——以北京市郊区某温泉度假酒店房地产抵押评估项目为例

文/龚智诚

批判性分析是RICS(英国皇家特许测量师)的职业素质的基本要求，它指的是我们检查自己所获信息并在这种检查的基础之上进行批判和决策的过程。当我们批判性地分析问题时，会确定问题，检视事实，分析假设，酌情其他因素并最终确定支持或反对一项观点的理由。用这样的思维方式，审视我们的评估项目，有利于估价人员在批判的过程中提高自己。本文将介绍如何在抵押评估项目中进行批判性分析。

一、项目背景情况介绍

（一）项目评估目的：

2015年12月，受北京某集团股份有限公司(以下简称委托方)委托，我公司对位于北京市郊区某温泉度假酒店（以下简称估价对象）在价值时点2015年12月6的抵押价值进行了评估，为该公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

（二）项目基本情况：

估价对象为一家旅游五星级涉外酒店，是集住宿、餐饮、休闲、娱乐、保健、会议于一体的大型温泉度假酒店，共分四期，证载国有出让土地使用权总面积为180000平方米，土地用途为商业、娱乐、保健，土地使用权终止日期为2040年2月23日，至价值时点，剩余土地使用年限24.2年；证载房屋用途为酒店、文娱，证载房屋总建筑面积为160000方米，混合、钢混结构，于1995年至2002年建成，其中40000平方米房屋已拆除并已重新改建，但未取得政府相关部门批准的规划、施工审批手续，已经拆除改建的房屋未纳入本次估价范围，估价对象建筑面积为150000平方米。

项目位置情况：(略)

项目影像资料：(略)

   （三）项目完成情况：

该项目体量大、用途多，另外存在土地证未变更、房屋拆改建无审批手续等产权瑕疵问题，通过多次与委托方、贷款银行的沟通，最终在充分遵循合法原则、最高最佳使用原则、谨慎原则的基础上完成了估价报告，圆满完成了评估工作。

二、项目中的角色

在此次项目中本人的角色为项目负责人，全程主持了项目评估的前期洽谈、报告撰写、审核及后期解释工作，多次参与委托方、贷款银行支行及分行风控等审批部门、抵押登记部门的沟通和协调过程。

（一）沟通协调

首先，我们遇到的是《房屋所有权证》和《国有土地使用证》中产权人名称不一致的问题，由于产权方进行过公司名称更名，有工商局出具的《名称变更通知书》，《房屋所有权证》已经办理了变更登记，但《国有土地使用证》一直没有变更，我们与委托方、银行、抵押登记部门进行了沟通，督促委托方尽快办理土地变更登记手续。

其次，经现场勘查核对，有部分房屋已经拆除，拆除建筑面积为40000平方米，委托方在原地进行了改扩建，增加了建筑面积，但未取得相关的规划、施工审批手续，经与委托方、银行沟通，本着合法原则，将拆除改扩建的房屋不纳入评估范围，并要求委托方委托测绘单位出具《土地面积分摊说明》，明确估价对象所分摊的土地面积。

再者，我遇到的是租赁合同问题，估价对象中除了温泉、客房、餐饮等由委托方自营之外，其他像商场、娱乐等配套设施用房均对外出租，另外，委托方将项目四期中的2栋、共400多间间客房整体改造为养老公寓，其中200多间的使用权以签订长期租赁协议的形式对外出售，租期为20年，在价值时点前，委托方已经一次性收取了20年的租金和押金。我们与委托方和银行进行沟通，说明了租约对评估结果有影响。由于承租人数量较多，且租金水平、租赁期限、起止时间各不相同，委托方很难提供全部的租赁合同。经过与银行及我公司质量管理部门沟通，对整体的评估项目进行判断决策，最后商定，在提供部分出租面积较大的关键合同之外，再由委托方提供《租赁情况汇总表》，明确出租面积、租金、租赁期限、租金付款方式、已出售养老公寓使用权情况等信息，以便于我们进行评估测算。

（二）过程控制

作为项目负责人，我不仅仅要与委托方、银行等外部单位进行沟通协调，而且要对整个评估过程进行控制。从接受委托开始我就参与其中，分析各环节的关键问题并迅速进行判断和决策，以确保整个工作的顺利进行。具体包括以下：

1、合同签订

在合同签订之前，首先，我要判断公司及项目组成员是否与相关方存在利益冲突，经过我和公司管理层及项目组成员的沟通，确认我们是独立的第三方，不存在利益冲突；其次，根据估价对象的相关资料，我要初步判断，我公司和我本人是否具备胜任此项评估工作的能力。我公司作为一家大型的房地产评估机构，对类似的酒店类物业评估有着丰富的经验，而且我本人之前也主持过多次酒店的评估业务，具备对估价对象进行评估的相关知识体系、实践经验以及专业资格，我公司和我本人是有能力承接此项业务的。

2、项目实施

项目实施过程包括以下几个阶段：成立项目组、讨论项目工作计划和初步方案、现场勘查、市场调研、选择评估方法、进行数据处理、评估测算、撰写报告、报告审核及提交评估报告等。签订合同后，我们成立了一个由4人组成的项目组，根据每个人的特点进行了分工，由我负责对外协调沟通、并对整个项目实施进度、技术路线及评估价格水平等方面进行把控，而其他同事则完成相关的资料收集、市场调研和分析、评估测算、撰写报告等方面的工作。

三、项目中面临的问题

（一）估价方法选择的难度

对于同一个估价对象，选用不同的估价方法估算出来的结果往往有一定的差别，根据《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》关于估价方法的规定，现状房地产常用的估价方法有：比较法、收益法、成本法、假设开发法。方法介绍如下：

比较法：是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值的方法。

收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值的方法。

成本法：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。

假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设必要的支出及应得利润，将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值的方法。

（二）如何才能体现出估价对象客观、合理的市场价值

估价对象位于北京六环外，位置较为偏远，而且，估价对象作为高端酒店收益型物业，用途多、体量大，如何选用合适的估价方法来体现出估价对象的客观、合理价值是本次评估的关键问题。

四、用能力和经验提出的解决方案

（一）可选方案

通过上述项目情况的分析可以看出此次评估的关键问题是需要选定出合法、适用、有效的评估方法，因此针对该情况，我们对几种可以选用的常用评估方法再次进行了深入研究，并拟定本次拟选用的方案：

1、方案一：比较法

2、方案二：假设开发法

3、方案三：收益法

4、方案四：成本法

（二）可选方案的确定

1、方案一比较法放弃原因

选用比较法评估必须要具备的条件是在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易实例。北京地区高端酒店物业成交案例数量少，而且北京市房地产管理部门不对外提供房地产成交信息查询服务，在交易信息不公开透明的情况下，很难获得真实成交价格信息。估价人员无法收集到近期成交的、3个以上的类似酒店物业的成交案例信息，因此未选用比较法作为估价方法。

2、方案二假设开发法放弃原因

估价对象作为已建成房地产，正处在经常经营过程中，经与产权人沟通，未来一段时期内没有进行再次开发的计划，且假设开发法主要用于待开发房地产的估价，因此未选用假设开发法作为估价方法。

3、方案三收益法选用原因

估价对象作为酒店用途房地产，是通过自营和出租相结合的方式获取收益，具备正常经营条件并能持续产生收益，委托方可以提供估价对象的经营数据；同时，北京地区类似高端物业较多，我们能够收集到类似物业的收入和成本支出等经营数据，具备预测估价对象的未来净收益的基本条件，因此可选用收益法作为估价方法。

4、方案四成本法选用原因

估价对象作为已建成物业，可以采用房地产重新开发建设的方式估算其成本价值，我们模拟其开发过程测算时，能够方便的搜集到客观、准确的资料进行成本核算，同时能够采取有效的方法来估算建筑物折旧，因此可选用成本法作为估价方法。

5、多种方法相结合确定价值水平

根据《房地产估价规范》中的相关规定，当估价对象适用两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。结合本次估价对象的商业用途及评估目的，可以看出估价对象作为高端酒店物业，在估价方法选用上存在较大的局限性，结合上述分析情况，我们选用了收益法和成本法作为评估方法，将收益法作为首选评估方法、成本法作为辅助评估方法。

五、项目结果

经过仔细比较、分析，我们采用了收益法主、成本法为辅的技术路线，对各种资料进行分析，找到最好的技术参数确定方法，客观地体现了估价对象合理的房地产价值，顺利完成了此次评估工作，得到了委托方、贷款银行的一致好评。

六、对估价结果的批判性分析

作为项目负责人，在合同签订之前，我对我公司及项目组成员进行了利益冲突和胜任能力分析，从而保证了评估报告的第三方独立性和评估结果的准确性。

根据估价对象的具体情况和收集的相关资料，我们选取了收益法为主、成本法为辅的技术思路，并及时与贷款银行、委托方进行了沟通，有助于项目的顺利进行。运用收益法过程中，对于净收益的测算，我们考虑了实际长期租约、特别是部分养老公寓20年使用权已经出售的限制，本次评估的结果能够从收益的角度，比较准确地反映估价对象的抵押价值。

本次估价目的是为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据，结合估价对象的实际情况，我们在评估报告中对抵押物未来变现能力进行了详细分析、对相关风险进行了充分提示、并且对房地产处置过程中涉及的税费进行了估算，为银行在贷款审批、决策过程中提供了很好的参考作用。

本次评估中也有不足之处：

1、估价对象在价值时点之前已经存在抵押他项权利，本次贷款银行拟进行第二顺位抵押，我们只是在报告中对已经设定的抵押权进行了提示，在评估中对于现有抵押他项权利对估价结果的影响没有进行量化分析。

2、由于租赁合同较多，同时还有260间养老公寓的使用权出售合同，委托方只提供了《租赁情况汇总表》、部分大面积的租赁合同及几份养老公寓的使用权出售合同，因此，《租赁情况汇总表》与现实的租赁情况可能存在一些出入，我们没有对其进行逐一核实。

3、关于房地产收益年限的问题，估价对象土地剩余使用年限为25.2年，各栋建筑物于1995年至2002年陆续建成，至价值时点，建筑物已使用12-19年不等，根据现场勘查情况，各建筑物及设施、设备维护状况较好，建筑物剩余使用年限要长于土地剩余使用年限，考虑到《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规的规定，本着谨慎原则，我们以土地剩余使用年限作为估价对象的房地产收益年限，另外，也没有把土地出让年限期满后的建筑物剩余价值计算在内，一定程度上低估了估价对象的房地产价值。

七、本次评估所获的经验教训

（一）重视资料收集和分析

评估过程中需要收集大量的信息和数据资料，并对这些资料进行分析研究。仅仅在进行某一项目评估的时候才开始相关资料信息的收集工作是不够的，平时就要时刻注意各种信息和资料的收集，并对其进行认真研读，辨别其真实性、适用性和有效性，做到心中有数。

（二）重视市场研究，注意经验积累，不断提高自身技术能力

作为一名从业多年的专业估价师，我需要关注市场，研究市场变化，就本项目而言，需要对酒店服务行业，特别是同类型酒店的经营现状充分了解，知道外部政策变化，如中央八项规定实施后对该高端酒店物业经营带来的影响 ，并对估价对象的未来经营做出合理预判，只有在充分了解市场的基础上做出合理的判断、分析，才有可能获得一个合法、合理、客观的解决方案。同时，我需要不断地加强自身学习，注重评估经验的积累，不断提高自身的技术实力，对各种信息资料进行分析并找到最好的评估技术方法和技术参数确定方法，完成项目评估，为委托方提供优质的专业服务。

（三）不断提高沟通和项目把控能力

作为项目负责人，在整个评估项目期间，沟通至关重要，不仅仅是与委托方的沟通，与贷款银行的沟通，还包括与项目组成员以及公司质量管理部门的沟通。同时，我要加强对评估项目的把控能力，合理调配内外部资源，以便于评估工作的顺利进行，确保在约定时间内完成评估工作。

作者介绍：龚智诚

注册房地产估价师、土地估价师、RICS英国皇家测量师，现任华信地产房地产评估咨询二部总经理。