文/郝强 刘慧娟

2017年北京市土地市场成交地块共计111宗，其中包含“一次性招标”的棚改项目9宗。虽然房地产市场在今年进入深度调整期，但在土地供应方面，供地力度不降反增，在年底土地市场收官之时，土地成交额高达2796.02亿元，成交单价达 20257元/平方米 ，创下近4年以来新高。

一、土地供应“开闸”，挂牌量再创新高

2017年以来，受北京市土地供应方式等条件的影响，今年加大了对土地的供应，尤其是对住宅用地的供应。通过对北京市2017年土地供应情况分析得知，今年以来，北京市共计供应土地达123宗，成交111宗，供应的建设用地面积为941.95公顷，其中二类居住用地达65宗。

根据对近5年北京市土地招拍挂数据分析得知（如表1），和以往同期相比，今年北京市成交土地数量（尤指成交额和成交单价）明显高于前几年。从成交情况上来看，截止到2017年年底，北京市共成交土地102宗（不含棚改项目9宗），较2016年增加61宗，成交土地建设用地面积793.55万平方米，同比上涨91%，规划建筑面积1380.26万平方米，同比上涨135%，成交额高达2796.02亿元，同比上涨228%。

2017年平均楼面地价再创新高，高达20257元/平方米，同比增长40％。

表1  2013-2017年北京市土地招拍挂市场成交情况表

二、土地供应集中化趋势明显，成交时间更为均质化

通过对2017年北京市土地月供应情况进行分析得知，2017年北京市土地供应主要集中在3月、4月、7月以及10月，其中3月与4月均供应17宗、7月供应20宗、10月供应14宗，4个月供应量达68宗，占全年供应总量的一半之多。

2017年4月北京市规划国土委及北京市发改委联合发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，该计划的实施将有助于市场土地的供应力度，尤其是加大住宅用地供应力度（其中2017年3月及4月供应的住宅用地有14宗）。此外，受2017年8月北京市建委网站发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿) 以及《关于<印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(征求意见稿)以及2017年9月20日市住建委、市发发改委、市财政局以及市规划国土委在建委网站联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》的影响，北京市明显加快了对共有产权房（原为自住型商品房）的供应，仅10月份，北京市招拍挂市场供应的自住型商品房高达12宗。

从成交土地宗数来看（如图1），土地供应与成交情况基本持平，成交土地基本集中在4月、8月以及10月三个月份，分别为20宗、12宗和11月。从成交额上来看，土地成交额在11月份达到最高，高达480亿元，占2016年全年成交额的56%，占2017年全年成交额的17%。

图1  2017年北京市土地招拍挂市场成交情况分析

三、土地交易远郊化，地价明显提高

北京五环内开发已基本完成，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易将成主导。图2为2017年北京市各区土地交易情况统计，从成交土地宗数上看，今年以来，北京市远郊区共成交土地73宗，占总成交宗数的72%，其中以大兴区成交量最多，为14宗，其次是顺义，成交11宗；从成交土地建设用地面积上看，以亦庄开发区和顺义区最为明显，成交建设用地面积占比较大，分别为15.91%和15.67%；从土地交易面积上看，亦庄开发区最高，建设用地面积和规划建筑面积分别达126.28万平方米、218.16万平方米。

图2  2017年北京市各区的土地交易情况

北京六环内土地供应量减少，楼面地价越来越高。由图3可以看出，东城区土地成交楼面价达52175元/平方米；海淀、朝阳和丰台区楼面地价均在30000元/平方米以上；昌平、大兴和门头沟区楼面地价均在20000元/平方米以上。

图3  2017年北京市各区的平均楼面地价情况

四、住宅用地供应增加，“限房价、竞地价”供应方式趋势明显

受2017年4月份发布的未来5年住宅用地供应计划影响，2017年土地市场的住宅用地供应大幅增加，共计成交土地59宗，规划建筑面积743.21万平方米，成交额达1934亿元，占比69.16%，楼面地价为26019元/平方米，创出近年来新高。

图4  2017年土地成交情况统计图

根据对今年以来土地供应方式分析得知，从涉及到住宅供应的地块中可以看出，住宅用地的供应基本均是采用限房价、竟地价模式进入土地市场进行供地的。

图5  2017年不同用途土地成交量情况

养老设施用地供应量增加，其中平谷区成交4宗土地，建设用地面积、规划建筑面积、成交额分别为120917万平方米、145100万平方米、14.9亿元；溢价率为240.18%。随着人口老龄化问题的日益严重，住宅市场限价，商办用地全面限购，企业加大对养老等特殊属性地块关注的原因主要是企业积极探索新的发展模式，一旦能够在养老地产创新运营模式，未来房企的转型将有一个新的契机。

图6  2017年不同用途土地楼面地价情况

五、地块竞争激烈，住宅用地溢价居首

2017年土地供应速度加快，远郊区地块更是竞争激烈。由图7可知，2017年北京市土地交易平均溢价率为25.82%，同比下降17%。平谷区和密云区溢价明显，溢价率分别为69.22%和40.14%，其余区的溢价率均在30%以下。

远郊区的住宅用地成交量不断增加，平均楼面地价也不断提高，门头沟区成交地块平均楼面地价均超过2万元/平方米，昌平区北七家镇地块和大兴区旧宫地块楼面地价达3.8万元/平方米，顺义区高丽营镇地块楼面地价更是高达4.5万元/平方米，热点区域竞争加剧。

时隔5年再次供应住宅地的东城区地块，却因没有房企参与现场竞拍而以38.4亿元的最高网上报价成交，溢价率仅为0.52%。

图7  2017年各区溢价率情况

由图8可知，从成交土地用途上看，住宅用地溢价居首，达30.58%。受制于当前土地供应方式的影响，租赁用地的增加势必会在一定程度上挤压商品住宅用地规模。因此，未来开发商将会在一些“按比例自持”或“非百分百自持”类型的土地上进行激烈争夺。

图8  2017年不同用途土地溢价率情况

六、小结及预测

1、土地供需矛盾依旧突出。

通过对近5年的北京市土地市场分析可知，2017年北京市土地的供应收紧状况有所改善，预计未来北京市土地供应会有所回暖，但土地供需矛盾依旧突出。

2、地价增长幅度减缓、保障性住房增加趋势明显。

随着土地供应量的大幅增加，为解决住房困难，将大幅度增加公共租赁住房等保障性住房的供应，将对抑制投机、平稳房价起到明显的调控作用。2017年全市土地招拍挂市场居住用地供应面积达743.21万平方米，其中共有产权房等保障性住房用地供应量266.93公顷，占居住用地供应面积的35.92%。租购并举住房制度明显。

预计今后一段时间，增加居住用地规模、建立长效机制、构建租售并举住房制度将成为主要调控方式。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。