文/曹爽  陈丽

2018年以来，受政策持续深化影响，市场开始逐步调整。2018年三季度，中央政策层面似乎已经进入“空窗期”，主要还是重在加强市场监管，整顿房地产市场秩序，调控长期化、常态化已达成共识。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。

2018年三季度，北京市住房供应量明显增加，三季度供应量为近三年来最高水平。受益于供应量的增加，市场成交量上涨。从整体上看，市场成交规模趋于稳定。

一、2018年三季度北京市房地产市场相关政策及热点回顾

1. 北京市住建委发布《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》

    2018年7月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市人才工作领导小组办公室、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市人力资源和社会保障局、北京市规划和国土资源管理委员会联合印发《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》。提出“以区为主、全市统筹”的人才住房工作原则，坚持“房住不炒”定位，按照“租购并举、以租为主；产城融合、职住平衡”原则，就近解决人才居住生活需求，聚焦符合条件人才的职住平衡，并实行严格的监督管理，遏制投机行为。

2.住建部召开部分城市房地产工作座谈会，强调楼市调控不力坚决问责

2018年8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。包括加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构等。

住建部强调，各地要做好房地产市场调控工作，要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

3.北京发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》

2018年9月13日，北京市出台《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》的新政，推出“认房又认贷”、“贷款额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等核心政策。按照规定，上述新政策将于9月17日起立即执行，没有缓冲期限。

4. 北京开展“打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象”专项行动

2018年9月19日，北京市住房城乡建设委发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，连同市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市规划国土委、市工商局、市税务局、市金融局、人民银行营管部、北京银监局等十一个部门决定在全市范围内开展“打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象”专项行动。

此次专项行动的时间为2018年7月至12月。专项行动领导小组各成员单位、区级各相关部门根据专项行动的职责分工，采取专项检查、联合执法、定期督查等工作方式，重点检查群众反映问题较多的房地产开发企业和在建在售商品房项目以及房地产经纪机构。重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业和房地产经纪机构违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。

5. 北京发布新一轮城南发展行动计划

2018年9月19日，北京市正式对外发布《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》，这已是北京第三轮城南三年行动计划。新一轮城南行动，北京南部地区发展将“全面提速”。行动计划提出，大力推动重点功能区高质量发展，积极引入重大项目在房山区布局，形成东有北京经济技术开发区、中有北京新机场临空经济区和丽泽金融商务区、西有良乡高教园区等重点功能区的发展格局。

6.北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)

2018年9月26日，北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)，其中房地产开发经营方面提出：东城区、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；全市范围内禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）；全市范围内禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区（《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）。

7. 北京市住建委公租房项目专项检查，违规家庭将被取消实物保障房资格

2018年10月8日，北京市住建委网站信息显示，北京市住建委国庆期间对北京4个公租房项目进行专项抽检，对公租房转租行为零容忍，发现一起，严处一起，违规家庭坚决取消实物保障房资格。针对检查中发现的问题，该检查组对公租房项目产权单位提出要求：1.严惩治标，顶格处理违规行为。对于违规家庭坚决取消实物保障房资格，五年内不得申请保障性住房，并限制申购共有产权住房，五年以后即使符合保障房条件也不再允许申请实物保障房；2.预防为本，建立完善长效机制。在市级运营的公租房项目中全面推广人脸识别技术的基础上，试点推进房屋二维码应用技术等技防手段，加强大数据分析，提高入住巡查、租金收缴等日常管理水平；3.部门联动，形成社会监管合力。加强对网络平台公司和中介公司管理，在网络上不得发布公租房房源信息；坚决打击中介违规代理公租房转租行为，一经发现从重严肃处理。

二、2018年三季度北京市住宅房地产情况

1.住宅销售量成交逐渐回升，市场整体趋于稳定

据统计， 截至2018年前三季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数26873套，较2017年前三季度增加3932套,同比上涨17.14%；销售面积达297.77万平方米，同比下降6.52%。；销售金额累计人民币1171.02亿元，同比下降13.28%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。

图1：2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

图2：2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）销售价格情况

    从不同区域来看，第三季度住宅销售量多集中在密云、昌平及平谷，三个区销售面积达63.44万平方米，占总销售面积的45.03%。各区县销售面积具体如下图。

图3：2018年第三季度商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

2.住宅销售价格同比下降

从销售均价来看，截至2018年9月，北京市商品房住宅（不含保障性住房）销售均价为40097元/平方米，同比下降15.77%。2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）

销售均价情况表

图4: 2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售价格情况

从以上图表可以看出，截止至2018年前三季度末北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比涨幅基本呈下降趋势。

3.住宅供需情况

2018年前三季度商品住宅（不含保障性住房）供应量先升后降再升，截至2018年9月末，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积527.82万平米，销供比为0.56，整体供过于求。按照近6个月平均销售情况，库存需要16.87个月消化完毕，较上月缩短1.37个月。

图5: 2017年10月至2018年9月商品住宅（不含保障性住房）供应量及供销比

三、2018年三季度北京市商业及办公房地产市场情况

北京市2018年三季度，商业房地产销售量及销售额明显上涨，其中销售量环比上升15.52%，同比上升86.67%；销售额环比上升69.53%，同比上升134.20%；销售价格明显上涨，环比上升46.76%，同比上升25.46%。详见图6、图7、图8。

图6: 2017年10月至2018年9月商业房地产销售面积情况

图7: 2017年10月至2018年9月商业房地产销售额情况

图 2017年10月至2018年9月商业房地产销售价格情况

北京市2018年第三季度，办公房地产销售面积上涨，环比上升31.82%，同比上升32.34%；销售额及销售价格上涨明显，其中销售额环比上升71.46%，同比上升87.65%；销售价格环比上升30.07%，同比上升41.79%。详见图9、图10、图11。

图9: 2017年10月至2018年9月办公房地产销售面积情况

图10: 2017年10月至2018年9月办公房地产销售额情况

图11: 2017年10月至2018年9月办公房地产销售价格情况

注：以上数据来源于CREIS中指数据

四、北京房地产市场形势总结及预测

2018年以来，北京整体市场的成交逐月回升渐趋于平稳，基本面向好。预计四季度北京房地产市场仍有大批限价盘集中入市，供应量将持续保持高位，且当前北京房价又相对稳定，因此前期被压制的需求会稍微释放。综合考量，四季度北京房地产市场的成交量将会进一步攀升。政策方面，在货币政策预期转向中性偏积极的同时，房地产政策将坚持保持持续性和稳定性。在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，预计四季度依旧以稳为主，调控加码概率较小，信贷政策、租赁市场、共有产权住房政策将继续推进，着力稳地价、稳房价、稳杠杆，房地产政策调控将长期化和常态化。

作者介绍:曹爽

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

作者介绍：陈丽

土地资源管理学学士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部助理。