继2018年年初高频次拍地后，2月-5月的北京土地市场一直处于低迷状态，5月甚至出现了零成交情况，6月土地市场有所回暖，月初成交1宗，中下旬集中成交5宗。

与去年同期相比，2018年土地市场成交情况明显低于去年同期水平。2018年上半年，北京市土地市场共成交土地30宗，流拍6宗（均为限价房或共有产权用房地块），成交土地建设用地面积255.6公顷，规划建筑面积380.2万平方米，成交总价为750.4亿元，平均溢价率21%。与去年同期相比，成交宗数减少16宗，同比下降35%；建设用地面积减少66.5公顷，同比下降21%；规划建筑面积减少133.7万平方米，同比下降26%；成交额减少255.8亿元，同比下降25%。

 

结合近3年北京市成交土地情况分析可知，近年来，受国家及北京市出台的一系列调控政策影响，2018年北京市成交土地明显低于去年同期水平。2018年上半年北京市共成交土地30宗，与去年同期相比，减少了16宗，减少近3成。受楼市调控政策的深入，特别是各地持续加码的调控政策的影响，土地市场流拍现象更为频繁，仅上半年，北京市流拍土地高达6宗。

 

结合北京市近6个月成交土地情况分析，2018年上半年北京市成交土地共计30宗其中主要集中在1月，成交土地16宗（占比为53%）；2月成交7宗；3月成交1宗地，为北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地；4月仅成交1宗延庆新城再挂牌地块--北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块（世园会二期）R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地；5月无成交；6月成交5宗，其中2宗为流拍后再入市地块。

 

从成交土地建设用地面积分析，2018年上半年，北京市成交土地建设用地面积为255.6公顷。其中1月成交土地建设用地面积为107.8公顷，占上半年成交土地总建设用地面积的42%，2月成交建设用地面积占比为24%，3月-5月，土地市场较为冷清，5月更是以零成交结束，到了6月，土地市场开始有所回暖，月初，以北京经济技术开发区路东区B5M4地块（工业用地）为始，之后半个月的时间内，北京市成交土地4宗，仅6月22日，北京市成交2宗土地，成交土地面积达24.19公顷。

从土地成交价分析，北京市上半年土地成交总价达750.4亿，基本集中在1月、2月和6月。其中1月，成交价为403.1亿元，占上半年总成交价的54%，2月份，成交总价有所下降，但受年初余温影响，仍以161.1亿的总价位列第二，3-5月，土地市场一直处于低迷状态，直到6月，土地市场回暖，仅6月22日当天，沉寂许久的北京土地市场开始发力，连续成交2宗土地，总成交价更是高达118.3亿元，占上半年总成交额的16%。其中一块位于丰台卢沟桥乡的地块以49.8亿元的底价成交，由华润联合电建获得，另一宗竞价达58轮、溢价率49%的地块，为流拍不断的北京土地市场挽回了一丝颜面。

 

 

2018年上半年北京市土地市场交易的30宗地中，除朝阳区3宗、海淀区1宗及丰台区成交2宗土地外，其他土地均位于远郊区域。

 

从各区成交土地建设用地面积看，上半年全市共成交地块30宗，总建设用地面积255.6公顷，其中延庆区以46.2公顷的体量居于首位，分别为北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块（世园会二期）R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地及北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地。门头沟区以4宗用地地块，建设用地面积44.9公顷，规划建筑面积51.8万平方米位列第二，此4宗地块均为居住用地，建设用地面积占成交地块总建设面积的18%，而其余区县成交土地面积均在30公顷以下。

 

从各区成交总价看，2018年上半年总成交价为750.4亿元，其中以朝阳、丰台和门头沟三个区为主，三区成交总价达312.8亿元，占总成交价的42%。其中朝阳区成交的3宗地，均以二类居住用地，其中朝阳区孙河乡2宗地均是以“限房价、竞地价”模式供地。

据悉，北京市朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块R2二类居住用地位于北五环与北六环之间，属于北京少有的高端住宅板块。在交通上，地块紧邻京承高速、京平高速、地铁15号线、黄康路、高白路等；在教育配套上，有上辛堡小学、育星园学校、爱德华旭学校、北京八十中实验学校等。该地块周边有琅樾、泰禾北京院子、龙湖双珑原著、景粼原著、中粮瑞府等高端住宅齐聚，也有鑫达公寓、恒福公寓、恒盛公寓、非凡公寓等小区，周边二手房价格约为70000元/㎡。地块仅一轮就被中粮+旭辉以总价33.65亿元拿下，溢价率1.02%。

门头沟地区以量取胜，区位居第二。上半年，门头沟区成交地块4宗，总成交价为103.5亿。丰台区成交价款稍低于门头沟，成交价为97.8亿元，排名第三，该区域成交的3宗地全部以“限房价、竞地价”模式推出。昌平区成交地块位于沙河和未来科技城地区，成交总价次于丰台，但仍在80亿以上，达87.35亿元。详见图5。

 

 

2018年上半年，总成交地块30宗，其中居住用地17宗，建设用地面积为127.1公顷，占总成交面积的50%；商业/办公用地6宗，成交土地建设用地面积为63.4公顷；综合用地5宗，成交土地建设用地面积为61.5公顷；工业用地2宗，成交土地建设用地面积为3.5公顷。

 

据统计数据显示，2018年上半年成交土地建设用地总面积255.6公顷，其中17宗居住用地总建设用地面积达127.1公顷，占建设用地总面积50%。其中“限房价、限地价、竞自持”地块主导明显，共成交土地11宗，土地总面积93.9公顷，规划建筑规模140.6万平方米，占比高达74%；商业/办公用地占地面积63.4公顷，规划建筑规模75.8万平方米；综合用地占地面积61.5公顷，规划建筑规模83.3万平方米；工业用地占地面积3.5公顷，规划建筑规模6.4万平方米。

由图7可知，居住用地成交额达531.2亿元，占总成交额的71%，居于首位；其次为综合用地，成交额为112.9亿元；商业/办公用地成交额为105.7亿元；工业用地成交额约为0.6亿元。

 

由图8可知，居住用地楼面地价达24747元/平方米；综合用地楼面地价为13550元/平方米；商业/办公用地楼面地价为13944元/平方米；工业用地楼面价为981元/平方米。从溢价率看，上半年成交地块平均溢价率为21%，其中居住用地溢价率23%，综合用地溢价为22%，商业/办公用地溢价率10%，工业用地溢价率为0。居住用地中，共有产权住房平均溢价率34%，限价房平均溢价率21%。

 

 

2018年上半年，相较同期，今年北京市政府土地出让条件更为严格，加之受金融调控等影响，开发企业资金收紧，拿地更加慎重。虽然今年5月北京土地市场没有土地成交，但在6月份，土地供应的号角正式吹响，共计成交5宗土地；政策上，北京市加大房地产政策调控力度，仍然坚持优先供应居住用地政策，加大居住用地的供应力度，成交土地仍以居住用地为主；区位上，继续加大近郊新城、远郊新城居住用地的供应力度，力求加快新城的发展建设和功能完善，促进中心城区人口疏解。

2018上半年北京宅地流拍6宗。而2017年仅流拍2宗。这6宗流拍地块按用途不同主要分为两类:限价房或共有产权房。从开发商的角度来看：第一，限价房对土地价格设置上限，且拍卖规则要求达到上限时，房企要继续围绕自持比例展开竞争，加上销售时房价受限，开发商的利润空间受到限制。第二，一些地块本身资质较差，还建比例大，影响了实际可售量。最后，共有产权房只能在刚需购房人之间流转，缩小了购房人群范围。上述原因都导致开发商拿地动力不足。

为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划，预计未来北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求，在以完成供地任务目标为引导，逐渐加大土地供应力度的同时，紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。从北京的现状看，供应的居住用地比重大，优先满足住宅建设用地是重中之重。结合北京土地供应类型来看，保障房、限价房、共有产权房、安置房等性质用地均已出现，可以看出土地在加快供应节奏的同时，也兼顾多渠道全方位供应模式。

 

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。