文/李佳 曹丽丽

近年，随着中国经济的飞速发展，酒店类物业项目尤其是星级酒店项目市场集中度不断提升、经济型连锁酒店也迅速扩张。酒店行业的迅速扩张，带来了更多的估价机会。本文对酒店类物业房地产涉及的评估内容做一讨论分析。

一、酒店房地产概念、分类及特点

酒店概念：酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、商旅、客店、客栈，台湾作饭店，港澳、马来西亚、新加坡等作酒店）其基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施。属于功能不可分隔的综合房地产。

酒店分类：我国酒店按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度等分为星级酒店和非星级酒店，星级酒店主要是按照一星、二星、三星、四星、五星来划分的，酒店的星级越高，对酒店软件、硬件要求越高。近年来随着酒店业的不断发展，出现了不同概念的酒店，主要表现形式有产权式酒店、酒店式公寓、分时度假、经济型酒店。

酒店房地产特点：酒店房地产转让少且一般为整体转让；酒店物业功能多样，收益构成复杂；一次性投资长、投资回收期较长、经营风险较大；价值主要体现在接待客户的类型及其能力，有别于一般的商业房地产。

二、影响酒店类物业房地产价格的主要因素

影响酒店类物业价格水平的主要因素有交通条件、周围环境、设备设施和用具、经营管理等。

其中交通条件、周围环境为影响酒店最重要的区位状况，从区位条件上影响酒店的收益率，进而影响酒店的房地产价值。

设备设施和用具、经营管理影响酒店的级别，一般级别高的酒店，管理水平较高，同时设备设施更新速度快，此类型酒店一般经营情况较好，收益水平较高。

根据公开资料整理显示，中高端酒店的RavPAR（每间可供租出客房产生的平均实际营业收入）是经济型酒店的1.5-2倍。而从成本上看， 除了初始投资的装修成本、客房面积不同、更新维护的装修折旧带来的租金差异、人房比外，与经济型酒店在其他成本上差异不大。因此设备设施和用具、经营管理成为影响酒店的一个重要因素。

三、酒店类物业房地产评估的技术思路

(一）评估资料收集

根据酒店综合服务设施的不同，收集具有针对性的资料。除常规资料外，酒店评估需要重点收集的资料有：酒店简介、酒店功能布局图、酒店客房种类及对应的客房数、入住率调查、酒店挂牌价门市价、酒店客房实收价、其他功能区范围及价格、附属服务类项目价格明细及使用概率、酒店装修清单、酒店设备设施清单、财务报表等。

（二）实地查勘及调查

根据物业资料，对项目分功能部分进行实地查勘，判断物业类型，通过物业类型，结合同区域内实地调研，判断其酒店经营状况、客房入住率、餐厅上座率、会议室使用率、酒店收益的分配等情况。例如一个旅游型的集团管理式酒店，它的整体收益受旅游季节（淡季、平季、旺季）的影响产生差异，且归属于权利人的酒店收益中应扣除支付给酒店管理公司的相关费用。

（三）酒店房地产价值评估方法的选取

基于对酒店房地产的认识，我们可采用比较法、成本法、收益法求取酒店房地产的价值，三大方法各有利弊，我们应根据估价对象的自身特点、所收集的资料及信息状况选取评估方法。

1、比较法是选取区域内同类酒店销售物业的成交价作为案例，通过对区位、实物、权益进行比较修正，求取酒店价格。此方法为假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。

此方法能够反映真实市场状况，但市场上整体转让成交的案例较少，可作为估价基准的交易更少。其次，即使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差异性较大，估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、管理等方面往往存在较大差异，难以直接比较。所以目前采用比较法来求取酒店价值很难实现。

2、成本法是建造具有同等设施水平的酒店所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息和平均利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大，评估过程中，应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同、装修合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观的反映酒店收益的价值。

需要注意的是，成本法中的开发利润应是酒店类物业房地产的平均利润扣除酒店行业的平均商业利润。

成本法的难点是根据酒店建造标准确定合理的土建、装修及安装造价。酒店的用水量、电力及消防要求非常高，此项费用需要重点考虑。

3、收益法是在酒店持续经营前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。

酒店类物业房地产具有一次性投资大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、分割转让性较差，因此市场整体转让成交的案例较少。且酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建设投入运行后每年产生稳定的收益，所以收益法为酒店类物业评估最为常用的评估方法之一。故本次对其收益法进行详细分析。其主要的工作为计算其经营净收益、收益率和收益年限。

收益法评估酒店技术思路：

收益法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法的基本原理，可用基本公式表示：

V＝a/r

               式中：V－房地产价值

                     a－年纯收益

                     r–资本化率

若房地产收益为有限年期时，且纯收益按一定比率递增或递减时的价格计算公式则为:

计算公式：V=A/(Y-g)×[1-(1+g/1+Y)^n]

式中: v-房地产价值     A-年纯收益   n-收益年期

      Y-资本化率       g-递增比率

首先测算各类型收益及运营费用，确定年总收入和年总经营支出。

酒店收益一般包括客房、餐饮、商场、商务、会议、康体娱乐等。在实地查勘及市场调查时，对估价对象及区域内物业各部分进行调查。

调查表格式：

其中客房收入为酒店的主要收入，实际酒店客房种类及对应的客房数、入住率调查、酒店挂牌价门市价、酒店客房实收价、其他功能区范围及价格、附属服务类项目价格明细及使用概率。

（1）酒店客房收入：根据不同类型客房数量乘以相应门市价格表，然后乘以门市价格折扣率、入住率。

其中：门市价格入住率应取区域同类酒店的平均入住率，并且结合中国产业研究院发布的北京市星级酒店经营数据分析中统计的估价对象所在区域的星级酒店的入住率确定。

即客房有效毛收入＝（高级客房数X每天高级客房报价X折扣率X入住率X365）＋（豪华客房数X每天高级客房报价X折扣率X入住率X365）＋（……）

餐厅收入：餐厅有效毛收入＝座位数X人均收费X上座率X（1+服务费率）

康体收入：康体有效毛收入＝各项目人均消费X人数

会议室收入：会议室有效毛收入＝间数X收费X平均使用率X（1+服务费率）

其他收入：其他配套设施的有偿收入一般按照客房的一定比例求取。

最后将上述费用加总，求取年总收入。

（2）运营费用：经营成本、营业费用、管理费用及财务费用、有关税费等。

根据酒店分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；材料的原材料、调料、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。

营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。

管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。

财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。

一般经营成本、营业费用、管理费用及财务费用按照经营收入的百分比计算。

运营费用＝营业成本＋营业费用＋管理费用及财务费用＋有关税费

需要注意的是：运营总收益和总费用要结合近三年审计的财务报表中总收入数值，对其历史经营情况进行分析，有时为计算便捷，也可用客房收入的比例来计算出客房以外的其他收入。

（3）确定酒店行业利润

根据市场调查所在地区酒店类物业行业的商业利润率。

需要注意的是：有时商业利润调查数据难以选取，故在实际测算过程中可适当增加运营费用来抵消商业利润的影响。

（4）将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入。

房地产年净收益＝酒店年总经营收入－酒店年总经营支出－酒店商业利润。

（5）选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到价值时点上的现值，求其之和得出剩余年限的收益总值。

报酬率的确定：采取累加法确定报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。无风险报酬率取一定年期定期存款利率，风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对酒店房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿，公式为：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率——投资带来的优惠

酒店净收益增长率：根据市场酒店净收益递增情况，结合消费者物价指数以及通货膨胀率，综合确定净收益递增率。考虑到物业折旧，一般取前十年递增，十年后不变。

（6）因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每隔几年应该进行一次重新装修。

设定酒店装修单价，并将装修总价折现到价值时点的现值。

（7）收益价值扣除装修改造费用现值，即为酒店价值。

最后将成本法和收益法进行加权平均求取酒店房地产的总价值。

作者介绍：李佳

工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产业务一部总经理。

作者介绍：曹丽丽

理学学士，2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部项目经理。