2013年4月8日，国土资源部办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称“20号文”），对进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行具有重大意义。2018年3月9日印发了新版《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）（以下简称“4号文”）。4号文对20号文进行了较大的调整，尤其是对评估方法、评估程序以及特殊情况评估要点等相关内容。现将4号文修改完善的内容梳理如下：

20号文实施后法律法规发生了变化（例如资产评估法的发布实施），同时估价规程及标准也进行了更新（例如城镇土地估价规程、城镇土地分等等级规程、土地利用现状分类的更新和标定地价规程的发布实施），为此4号文对文字进行了完善、修改、更新，其相关逻辑顺序也做了相应调整，使新“出让评估技术规范”表述更加清楚得当。同时引用的标准新增《农用地估价规程》、《标定地价规程》。新增依据《中华人民共和国资产评估法》、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）。删除了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）。

 

4号文对评估程序进一步明确了要求，即明确规定了出让地价评估委托方为国土资源主管部门（或出让方），并且明确要求估价报告由两名土地估价专业评估师签署。

 

20号文对比4号文作小幅度修改，如市场比较法要求估价人员所选取的交易实例必须为当地土地市场近三年的土地市场交易实例。成本逼近法进一步明确国家或地方从土地出让金收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金不得计入土地成本，也不得计入出让底价。具体情况如下表：

1、4号文将20号文中生地评估和通平不完全时的地价评估两种情况合并为土地开发程度不足一种情况。

2、针对特定条件的招拍挂出让方式新增了一项内容。具体情况如下表：

3、对于已出让土地补缴地价款的情况。4号文明确了估价期日的确定方法，同时针对调整容积率补缴地价的规定，文件取消了20号文中关于择高确定楼面地价的规定。具体情况如下：

 

4、对于调整用途补缴地价的4号文规定用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。而针对工业用地调整用途需补缴地价=新用途楼面地价×新用途建筑面积－现状工业用地价格”

5、多项用地条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。具体修改情况如下表：

 

本次《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的调整不仅体现了政府对存量土地盘活的支持，也针对个别特殊情况（例如“三旧改造”）为发挥地方政府的积极性、避免歧义而删除了部分条款的要求。评估规范在国土资源主管部门决策土地出让底价或核定补缴地价款时起到指导作用，也是出让地价评估的重要技术文件，作为一名土地估价从业人员通过对规范的不断深入研读，才能为土地管理部门提供更优质的服务，亦可结合实践经验，在存量土地盘活等项目前期研究过程中发挥重要作用。

 

注册土地估价师、注册房地产估价师、北京市房地产经纪人，现担任北京华信房地产评估有限公司土地业务部总经理职务，同时也担任多家机构外部评审专家。

土地资源管理学学士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部助理。