文/李佳
引言:
为统一规范在京中央单位利用自用土建设职工住宅行为，加快建立新的住房体系，推进中央国家机关住房制度改革的进一步深化，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》、《国务院关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》等相关文件规定，国家机关事务管理局印发了《国务院机关事务管理局关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知》、《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》以及《中央国家机关职工住宅配售管理办法》，上述规定的出台明确了“统筹规划、按需建设、注重质量、严控成本、规范运作”的基本原则，同时对土地利用、组织方式、建设要求及审批管理等方面做出了明确要求，并且随着近年北京市土地市场中一级开发及棚户区改造并举的土地政策的深化，在京中央单位如何进一步合理、合规、高效利用自用土地解决职工住房困难的工作也在不断细化、完善。
而本文正是依据上述文件为基础、以在京单位按照规定结合北京市土地政策平稳有序运行利用自用土地项目建设职工住宅项目为背景，以咨询服务机构的专业视角对项目开展中各个重要节点及过程中所涉及的专业服务内容进行探讨、分享。
一、项目背景类型及工作目标
1、项目背景类型
在京中央单位为解决本单位职工住房困难，利用自用土地建设职工住宅或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建，建设完成后的职工住宅性质为按照经济适用住房管理性质。
利用自用土地建设住宅实行审批管理，由国管局归口管理建设计划的编制、立项、销售方案的审批，项目实施阶段的检查、监督工作。
2、工作目标
作为筹建项目的在京中央单位其主要工作目标为完成新建职工住宅的项目立项手续，并顺利开展原地上物（包含危旧住房）的征收工作以及新旧住房售房方案获得相关主管部门的审批、顺利办理职工购买新建职工住宅或旧有住房产权证的办理，最终妥善解决单位职工的住房问题。
二、项目整体流程简述
根据在京中央单位利用自用土地建设职工住宅项目特点及要求，同时结合北京市整体规划、棚户区改造（危旧房改造）、征收及不动产权办理的相关规定及要求，根据办理流程节点将项目整体流程简述如下：
三、项目专业服务事项及服务内容分享
1、服务事项：利用自用土地新建职工住宅项目立项工作咨询服务
服务内容：协助委托单位准备项目立项所需材料，并对立项环节中所需材料中的关键材料和关键内容提供咨询和建议。
2、服务事项：新建职工住宅项目立项阶段社会风险稳定评估服务
服务内容：根据立项审批主管部门要求立项材料中如涉及征收的需提供项目社会风险稳定评估，乙方根据甲方项目具体情况，编制社会风险稳定评估报告，具体内容包括：
（1）收集和审阅相关资料；
（2）辨别利益相关者并设计调查问卷；
（3）走访调查以充分听取意见；
（4）全面评估论证；
（5）组织专家论证；
（6）编制评估报告；
3、服务事项：征收管理咨询服务
服务内容：征收管理服务涵盖房屋征收的整个过程，包含前期政策研究、方案咨询、项目管理机制咨询、人员培训、进度管控、服务机构的督导和量化考核、档案管理及配合后期诉讼与复议工作等方面，具体内容如下：
（1）组织征收工作；
（2）组织宣传工作；
（3）组织培训工作；
（4）组织及汇报工作；
（5）组织协调工作；
（6）组织审核工作；
（7）组织答疑工作；
（8）其他征收管理服务涉及的相关工作。
4、服务事项：征收补偿价格评估服务
服务内容：对项目范围内的房屋及附属物依法开展评估工作，具体内容如下：
（1）对委托评估的房屋进行实地查勘；
（2）除法律、法规另有规定及要求外，依据相关法律、法规对本项目评估范围内的房屋及附属物进行客观、公正的市场评估，并按照要求及时出具分户评估报告；
（3）负责在本项目现场告知评估基准价格；
（4）负责为委托单位及被征收居民或单位就评估报告的有关问题提供现场咨询服务；
（5）严格按照规定开展评估送达工作；
（6）评估过程中及时向委托单位及有关管理部门反馈项目信息；
（7）为完成受托评估范围内各项工作而进行的其他必要的工作。
5、服务事项：新建职工住宅价格评估
服务内容：委托单位因确定新建职工住宅的基准价格的需要，委托我方提供新建职工住宅按经济适用房价格评估服务。
6、服务事项：新建职工住宅售房方案报批咨询
服务内容：在新建职工住宅售房方案报批工作中，我方提供报批咨询服务，具体事项包括：
（1）配合委托单位的售房工作，了解委托单位正式售房的具体情况和意图，为委托单位此项工作提供咨询和建议；
（2）为委托单位制定合理的售房方案提供咨询和建议，协助委托单位完成售房方案的制定；
（3）结合售房方案及住房分配人员的具体情况和问题，协助委托单位与相关主管部门进行充分沟通与协调，准确把握难点和存在的问题，完善售房方案；
（4）协助委托单位建立和完善职工住房档案，职工住房档案的建立和完善是新建职工住宅正式售房方案获得审批的必要前提，为了保障新建职工住宅正式售房方案顺利获得审批，我方为委托单位提供职工住房档案建立和完善的咨询服务；
（5）协助委托单位准备报批所需材料；
（6）对报批所需材料中的关键材料和关键内容提供咨询和建议；
7、服务事项：职工购买新建住宅的产权证代办
服务内容：我方为职工提供购买新建住房按经济适用住房办理产权证的代办服务，具体事项包括：
（1）协助委托单位向职工收取必要资料，并进行初步审核，达到相关主管部门的要求；
（2）协助委托单位填写相关主管部门要求的各类表格及格式文件；
（3）进行房屋转移登记的网上业务操作，并进行资料录入、扫描等工作；
（4）向相关主管部门提交资料，尽快完成产权证的办理。
8、服务事项：旧有职工住宅腾退价格评估工作
服务内容：委托单位因确定腾退旧有住房价格的需要，委托我方对委托单位指定的旧有住房的价值进行评估。
9、服务事项：旧有住房售房方案的报批咨询
服务内容：在旧有住房出售方案报批工作中，委托单位委托我方提供咨询服务，具体事项包括：
（1）协助委托单位准备报批所需材料；
（2）对报批所需材料中的关键材料和关键内容提供咨询和建议；
（3）协助职工住房档案建立和完善；
10、服务事项：旧有职工住宅的腾退出售涉及的产权证代办工作
服务内容：委托单位委托我方为职工提供购买腾退旧房按经济适用住房办理产权证的代办服务，具体事项包括：
（1）协助委托单位向职工收取必要资料，并进行初步审核，达到相关主管部门的要求；
（2）协助委托单位填写相关主管部门要求的各类表格及格式文件；
（3）进行房屋转移登记的网上业务操作，并进行资料录入、扫描等工作；
四、项目经验分享
如何成功的承接和完成项目的核心在于咨询服务单位是否能够充分的理解委托目的以及是否能够深入的了解委托项目的整体情况及背景。
我们在提供咨询服务工作前首先要做到的是换位思考，设身处地的站在委托单位的立场及项目背景基础上去梳理整体项目，并在此基础上利用自身的专业知识制定服务方案，并就初步方案同委托单位进行充分的沟通尽可能的制定出合法、合理、科学、高效的整体服务方案，在充分服务委托单位的基础上利用全面的服务能力争取获得延伸业务的机会。
作者介绍：李佳
工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产业务一部总经理。