伴随着房地产业的快速发展和房地产市场的逐步完善，房地产代理发挥着越来越重要的作用。本文结合项目案例进行分享。

 

房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。

    房地产代理业务是房地产服务行业，关键是争取客户。要想赢得客户，最重要的就是要切实为客户提供高质量的代理服务，合理收取佣金，认真履行合同，促成代理项目圆满完成，以诚信获得顾客信任。从长远来看，房地产代理机构必须重视自身的品牌战略，以良好的企业品牌来吸引和稳定客户群在此基础上进行业务拓展。

房地产代理业务的拓展既包括业务范围的拓展，也包括业务内容的拓展，目前我公司的房地产代理业务范围包括:

    1、中央企业集团、国家部委房屋土地建设项目全程代理；

    2、中央企业集团、国家部委房改房全程代理；

    3、市属企事业单位的房屋土地建设项目全程代理；

    4、市属企事业单位房改房不动产权全程代理；

    5、房地产开发项目不动产初始登记、转移登记全程代理；

6、房地产开发项目及中央企业集团、市属企事业单位的房地产变更登记、抵押登记、注销登记等房地产全程代理业务；

    二、项目案例

    该项目坐落于丰台区，总建筑面积约58万平方米，地上总建筑面积约42万平方米，地下总建筑面积约16万平方米；项目分为东西两区，有限价商品房、自住型商品房、普通商品房，另包含幼儿园、卫生服务站、居住公共服务设施、养老院、文体活动中心、变配电室等建筑。

    受某房地产开发企业的委托，我们承接该项目部分不动产权登记、代缴契税等相关工作。我司相继在2018年初和2018年3月对该项目进行了现场集中收房工作，共收集自住商品住房及限价商品住房1300多户，现场主要收集办理不动产权登记所需的相关资料，并代为咨询相关不动产登记及缴纳契税政策解读等工作。

在项目办理入住第一天，不少业主未得到预约通知到达现场要办入住手续，现场一度出现大量业主排队等候的状况。针对项目现场收房阶段出现的突发问题，我司项目负责人积极响应，迅速启动应急预案，一方面全力配合开发企业组织项目现场所有工作人员应对突发问题，另一方面我司对各类常见问题及注意事项进行了补充完善，并与开发企业领导进行有效沟通，对当天出现的问题及时总结，为后续的收房工作提供便利。

项目办理入户期间，每天入户数量庞大，许多业主对开发商提供的《入住通知单》了解不够细致，没有全部携带家庭成员的相关原件及复印资料等，导致大部分业主办理收房期间在咨询政策解答的同时，我们还要复印大量的家庭成员资料。现场虽配备了三台复印设备，但远远不能解决当时现场的复印需求。现场一度出现排长队复印的景象。我司就发现的问题及时汇报，积极沟通并进行协调，与开发企业沟通配备足够的复印设备。同时，对我司工作人员的职责进行了适当的调整，安排指定专人负责复印区域，并叮嘱业主及时将发票全款复印并提交。

    1、组建专家团答疑解析：项目代理准备工作中，为帮助开发企业应对项目入住收房现场的突发情况，我司抽调了代理业务经验丰富的工作人员作为专家团，在现场为业主和开发商答疑解析，提供专业全面的咨询服务。

2、配合企业财务数据录入：代理准备工作中，开发企业因项目业主数量庞大，财务数据录入量大。我司在人员紧张的情况下，仍然抽调多名工作人员，经过集中培训后配合开发企业财务部门录入财务信息，减轻了开发企业的工作压力。

    3、配合企业现场签约：项目代理准备工作中，开发企业的物业管理部门负责现场签约工作。但因开发企业签约人员不足，为确保项目顺畅进行，我司为开发企业配备了业务经验丰富的签约员，协助开发企业完成了签约工作。

4、配合公共维修资金录入：项目代理期间，因开发企业人员相对紧张，我司积极配合开发企业前期部的工作，在较短时间内完成了将近2200户的公共维修资金的录入工作。

5、配合开展契税缴纳工作：项目代理期间，开发企业要求我司代理范围内的自住型商品房在短期内完成契税缴纳工作，但地方税务所的批量办理是有数量限制的。按照地税所的有关规定，我们的工作进度无法达到开发企业的时限要求。我司相关领导及工作人员多次与地税相关经办人员进行沟通，同时协调开发企业负责人对本项目的总体情况、难度、时间点等事项向地税所长进行了汇报。最终通过各方努力及沟通协调，所长专门指派了一位地税工作人员负责本项目的契税缴纳工作，大大提高了契税办理的工作效率。

 

房地产代理业务看似简单，实则琐碎，甚至更具挑战。代理工作不但要细心耐心，同时，还要考虑权衡项目的全过程，利用各类人力资源，为甲方项目做好各项工作。

1、尽力做好每一项代理业务，树立标志性的项目发挥其示范作用；对于大型的房地产开发项目的业主转移登记工作要做细致的分析，对项目业主要做全面细致的了解，建立完整的档案信息，完善所掌握的资料，为后期项目工作提供便利。

    2、对于大型的房地产开发项目房产代理业务来说，各个环节的配合尤为重要，特别是人员支援工作及与开发企业和代理的兄弟公司的工作环节的配合都不可或缺。

    3、对于房地产代理业务人员来讲，代理业务也是一种中介服务，我们不仅要配合开发企业做好相应的缴税及不动产登记业务工作，还要配合开发企业安顿好业主情绪，尽量满足不同业主的合理需求，把开发企业的利益和业主的利益放在第一位。

4、加强机构自身建设，形成规范有效的工作流程，在公司内部经常开展房地产开发项目的业主转移登记工作及各种类型的房地产代理的培训学习工作，培养专业的代理团队，遇到特殊问题时临危不乱，专业高效，能够应对各种突发情况并及时进行研究解决方案，圆满完成房地产代理工作。

 

    多年来从事房地产经纪代理业务，具备丰富的经纪代理业务经验，2017年入司北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部高级项目经理。