历经2017年一系列楼市调控，2018 年北京楼市调控已进入查缺补漏不断完善的阶段。2018年上半年北京坚持调控目标不动摇，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策准备，强化金融监管，严防各路资金违规进入房地产市场。同时，大力推进住房租赁市场发展，建立健全长效机制，保障北京房地产市场健康发展。

2018年上半年北京房地产市场成交同比量价齐跌，市场开始进入调整期。2018年2月至5月市场成交量持续回升，6月开始回落。成交量的下滑意味着上半年这一轮的市场回温基本结束。

 

   2018年1月18日，为贯彻落实北京市政府审改办清理行政审批事项工作和涉企收费审批事项工作要求，进一步推进简政放权，放管结合、优化服务改革，简化售房款使用程序，方便使用，市住房城乡建设委会同市财政局、市住房资金管理中心对《关于按房改政策出售住房售房款使用等有关问题的通知》（京房改办〔2007〕4号）进行了修改。

按照国务院进一步推进简政放权，放管结合、优化服务改革以及北京市政府涉企收费审批事项工作要求，结合工作实际对4号文进行了部分修改，主要包括：一是删除了支取售房款提交材料所需的涉企收费项目；二是增加了单位因合并、分立、撤销、解散、破产等原因，需将售房款转出和注销单位售房款专户等内容；三是调整了市、区两级部门的职责；四是规定了市属行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单的售房款只能用于本单位职工的住房补贴，企业与财政没有经费缴拨关系事业单位只能用于房屋及设备的维修工程。

    2018年3月10日，北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》。通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。此次所提出的政策性住房建设计划，包含各类保障房、政策性住房以及2017年7月提出并广受关注的共有产权住房也在其中。随着北京限价商品房，共有产权住房等政策性住房和租赁住房等多元住房体系的逐步建立，也让市场来到了新的“角力点”。    

   2018年5月6日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，此次新政主要是为了加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理。具体内容如下：在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价；市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款；市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

（1）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

（2）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

（3）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

2018年5月28日，北京市住房和城乡建设委员会和北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》。主要内容是：

（1）加强住宅平房规划审批管理。新建住宅由市规划国土部门明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房由市规划国土部门按照不动产登记的“原位置、原规模、原高度、原用途”要求严格审批；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数。

（2）加强住宅测绘成果审核、转让、登记管理。严格执行房产测绘成果审核相关规定，对自然状况与原不动产登记信息不一致的住宅平房，未取得新规划许可或与新的规划许可证不一致的，不予办理测绘成果审核。对自然状况与原不动产登记信息一致或与新取得的规划许可证信息一致的住宅平房，新出具的测绘成果不再注记间数，该测绘成果用于不动产登记时，按测绘成果进行登记；多套（间）房屋已按同一户号整体测绘、登簿确权的成套住宅及住宅平房，其不动产登记单元不得拆分。但住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。

   2018年6月15日，北京市住房和城乡建设委员会正式发布实施《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》。所谓租赁型职工集体宿舍，是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。也就是说，集体宿舍是先整体租给这些城市运行和服务保障行业的单位或企业，然后再提供给单位职工居住，主要人群面向外来在京务工的、且收入不高的服务人员。具体内容如下：

（1）新政中明确，租赁型职工不得直接面向个人或家庭出租。趸租的用工单位须是在北京注册，且所处行业要符合北京和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。

（2）用工单位整体租下了租赁型职工集体宿舍后，再与职工签订租赁合同，提供给单位职工。集体宿舍要求人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。

（3）租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”。用工单位和职工签订的单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。

（4）用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑，还必须是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

2018年6月19日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》（以下简称《白皮书》）正式发布。《白皮书》是北京市住房和城乡建设发展研究中心受北京市住房和城乡建设委员会委托，研究编写并发布的住房和城乡建设领域年度发展报告。

自 2006 年首次推出以来，已历时 10 余年，为行业内外了解住房城乡建设工作提供了参考。《白皮书（2018）》全文4万余字，主要包括行业概况、重点专题、发展展望三个部分。第一部分细致梳理指标数据，介绍 2017年北京房地产、住房保障和工程建设的基本情况；第二部分是重点专题，从住房保障、房地产业与房地产市场、建筑业与建筑市场、建设工程质量与安全、建筑节能与科技五个方面，反映 2017年全市整体情况、市级主要措施和区级工作亮点；第三部分结合当前形势，立足工作实际，对 2018年住房和城乡建设工作思路进行探讨。

据统计，截至2018年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数合计14107套，较2017年上半年减少3298套，同比下降18.95%；销售面积累计达156.89万平方米，同比下降34.68%；销售金额累计人民币612.85亿元，同比下降37.31%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。

 

 

    从不同区域来看，上半年住宅销售量多集中在朝阳、密云及昌平区，三个区域销售面积达44.66万平方米。占总销售面积的45.83%。各区县销售面积同比均呈下降趋势。

    从销售均价来看，截止至2018年6月，北京市商品房住宅（不含保障性住房）销售均价为42641元/平方米，同比下降2.14%。2017年7月至2018年6月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

时间	销售价格(元/㎡)	销售价格环比(%)	销售价格同比(%)
2017年07月	48291	10.83	40.88
2017年08月	46639	-3.42	48.21
2017年09月	47605	2.07	22.74
2017年10月	48352	1.57	28.69
2017年11月	48800	0.93	27.11
2017年12月	39271	-19.53	3.17
2018年01月	38773	-1.27	1.42
2018年02月	38394	-0.98	-3.18
2018年03月	37136	-3.28	-4.47
2018年04月	38772	4.41	-9.5
2018年05月	38542	-0.59	-7.84
2018年06月	42641	10.64	-2.14

 

 

从以上图表可以看出，截止至2018年第二季度末北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比涨幅基本呈下降趋势。

截至2018年6月底商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积217.83万平米，同比增长33.53%，供销比为0.72，整体供过于求。按照近6个月平均销售情况，库存需要20.13个月消化完毕，较上月延长4.85个月。

 

北京市2018年上半年，商业房地产销售量及销售额开始回升，其中销售量环比下降39.36%，同比下降42.54%；销售额环比下降39.97%，同比下降23.28%；销售价格明显下降，环比下降32.57%，同比下降24.55%。详见图6、图7、图8。

北京市2018年上半年，办公房地产销售量下降明显，环比下降37.83%，同比下降72.26%；销售额及销售价格下降明显，其中销售额环比下降55.86%，同比上升31.71%；销售价格同比下降10.73%，环比上升11.5%。详见图9、图10、图11。

经历过去一年严格调控后，北京楼市的投资投机属性已经大幅度降低，住房逐渐回归到居住属性。在“堵”住炒房的同时，从今年4月开始，北京大批量限房价项目和共有产权房项目入市。同时，随着共有产权住房供给和长期租赁房建设的加快推进，北京市房地产市场调控正从单一的控制性政策转向多措并举的长效机制，为房地产市场平稳发展奠定基础。在增加房地产供给的基础上，限制投资投机性需求，加大租赁住房的供给。预计下半年调控政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、落实城市规划等方面，继续维持市场稳定。

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

土地资源管理学学士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部助理