域的同一供需圈的成交土地作为比较实例。

如果同一供需圈内，无相同用途的成交土地案例，可以选择同类用途的土地配建政策性住房或者其他用途的土地作为实例。现实工作中，政策性住房配建的情况有很多情形，核心是分析政策性住房价值构成及成本构成，根据上文处理思路，结合实际情况，经过修正，求取待估宗地土地价值。

 

注册房地产估价师，理学学士，2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部副总经理。