文/张志春 王景龙

一、探讨背景及目的

由于各地方政府城市规划建设的需要，会涉及国有企业名下所属的低效无效存量土地使用权及地面资产进行收回。而在国有土地使用权的收回补偿问题上,由于国有企业缺少相关政策知识和实践经验指导, 导致具体实践中被收回企业的资产合法利益缺乏相应保障，亟需专业机构和专业人士介入，以助其达到资产处置利益最大化之需要。

本文重点针对征收过程中涉及的处置方式进行实践案例探讨和政策梳理，以更好地服务于国有企业土地征收处置所涉及的政策指导和处置思路指导工作,同时帮助咨询人员提高业务水平。

二、征收补偿行为及相关咨询服务

在土地征收过程中可能涉及到的征收行为包括：货币化补偿、实物补偿（土地或房地产置换）、原有土地调规变性并进行合作开发等。

咨询机构可提供服务：为企业提供国家及地方层面的法律及政策支持；指导企业土地资产处置过程中涉及的税费减免及测算发生的相关税费成本。

咨询服务程序及各阶段的简要工作内容：

三、案例分析

   （一）案例分析思路

案例分析，即：梳理已操作成功案例，通过实际操作案例分析研究，总结相应对策建议。

首先，做背景及现状分析，为后续规划、对策分析打基础。

其次，着手规划分析，从城市总体规划、土地利用总规划、区域控制性详细规划、地块控制性详细规划、修建性详细规划等方面逐步分析。

然后，结合现状、规划等分析，提出相应对策建议。

（二）案例-XX油库项目处置

1、项目处置背景

（1）XX油库位于XX省XX市XX区，始建于上世纪 50 年代，系铁路运输库，原属XX市成品油主供应库；后随着城市发展，该油库所处位置逐渐成为中心城区，油库对城市安全、环保、交通都造成很大压力，2013 年 8 月应XX市政府要求正式关闭。

（2）XX市政府计划在XX油库地块招商引资，多次与企业就土地征收补偿方案进行了协商。

2、土地基本情况

XX油库用地共涉及3宗土地，其中2宗授权经营仓储用地，1宗划拨工业用地，土地总面积约100亩，目前均处于闲置状态。

3、地面资产基本情况

由于XX油库建设较早，且已关闭多日，故地面资产维护状况一般，地面现有办公楼1幢，建筑面积约400平方米，账面净值约60万元，其余挡土墙等构筑物、油罐等设备若干，账面净值约400万元。

4、规划情况

处置宗地在《区域控制性详细规划图》上的局部放大图如下：

通过调查研究，处置宗地对应规划图的标注用途明确，XX油库土地所在区域规划用途为二类住宅用地，属于经营性用途，应测算土地调规后的增值收益，积极争取土地补偿收益最大化。

5、项目处置结果 

XX市政府支持XX公司XX油库土地置换及加油加气站建设工作，同意对XX公司所属的100亩XX油库土地及地上资产，相应给予置换6个地块共约100亩商服出让土地。 其中置换出资产总价值约5000万元，置换入资产总价值18000万元，体现了土地补偿收益最大化。

四、相关征收补偿政策梳理

1、政策依据

依据文件：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

补偿内容：被征收房屋（含土地）价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

补偿内容延伸：附属物及装饰装修补偿费用、机器设备搬迁费用、破拆造成的价值减损、相关的奖励费用等；

补偿形式：货币补偿、产权调换；

其中：货币补偿（不低于市场价）， 产权调换（等价置换）；

产权调换延伸：利用低效利用土地置换经营性资产（例如：石化企业利用已关停油库土地置换加油（气）站点）。

2、税费减免

（1）税种：土地增值税； 

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，“免征土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产”；

优惠类型：免征。

（2）税种：增值税及附加；

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，“免征增值税:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”； 

 优惠类型：免征。

（3）税种：企业所得税；

《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》，“对企业取得的政策性搬迁收入按照以下方式进行企业所得税处理：搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额”。

五、探讨成果

由于地方市政规划、公益事业等原因，政府依法有偿征收的土地，企业可以有以下处置思路：

1、按照‘占一补一、等价置换’的原则进行处理。

2、除按现状评估价补偿外，还需要体现土地调规变性后带来的土地增值收益，以积极争取经营性用途条件下的土地收益最大化。

3、按照拟征收土地未来用途区别处理：

（1）未来规划不以盈利为目的非经营性公益性土地

根据地方政府城市规划，征收后土地未来规划不以盈利为目的非经营性公益性用地(如道路、绿地、公园、公交站场、能源等基础设施用地或公益性的学校、医院、行政办公等社会公共服务用地)，在收到地方政府收储来函后可以现状评估价由政府协议收储，在深入现场尽职调查的基础上评估得出估价对象现状市场价值，参考估价对象现状市场价值取得相关土地补偿并依法减免增值税（原营业税）、土地增值税、企业所得税等相关税费。对应的土地征收补偿方式表如下：

未来规划不以盈利为目的非经营性公益性土地征收补偿方式表

（2）未来规划以盈利为目的经营性开发土地

根据地方政府城市规划，征收后土地未来规划用于以盈利为目的经营性开发用地(如商业、商办、商住、旅游等)，对于有明确未来规划和地方政府收储来函的情况，在深入现场尽职调查的基础上，公平、公正、合法测算土地现状价值及拟调规变性或改变用途后的土地价值，据此由企业与当地政府草签经法律部门审核的补偿协议，积极争取土地补偿利益最大化，并依法减免增值税（原营业税）、土地增值税、企业所得税等相关税费。

对应的土地收益补偿方式表如下：

未来规划以盈利为目的经营性开发土地收益补偿方式表

六、探讨意义

国企土地征收的处置思路探讨主要有两个方面的意义：

1、对于国有企业而言，通过交由政府征收的方式处置土地资产，既盘活了低效无效存量土地，又提高了企业的经济效益，还可以规避企业闲置土地的管理责任风险和政策风险；对促进国有企业改革转型、提质增效、升级发展也将产生积极意义。

2、对于专业机构和专业人士而言，既提高了企业知名度，又树立了良好企业口碑，还使专业人员业务素质得以提升，并最终提高了咨询机构整体服务水平，拓宽了咨询机构业务渠道，从而实现专业机构可持续发展。

作者介绍：张志春

注册土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人，现担任北京华信房地产评估有限公司土地业务部高级项目经理。

作者介绍：王景龙

注册土地估价师、注册房地产估价师，土地资源管理专业学士。2014年入职北京华信房地产评估有限公司，现任土地业务部项目经理。