从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员出租，或由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。

2016年12月3日，北京首批“限房价、竞房价”试点地块中的三宗企业100%自持地块分别被万科、万科住总联合体和中铁三家房企竞得。北京市住建委公布截止2017年8月，北京已累计推出19个企业自持租赁房项目，项目进展顺利。据悉，这19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区，在土地招拍挂阶段通过“控房价、限地价、竞自持、比方案”方式出让，19个项目住宅总建筑面积233.6万平方米，其中自持商品房面积127.5万平方米。

据北京市住房租赁合同登记备案数据以及住房和城乡建设委员会和房地产经纪机构的相关数据统计，2016年北京市住房租赁成交大约200万套次，租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右。住房承租人以常住外来人口为主。据北京市统计年鉴数据显示，2017年末北京市常住人口为2170.7万人，其中租住人口738万，占比为34%，其中大多数通过租赁住房解决居住问题。

根据北京市住建委日前发布的信息，为了尽快实现2017-2021年共建设50万套租赁住房的目标，2018年北京市将继续供应集体土地200公顷用于租赁房建设，而在2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。

由此可见，北京市集体建设用地租赁住房建设发展迅速，住房租赁市场具有发展空间，对于评估服务也提出了更多新的要求。房地产估价在住房租赁市场中可以发挥重要的作用。

目前，国家及北京市关于住房租赁的相关政策较多，估价机构可及时梳理相关政策，为相关单位提供政策参考及解读。

2017年7月18日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，支持住房租赁市场发展，建设政府住房租赁交易服务平台，并选取12个城市作为首批试点。

2017年8月28日，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、广州等13个城市开展试点。

2017年10月18日，十九大报告强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，租购并举成为建立健全多层次住房体系、从而保障不同消费阶层的住房需求的重要举措。总体来看，在中央层面，政府围绕“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的核心目标，从租赁住房供给、金融支持、财政支持及法律等方面为我国住房租赁市场的发展提供了一个全面的政策支持体系。

2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。推进住房租赁资产证券化，有助于拓宽住房租赁业务融资渠道、盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率、引导社会资本参加住房租赁市场。

2017年4月7日，北京发布《北京市2017-2021年及2017年度国有建筑用地供应计划》，明确未来5年内将建立租购并举的住房制度，优化住宅供应结构。

为确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系，2017年4月14日，北京市住房城乡建设委会同市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。

2017年8月17日，市住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》的征求意见稿。集体户口租公租房可落户；符合条件的京籍、非京籍家庭，子女都可在租住区就近入学；租房合同期内不许随意涨租金；租金最好按月收取；出租期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

2017年9月29日，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布，规划提出，未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中，70%面向本市户籍人口，30%面向非京籍人口。

2017年9月29日，北京多部门发布《关于加快发展和规范本市住房租赁市场的通知》，内容涵盖子女入学、户口登记、住房租赁监管平台等等。

2017年10月31日，北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）正式实施。与此同时,北京市住建委会同相关部门建立的住房租赁监管和服务平台也同步上线。

《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。根据通知,对承租人的服务保障将大幅提升。

2017年11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。明确了北京市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。布局上结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

2018年4月25日，北京市印发了《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》，首次在小学入学政策中规定，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

2016年12月3日，北京首批“限房价、竞房价”试点地块中的三宗企业100%自持地块分别被万科、万科住总联合体和中铁三家房企竞得；2018年4月，从北京市国土资源局大兴分局官网发布的信息获悉，万科联手天恒拟入股瀛海镇租赁住房项目，这是一块集体经营性建设用地作为租赁房建设的项目。未来，开发企业如何实现自持项目的资金平衡，如何与农村集体经济组织共同开发租赁项目且突破租赁市场投资回报率低、周期长等难点？

企业自持项目本身并不存在问题，一方面利用相对便宜的土地布局新的业务；另一方面，自持物业作为不动产，在未来也具有较大的升值空间。房地产估价机构可以利用自身的优势从多方面着手为租赁项目前期、运营以及后期管理提供咨询服务。首先租赁项目土地价款的确定、未来预期收益的分析，都可以由估价机构进行评估；其次房地产估价机构可以在项目运营过程中，提供住房租赁市场分析、租赁投资经济效益分析；除上述领域外，还可以提供租赁政策咨询、租赁融资方案咨询及租赁税收方案咨询。

 

按照相关规定，国有企业、事业单位拟出租国有资产的时候，必须以有资质的社会中介机构评估的价格作为底价实行公开招租，以评估结果作为出租挂牌参考价。企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织使用，并由承租人支付租金的行为，不同于只考虑租赁双方意愿的个人租赁行为。企业作为物业出租的责任单位，需要受到社会各界的全程监督，规范物业出租行为、防止国有资产流失，因此企业物业的出租价格，就需要由专业的房地产估价机构及估价人员进行评估，并以经核准或备案的评估结果作为物业出租价格的基础。

 

2017年后的5年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。租赁住房将结合“三城一区”和产业功能区规划建设，重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设。

北京市住建委表示，将加快完善集体建设用地建设租赁住房的相关支持政策，创新融资模式，可以通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与投资机构、开发企业等单位合作开发经营，收益共享。同时还将对租赁住房性质和用途进行严格监管，租金按周边市场租金水平确定，充分保障农民利益，凡是租给保障房对象的，还可享受相关税费优惠政策。

按照政策，政府支持公租房保障对象通过租赁市场租房，对符合条件的家庭给予租赁补贴。租房补贴需要结合市场租金水平和保障对象实际情况进行合理确定。市场租金水平是影响租房补贴金额的重要因素，关系到保障对象的切身利益。要科学、合理确定市场租金水平，则需要房地产估价机构的参与。包括确定租赁型保障性住房（如公共租赁住房）的租金，为保障性住房管理部门开发“定租、调租”机制和系统，并帮助运营维护，货币化住房租赁保障中住房租赁补贴测算等。

 

房地产开发企业开展租赁住房建设，以在建工程或其它已建房地产向金融机构申请抵押贷款时；金融机构为确定抵押贷款额度需要聘请房地产估价机构对抵押价值进行评估。根据《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，集体租赁住房项目可采用的资金筹措方式，包括可由农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持，房地产估价机构可对建设用地的预期收益进行评估。

符合条件的住房租赁企业通过发行债券、不动产证券化产品向社会融资，为保护投资人合法权益，需要房地产估价机构对提供的基础资产、担保资产收益进行预测或价值评估。2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化，有助于拓宽住房租赁业务融资渠道、盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率、引导社会资本参加住房租赁市场。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2015年9月10日发布了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学2015 第4号文件），对房地产投资信托基金物业的评估行为做出了规范指引。

 

住房租赁市场发展过程中，不可避免地会出现各种矛盾、纠纷和问题，甚至是违法经营活动。在出租方和承租方出现诉讼纠纷时，对造成财产损失涉及诉讼的，当事人需要委托房地产估价机构或由法院委托房地产估价机构对涉诉财产价值进行评估，提供客观、公正、合理的建议，为解决纠纷提供参考依据。

 

实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。随着北京市租赁市场的持续发展，租赁市场中各类不同产品的出现和形成，对于评估服务也提出了更多新的要求，提供高质量的评估服务，以及租赁评估产品的多样化，一定程度上也促进了北京市房屋租赁市场的全方位、多元化发展。

 

房地产经营与管理学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务四部副总经理。