文/曹爽
2017年是北京市房地产调控政策出台最密集的年份，在“认贷不认房”转变为“认房、认贷又认离”、严格控制“商改住”，再到“限房价、控地价”， 加之共有产权地块入市、租购并举等一系列的调控措施出台。从今年3月开始，北京楼市成交全面萎缩，新建住宅成交量跌至谷底，二手房成交量也大幅下滑。
一、2017年北京市房地产市场相关政策及热点信息回顾
1.住宅70年产权到期可续期
2017年3月15日，国务院总理李克强在人民大会堂回答记者提问时表示，住宅70年产权到期后可以续期。
2.北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》
2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，此次3•17新政“认房又认贷”，贷款政策“一提一降”。主要内容是：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”
3.北京发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》
2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，购房资格审核个人所得税政策执行标准中个人所得税要“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，其中按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。
非京籍购房资格审核中的连续5年纳税记录由每年至少1次改为连续60个月。非京籍，个税断是否还能买房要看断缴是否超3个月或社保情况：
（1）个税断缴不能超过3个月，且需连续缴纳60个月（从申请月的上一个月开始，往前推算连续60个月）。注：因工作调动等未缴或补缴且不超过3个月的视为连续缴纳。
（2）社保不能断月。且需连续缴纳60个月（从申请月的上一个月开始，往前推算连续60个月）。2012年12月18日起，补缴社保不予认可，但因工作调动转单位补缴的不能超过3个月。
4.北京发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》
2017年3月24日，央行联合多部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准。规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制。
5.中小学不得与房地产合作办学
2017年3月26日，北京市教委深夜发文降温学区住房，各中小学不得与房地产商合作办学。
6.北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
2017年3月26日，北京市住建委联合规土委等多部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中指出（1）商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；（2）开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。（3）商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款等规定。
7.千年大计——雄安新区成立
2017年4月1日，中共中央、国务院决定在河北省雄县、容城、安新等3个小县及周边部分区域，设立国家级新区，消息落地次日，当地已全面停止房产交易，冻结户口迁入。设立河北雄安新区的消息一发布，便引起国内外媒体和社会大众的广泛关注与热议。
雄安新区是千年大计，国家大事，是深入推进京津冀协同发展做出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有深远的战略意义。
8.北京发布《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》
2017年4月3日，为进一步加强住宅平房管理，市住房城乡建设委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入本市限购范围。暂停向以下家庭出售住宅平房：
（1）已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。
（2）已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。
（3）无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。
9.新北京人可申请公租房、自住房
2017年4月6日，北京市住建委发布了将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点的消息。此次从部分公租房、自住房部分项目安排30%的房源面向长期稳定就业的新北京人分配，安排70%房源面向北京市户籍无房家庭分配，是在北京市保障房供应量大幅增加的背景下进行的试点工作，主要目的是加大房地产调控力度，稳定市场预期，平抑房价，满足刚需。
10.未来5年内将建立租购并举的住房制度
2017年4月7日，北京发布《北京市2017-2021年及2017年度国有建筑用地供应计划》，明确未来5年内将建立租购并举的住房制度，优化住宅供应结构。
11.房企自持商品房需70年长期持有不能“以租代售”
为确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系,。2017年4月14日，市住房城乡建设委会同市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。
12.北京市教委公布入学政策，多校划片比例扩大，过道房不做入学资格
2017年4月16日，北京市教委正式公布2017年北京市义务教育阶段入学政策。其中明确，对于实际居住的审核，将重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为入学资格条件。具体内容如下：
（1）单校划片和多校划片相结合；
（2）过道房不作为入学资格；
（3）小升初取消“推优”，降低特长生和寄宿生招生比例；
（4）市级统筹首次写入入学意见。
13.“法拍房”纳入限购范围
2017年4月27日，北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程。也就是说，过去不限购的“法拍房”，现在被纳入了限购范围。
14.“326”新政的补充说明
2017年5月23日，北京市住建委公布关于“326”商住新政的补充说明，明确于3月26日前已购买的商办类房屋可销售，但购房人应符合政策要求。
15.北京二环内禁止、四环内严控新增建设用地
2017年5月23日，北京严控城乡建设用地总量政策再加码，北京市规划国土委发布《2017年度绩效任务》，明确将严格落实新编制的城市总体规划，严格管控生态红线和城市开发边界。其中，今年二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。
16.改进房屋入市方式，努力提高房屋供给效率，敦促房地产项目尽快入市
2017年6月27日，北京市住房和城乡建设委员会一次性公布了389个在途房地产项目清单，明确了这些项目办理预售许可证的相关政策，督促这些项目加快开发建设进度，尽快形成有效供应推向市场，以稳定预期。
2017年6月28日，北京市住房和城乡建设委员会发布《改进房屋入市方式，努力提高房屋供给效率》的通知，要求为加快推进清单项目尽早入市，进一步提高房屋供给转化效率，使之尽早形成市场实际供应，市住房城乡建设委本着“全力推进、因需施策”的原则，研究决定，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。同时，对政策实施中的具体事项提出了要求。作为加快推进清单项目开工入市的措施，为同一施工许可证下已具备入市条件的项目优先入市提供了便利，将对提高房屋供给转化效率起到了很好的促进作用。
17.九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
2017年7月18日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，支持住房租赁市场发展，建设政府住房租赁交易服务平台，并选取12个城市作为首批试点。
18.北京租房新政：集体户口租公租房可落户
2017年8月17日，市住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》的征求意见稿。集体户口租公租房可落户；符合条件的京籍、非京籍家庭，子女都可在租住区就近入学；租房合同期内不许随意涨租金；租金最好按月收取；出租期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
19.集体建设用地建设租赁住房试点
2017年8月28日，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、广州等13个城市开展试点。
20.央行、北京银监局联合发文严查“房抵贷”购房
2017年9月5日，中国银监会北京监管局 、中国人民银行业务管理部联合发布《北京银监局、人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查通知》（京银监法[2017]153号），为规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途，北京市辖内银行金融机构按季度就本机构个人非住房类、信贷资金用途开展自查。
21.北京发布《北京共有产权住房管理办法》
2017年9月20日，北京市住建委会同有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），并宣布自9月30日起正式实施。《办法》中所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
《办法》规定申请购买北京市共有产权住房的家庭，应符合：“申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；符合北京市住房限购条件且家庭成员在北京市均无住房。”办法规定，一个家庭只能购买一套共有产权住房。此外，共有产权住房属于产权类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。符合条件家庭限购一套，享有落户、入学等待遇，共有产权房不得转商，政府份额暂不出售，满足新北京人的房源不少于30%。
22.北京新总规发布约三成新建住房将用于租赁
2017年9月29日，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布，规划提出，未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中，70%面向本市户籍人口，30%面向非京籍人口。
同时，明确提出北京定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
23.多部门发布《关于加快发展和规范本市住房租赁市场的通知》
2017年9月29日，北京多部门发布《关于加快发展和规范本市住房租赁市场的通知》，内容涵盖子女入学、户口登记、住房租赁监管平台等等。
24.加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
2017年10月21日，党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
25.北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》
2017年10月31日，北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）正式实施。与此同时,北京市住建委会同相关部门建立的住房租赁监管和服务平台也同步上线。
《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。根据通知,对承租人的服务保障将大幅提升。
26.北京发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》
2017年11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。明确了北京市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。
集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。布局上结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
27.本市所有二手交易都需进行买卖合同的签约
2017年12月20日，北京市住建委发布《关于对<关于规范存量房交易服务平台网签工作的通知（征求意见稿）>公开征求意见的公告》，对网签事项进行了全新规范，要求只要是本市行政区域内国有土地上的房屋进入二手交易，都需要通过存量房交易服务平台进行买卖合同的签约。
28.北京发布《北京市存量房屋买卖合同》公开征求意见
2017年12月21日，北京发布《北京市存量房屋买卖合同》公开征求意见，本次要求修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。一同征求意见的还有配套使用的《北京市存量房屋经纪服务合同》示范文本，根据出售和购买的需求，分别有两个文本。
29.四部门联合发布《维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》
2017年12月26日，住房城乡建设部等四部门联合发布《维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，将加强房地产市场监管，加大联合惩戒力度，维护住房公积金缴存职工购房贷款权益。《通知》明确:
（1）住房公积金管理中心要规范贷款业务流程，压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。
（2）提高住房公积金贷款抵押登记效率。不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。
（3）房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。
（4）各地住房城乡建设部门和住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。
（5）各地住房城乡建设部门和住房公积金管理中心，联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动，严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。同时，要求各省、自治区住房城乡建设厅加强监督检查工作。
二、2017年北京市住宅房地产情况
1.住宅销售量
据统计，2017年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数合计31900套，同比下降45.42%；销售面积累计达437.81万平方米，同比下降46.16%；销售金额累计人民币1873.34亿元，同比下降34.78%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。
图1：2017年1月至12月商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况
图2：2017年1月至12月商品住宅（不含保障性住房）销售额情况
从不同区域来看，2017年住宅销售量多集中在朝阳、顺义及昌平，三个区销售面积达164.26万平方米，占总销售面积的37.52%。各区县销售面积同比均呈下降趋势。
图3：2017年商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况
2.住宅销售价格涨幅下降
从销售均价来看，截止至2017年12月末，北京市商品房住宅（不含保障性住房）销售均价为42789元/平方米，同比上涨21.14%。2017年1月至2017年12月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：
2017年1月至2017年12月商品住宅（不含保障性住房）
销售均价情况表
|
时间 |
销售价格(元/㎡) |
销售价格环比 |
销售价格同比 |
|
2017年01月 |
38232 |
0.44% |
24.91% |
|
2017年02月 |
39656 |
3.73% |
18.10% |
|
2017年03月 |
38873 |
-1.98% |
15.99% |
|
2017年04月 |
42844 |
10.22% |
19.77% |
|
2017年05月 |
41821 |
-2.39% |
19.72% |
|
2017年06月 |
43573 |
4.19% |
18.56% |
|
2017年07月 |
48291 |
10.83% |
40.88% |
|
2017年08月 |
46639 |
-3.42% |
48.21% |
|
2017年09月 |
47605 |
2.07% |
22.74% |
|
2017年10月 |
48352 |
1.57% |
28.69% |
|
2017年11月 |
48800 |
0.93% |
27.11% |
|
2017年12月 |
39271 |
-19.53% |
3.17% |
图4:2017年商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售价格情况
从以上图表可以看出，2017年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比涨幅基本呈下降趋势。
3.住宅供需情况
2017年商品住宅（不含保障性住房）供应量从第四季度先升后降再升，截至2017年12月末，商品住宅（不含保障性住房）供销比为12.58，表明市场供大于求，库存或随之增加，短期内房价有向下浮动可能。
图5:2017年1月至12月商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售价格情况
三、2017年北京市商业及办公房地产市场情况
受政策调控影响，北京市2017年商业及办公房地产市场交易低迷。
2017年受商办调控影响，商业房地产销售量明显下降，环比上升100.09%，同比下降42.29%；销售额及销售价格也明显下降，其中销售额环比上升189.45%，同比下降44.64%；销售价格环比上升44.66%，同比下降4.03%。详见图6、图7、图8。
图6:2017年1月至12月商业房地产销售面积情况
图7:2017年1月至12月商业房地产销售额情况
2017年商办调控后，办公房地产销售量同样下降明显，环比下降4.16%，同比下降75.06%；销售额及销售价格下降明显，其中销售额环比上升66.78%，同比下降68.33%；销售价格同比上升26.99%，但环比上升74.03%。详见图9、图10、图11。
图9:2017年1月至12月办公房地产销售面积情况
图10:2017年1月至12月办公房地产销售额情况
图11:2017年1月至12月办公房地产销售价格情况
注：以上数据来源于CREIS中指数据
四、2017年北京房地产市场形势总结及预测
2017年，北京市房地产市场发生深刻变化并迎来新一轮调整，商品房住宅供地量加大、住宅用地全部限价、共有产权地块入市等调控措施影响着北京房地产市场。新房、二手房成交价格于去年同期呈下滑趋势，直到11月，销售面积及销售额才开始有所回升。
党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，就已经为房地产大局定了方向。“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，说出了未来房地产市场还将开启新的调控策略，打击炒房力度不会变，但是对于刚需、改善性需求将加以保护。
作者介绍:曹爽
房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。