文/郝强 刘慧娟

今年以来，北京市明显加大了对土地的供应。据北京市国土资源局统计显示，截止到2017年9月底，北京市共成交土地74宗，成交土地建设用地面积519.92万平方米，规划建筑面积869.90万平方米，成交额高达1847.4亿元。北京市成交土地楼面单价明显高于去年同期水平，为21237元/平方米，增长86%。

一、土地招拍挂市场总体情况

表1 2014-2017年北京市土地招拍挂市场成交情况表

从近年来北京市土地招拍挂市场成交情况来看，2017年以来，北京市土地招拍挂市场明显加大了土地的供地力度，加快了供应节奏，保障了土地有效供给，土地市场成交量及成交额均高于去年同期水平，呈明显上升的趋势。

据统计资料显示，2017年前三季度北京土地市场共成交土地74宗，比去年同期相比增加51宗；建设用地面积519.92万平方米，同比增加66.9%；规划建筑面积869.90万平方米，同比增加123.4%；成交总额1847.4亿元，同比增加了315%；平均楼面地价达21237元/平方米，同比上涨了86%。

从成交时间来看，今年北京市土地成交分布较为集中，基本集中在第二、三季度，成交土地60宗，占总成交宗的81%。

图1 2017年北京市前9个月土地成交情况示意图

二、土地交易区域分布情况分析

通过对各区县成交土地情况分析可知，2017年前三季度北京市成交地块主要分布于远郊区县。据统计资料显示，今年北京市成交的74宗土地中仅有11宗地块位于城六区，其余均分布于远郊区县，其中以大兴最多，成交土地11宗，其次是平谷区、亦庄开发区、顺义区及房山区等。

从交易土地的建设用地面积来看，各区县间差异较大。其中以顺义区最多，成交建设用地面积高达104.09万平方米；平谷区、房山区、朝阳区、丰台区、大兴区和延庆区成交建设用地面积均在40万平方米以上；海淀区、昌平区、通州、门头沟区、及亦庄开发区成交建设用地面积也均在10万平方米以上。

图2 2017年前三季度北京市土地交易区域分布

从交易土地的规划建设用地面积来看，顺义区最多，为132.14万平方米；其次为丰台区和大兴区，分别为105.80万平方米和104.54万平方米；朝阳区、房山区、平谷区和亦庄开发区成交土地的规划建筑面积也均在50万平方米以上。

三、土地交易用途分析

北京市2017年前三季度北京市共成交74宗，其中居住用地32宗，商业用地15宗，工业用地9宗，综合用地18宗。

从成交土地的用途来看，北京市明显加大了对住宅用地的供应，供应建设用地面积222.69万平方米，建筑面积371.15万平方米，创下近几年的新高。从土地成交方式上看，今年北京市住宅用地基本以“限房价、竞地价”方式取得，企业自持和自住型商品房成为今年土地竞得的主要模式。而今年成交的工业用地（建筑面积为70.4万平方米）主要集中在大兴区及顺义区等地。

图3 2017年前三季度北京市土地交易用途示意图

四、土地成交价格情况分析

2017年前三季度，受供地政策及房地产政策影响，北京市土地交易呈现出上涨的趋势。前三季度北京市土地交易成交总额1847.4亿元，同比增加1402.72亿元，涨幅为315%。其中，住宅用地的最终成交额达到了986.28亿元，将近占到前三季度土地成交总额的53.4%；商业用地成交额200.66亿元，占成交总额的10.9%；工业用地成交额17.3亿元，占成交总额的0.9%；综合用地成交额643.16亿元，占成交总额的34.8%。

2017年前三季度北京市土地成交总额达1847.4亿元，平均楼面地价为21237元/平方米，同比上涨了86%，呈现持续增长趋势。

图4 近3年北京市土地成交价格情况

表2：不同区域下的土地成交情况分析一览表

从不同区位角度看，东城的楼面地价最高，为52174元/平方米，其次为朝阳区，为35050元/平方米，而丰台区的平均楼面较高，成为仅次于东城区和朝阳区的第三大区域，达32345元/平方米。据成交数据可知，丰台今年成交的7宗土地中有6宗为R2居住用地，其中1宗为F3其他多功能用地，这使得该区域的平均楼面价格明显高于其他远郊区县。受土地供应模式的影响，北京市其他区的平均楼面价格均有不同程度的上升。如大兴区30440元/平方米，石景山28777元/平方米，昌平区20574元/平方米。

图6各区楼面地价水平（单位：元/平方米）

图7 按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

从不同规划用途来看，住宅用地平均楼面地价达到26845 元/平方米，商业用地和综合用地平均楼面地价分别为13989.12元/平方米和23318.11元/平方米，工业用地的平均楼面地价为2177元/平方米。

五、土地交易溢价情况分析

表3：北京市各区成交土地溢价情况分析

根据统计数据显示，2017年前三季度北京市挂牌交易的74宗土地中有56宗出现溢价，平均成交溢价率为44.4%。从区域分布来看：平谷区的土地交易成交溢价率最高，达到69.22%；其次为朝阳区和大兴区，平均成交溢价率为58.32%和42.68%，对于延庆及东城，由于受成交地块用地类型和用途的影响，整体成交土地溢价率较低。

图8 各区成交土地溢价率情况（单位：%）

从土地交易用途来看：商业/办公用地平均溢价率最高，为33.10%；住宅用地次之，溢价率为23.11%；综合用地平均溢价率为7.60%；而工业用地无溢价出现。

图9 按用途分类的溢价率情况（单位：%）

六、小结

通过对近年北京市土地市场供应数据的分析可以看出,北京市土供应方向和方式发生重大变化，近期供应的住宅用地基本是通过“限房价、竞地价”和“竞企业自持比例”等方式，以有效抑制投机、平稳房价。

2017年9月30日，市住建委会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号），提出不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费，“自住型商品房”将被“共有产权住房”替代。未来，北京市将加大对共有产权房用地的供应，在出让方式上将继续沿用“限房价、竞地价”出让方式，预期未来土地价格将有所下降。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。