文/曹爽
2017年北京房地产市场密集性地出台调控政策，进入2018年，调控力度也并未放松。 全国两会相继召开，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，房地产市场调控政策开始不断细化。
2018年1-2月份北京房地产市场进入盘整期，成交遇冷，其中北京商品住宅同环比均有所下降。3月份北京房地产市场开始回暖，成交量有所上扬。从整体上看，一季度累计成交量同比降幅显著。
一、2018年一季度北京市房地产市场相关政策及热点回顾
1、两会定调楼市调控，2018 以“稳”为主
2018年3 月 3 日和 3 月 5 日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持政策连续性、稳定性。2018 年房地产调控定位基调明确，一方面是调控政策不放松，继续进行差别化调控；另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到区县层面，根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
2、北京发布《“互联网+不动产登记”改革实施方案》的通知
2018年3月13日，北京市规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、市政府审改办发布了《“互联网+不动产登记”改革实施方案》的通知，压缩不动产登记全业务办事时限，减少交易过户全过程等待时间；实施房屋权属转让业务一窗办理，变房产过户多次办为一次办；政务服务与互联网充分融合，逐步升级网上办事体验；转变服务理念，变权力清单为办事主题清单；推广物流送证，打通服务“最后一公里”。
同时，北京市规划和国土资源管理委员会也发布了《关于进一步优化营商环境缩短不动产登记办理时限的通知》,为进一步提高不动产登记工作效率、优化营商环境，为北京市的企事业单位和广大办事群众提高更加快捷便利的不动产登记服务，应进一步缩短不动产登记办理时限、优化工作流程，对原规定的当日办结和10个工作日内办结两类办理时限按照登记类型调整为当日办结和5个工作日内办结两类。
3、北京发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知
为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，2018年3月17日，北京发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。
（1）首都功能核心区
“负面清单”：将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。
（2）首都功能核心区以外的中心城区
“负面清单”：限制各类用地调整为大型商业项目；限制各类用地调整为大型商务办公项目；限制各类用地调整为区域性物流基地和批发市场；限制五环路以内的各类用地调整为综合性医疗机构；限制五环路以内的各类用地调整为中等职业教育、高等教育、及面向全国招生的培训机构和文化团体；限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房；限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。
（3）城市副中心
“负面清单”：限制各类用地调整为一般性造业、区域性物流基地和批发市场。
4、北京大兴区出台高层次人才服务办法“兴十条”
2018年3月19日，大兴区政府出台高层次人才服务办法“兴十条”，凡是来北京大兴区创业、发展的五类高层次人才，将可获得包括购房补贴、适龄子女入学、高效就医在内的10方面服务。其中在住房政策保障方面，大兴将筹集专项房源，为在区内创新创业期间承租公租房的人才免除租金。设购房补贴，鼓励人才在大兴区内购房安家、扎根大兴，服务地区经济社会长远发展。
1、住宅销售量成交同比明显下降,3月份开始供应放量
据统计， 截至2018年一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数5186套，较2017年一季度减少3773套,同比下降42.11%；销售面积达59.47万平方米，同比下降52.16%；销售金额累计人民币226.83亿元，同比下降53.04%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。
图1：2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况
图2：2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）销售价格情况
从不同区域来看，一季度住宅销售量多集中在顺义、昌平、海淀及朝阳，四个区销售面积达29.73万平方米，占总销售面积的49.99%。各区县销售面积同比均呈下降趋势。
图3：2018年一季度商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况
2、住宅销售价格涨幅下降
从销售均价来看，截至2018年3月，北京市商品房住宅（不含保障性住房）销售均价为42844元/平方米，同比上涨19.77%。2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：
2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）
销售均价情况表
|
时间 |
销售价格(元/㎡) |
销售价格环比 |
销售价格同比 |
|
2017年04月 |
42844 |
10.22% |
19.77% |
|
2017年05月 |
41821 |
-2.39% |
19.72% |
|
2017年06月 |
43573 |
4.19% |
18.56% |
|
2017年07月 |
48291 |
10.83% |
40.88% |
|
2017年08月 |
46639 |
-3.42% |
48.21% |
|
2017年09月 |
47605 |
2.07% |
22.74% |
|
2017年10月 |
48352 |
1.57% |
28.69% |
|
2017年11月 |
48800 |
0.93% |
27.11% |
|
2017年12月 |
39271 |
-19.53% |
3.17% |
|
2018年01月 |
38773 |
-1.27% |
1.42% |
|
2018年02月 |
38394 |
-0.98% |
-3.18% |
|
2018年03月 |
37136 |
-3.28% |
-4.47% |
图4: 2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售价格情况
从以上图表可以看出，截至2018年一季度末北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比涨幅基本呈下降趋势。
3、住宅供需情况
截至2018年一季度末商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积93.48万平米，同比增长108.19%，供销比为0.64，市场整体供大于求。按照近6个月平均销售情况，库存需要17.93个月消化完毕，较上月延长0.73个月。
从价格段来看，单价30000(含)-40000元段销售套数占比最高。其次为10000(含)-20000元价格段，占比为18.3%。
从户型面积来看，80(含)-90平方米面积段销售套数占比最高达40.6%，较上月提高1.9个百分点。其次为100(含)-120平方米面积段，占比为12.0%。
2018年一季度北京住宅市场价格段占比情况表
|
排名 |
价格区间 |
销售套数(套) |
销售面积(万㎡) |
销售金额(亿元) |
销售价格 (元/㎡) |
|||
|
套数 |
占比 |
面积 |
占比 |
金额 |
占比 |
|||
|
1 |
30000(含)-40000元 |
631 |
38.0% |
6.4 |
33.1% |
22.1 |
30.7% |
34432 |
|
2 |
10000(含)-20000元 |
303 |
18.3% |
3.1 |
16.1% |
4.9 |
6.8% |
15646 |
|
3 |
10000元以下 |
171 |
10.3% |
1.5 |
7.5% |
0.5 |
0.7% |
3620 |
|
4 |
20000(含)-30000元 |
162 |
9.8% |
2.3 |
11.9% |
5.7 |
7.9% |
24736 |
|
5 |
50000(含)-60000元 |
104 |
6.3% |
1.5 |
7.6% |
8.2 |
11.5% |
56059 |
|
6 |
60000(含)-70000元 |
89 |
5.4% |
1.3 |
6.5% |
8.1 |
11.3% |
64297 |
|
7 |
70000(含)-80000元 |
83 |
5.0% |
1.3 |
6.5% |
9.5 |
13.2% |
75276 |
|
8 |
40000(含)-50000元 |
71 |
4.3% |
1.3 |
6.6% |
5.7 |
7.9% |
44758 |
|
9 |
80000(含)-90000元 |
26 |
1.6% |
0.5 |
2.4% |
3.8 |
5.3% |
82656 |
|
10 |
90000(含)-100000元 |
16 |
1.0% |
0.3 |
1.5% |
2.8 |
3.9% |
95671 |
|
合计 |
1656 |
99.8% |
19.3 |
99.7% |
71.2 |
99.2% |
36933 |
|
2018年一季度北京住宅市场面积段占比情况表
|
排名 |
面积段 |
销售套数(套) |
销售面积(万㎡) |
销售金额(亿元) |
销售价格 (元/㎡) |
|||
|
套数 |
占比 |
面积 |
占比 |
金额 |
占比 |
|||
|
1 |
80(含)-90平方米 |
673 |
40.6% |
5.9 |
30.3% |
16.8 |
23.4% |
28595 |
|
2 |
100(含)-120平方米 |
199 |
12.0% |
2.1 |
11.0% |
8.0 |
11.2% |
37689 |
|
3 |
120(含)-140平方米 |
150 |
9.0% |
1.9 |
10.0% |
9.2 |
12.8% |
47400 |
|
4 |
90(含)-100平方米 |
143 |
8.6% |
1.4 |
7.0% |
3.6 |
5.0% |
26387 |
|
5 |
60平方米以下 |
96 |
5.8% |
0.5 |
2.7% |
0.7 |
0.9% |
12492 |
|
6 |
160(含)-200平方米 |
94 |
5.7% |
1.7 |
8.6% |
8.3 |
11.6% |
50030 |
|
7 |
60(含)-80平方米 |
86 |
5.2% |
0.6 |
3.3% |
1.8 |
2.5% |
28186 |
|
8 |
140(含)-160平方米 |
73 |
4.4% |
1.1 |
5.6% |
5.7 |
8.0% |
53028 |
|
9 |
200(含)-250平方米 |
62 |
3.7% |
1.4 |
7.1% |
7.2 |
10.0% |
52344 |
|
10 |
300(含)-400平方米 |
45 |
2.7% |
1.5 |
7.9% |
5.3 |
7.3% |
34719 |
|
合计 |
1621 |
97.7% |
18.1 |
93.6% |
66.6 |
92.7% |
36779 |
|
图5: 2017年4月至2018年3月商品住宅（不含保障性住房）供应量及供销比
北京市2018年一季度，商业房地产销售量及销售额明显下降，其中销售量环比下降75.56%，同比下降75.02%；销售额环比下降69.52%，同比下降74.76%；销售价格明显上涨，环比上升30.05%，同比上升1.03%。详见图6、图7、图8。
图6: 2017年4月至2018年3月商业房地产销售面积情况
图7: 2017年4月至2018年3月商业房地产销售额情况
图8: 2017年4月至2018年3月商业房地产销售价格情况
北京市2018年一季度，办公房地产销售量下降明显，环比下降37.83%，同比下降72.26%；销售额及销售价格下降明显，其中销售额环比下降56.85%，同比下降84.43%；销售价格同比下降30.60%，环比下降43.86%。详见图9、图10、图11。
图9: 2017年4月至2018年3月办公房地产销售面积情况
图10: 2017年4月至2018年3月办公房地产销售额情况
图11: 2017年4月至2018年3月办公房地产销售价格情况
注：以上数据来源于CREIS中指数据
四、共有产权的供应情况及其影响
1、未来五年共有产权房供应情况
根据《北京城市总体规划（2016年－2035年）》显示：未来五年，北京新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中，70%面向本市户籍人口，30%面向非京籍人口。常住人口到2020年控制在2300万人以内，并长期稳定在此水平。按人口总量控制目标2300万计算，2017年-2020年北京年均人口增量约32万。虽然受政策规划限制，但人口增量仍然较大，短期内购房需求仍较大。但市场结构转变为由租赁住房、共有产权房、保障住房、纯商品房等组成的市场结构，纯商品房市场由原来的70%降至49%以下，纯商品房市场空间大幅缩小。
2、共有产权房对市场的影响
（1）通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求，在供应、建设、分配、后续转让上拥有更强的保障。
（2）推动住房制度改革，具有长期实行的基础，对全国住房制度的发展，对各城市解决居住问题，将形成良好的示范。
（3）以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化个人或家庭在一生中的资源分配，平滑住房消费周期。
（4）将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，从更大范围引导更合理的住房消费理念。
1、短期内将坚持政策连续性和稳定性，主体政策收紧趋势不变
政策方面，短期内将坚持政策连续性和稳定性，主体政策收紧趋势不变。2017年北京楼市调控已十分严厉，商品住宅（不含保障房）市场成交量同比降幅达46%，为近7年来同比降幅最大，未来政策大幅加码的可能性较小；同时2018年将是长效机制与短期调控结合的关键节点，相关长效机制政策的落实和细化将进一步加快，楼市政策放松的可能性较小，预计明年调控政策将以维持稳定为主。
2、共有产权房供应将增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升
《北京城市总体规划（2016年－2035年）》明确，未来五年新供商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应将不断增多，预计2018年刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，在限购限贷等政策不放松的背景下，住宅高端化转移步伐或将放缓。
作者介绍:曹爽
房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。