文/聂燕军 杨毓坤
北京市实行住房商品化之后，除了商品住房之外，出现过多种类型房屋，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房、“三定三限”定向房等。从2017年开始，一种新型的政策性住房——共有产权房出现在大家的视野中，北京市作为6个试点城市之一，开展了共有产权房的建设。这些房屋在现实生活中同时存在，在房屋买卖交易中也可能会出现。本文就共有产权房与除商品住房之外的其他类型房屋不同之处进行一个比较分析。
一、各种类型房屋定义对比
1、共有产权房
依据建设部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2014年联合发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)文件中提到：政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房；具有一定保障性质，实行共有产权，即由承购人与政府按份共有所有权。全国有6个城市进行试点推行建设，北京市为试点城市之一。2017年北京市建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市规土委联合下发了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，文件中对共有产权房做了如下定义：共有产权房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
2、自住型商品房
北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规委于2013年10月22日联合颁发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）及《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市自住型商品住房销售管理暂行规定>的通知》（京建法〔2014〕2号）文件中提到：中低价位自住型改善型商品住房简称“自住型商品住房”。
3、限价商品房
依据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）（以下简称《37号文》）精神，北京市人民政府于2008年3月26日发布了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》（京政发〔2008〕8号），文件中称：限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。”
4、“三定三限”定向房
“三定三限”定向房是指按照“三定三限三结合”原则，经北京市政府批准建设和分配，用于安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。其中三定为定性为普通商品房，定向供应，定量建设。三限为限户型、限价格、限交易。三结合为与相对应的征地拆迁方式相结合，与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合，与现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。
5、经济适用房
1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布《城镇经济适用住房建设管理办法》，文件中对经济适用房做了定义：经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。2007年12月1日建设部、发改委、财政部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》文件中对经济适用住房做了如下定义：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2007年北京市出台了《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》（京政发〔2007〕27号），文件中称经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
6、按经济适用房管理的房屋
现实中还有按经济适用房管理的房屋，如以划拨方式取得建设用地用于安置首都功能核心区疏解居民的首都功能核心区人口疏解对接安置房、职工参加单位集资合作建设的集资联建房、中央在京单位按评估价向单位职工出售的公有住房等。
二、价格确定对比
1、共有产权房
共有产权房以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。
2、自住型商品房
自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
3、限价商品房
限价商品住房销售价格以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由市发展改革、国土资源、建设、财政、规划、监察等部门研究确定。
4、“三定三限”定向房
参照区域拆迁定向安置房的水平和惯例，确定定向安置房价格。
5、经济适用房
经济适用住房价格由经济适用住房建设的主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定，报当地人民政府审批后执行。
6、按经济适用房管理的房屋
按经济适用房管理的房屋价格，基本按建设成本确定的原则，具体确定时也会参照其他同类型房屋的价格。
三、建筑面积确定对比
1、共有产权房
以小套型为主，除另行规定外，单套建筑面积控制在90 平方米以内。
2、自住型商品房
自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米。
3、限价商品房
限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在 60平方米以下；2居室控制在 75平方米以下。
4、“三定三限”定向房
原则上参照国颁发《37号文》的有关规定，90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设定向安置房总面积70%以上，人均建筑面积不超过50平方米。
5、经济适用房
经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。
四、供应对象对比
1、共有产权房
住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应，每个申请家庭只能购买1套共有产权房。其中：
（1）购房家庭需满足本市住房限购条件且家庭成员在本市均无房；
（2）单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；
（3）申请家庭在本市无住房转出记录；
（4）夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限需满三年；
（5）申请家庭未签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议。
2、自住型商品房
本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房，每个申请家庭只能购买1套自住型商品住房。其中：
（1）购房家庭需在本市具有购房资格；
（2）申请人应具有完全民事行为能力；
（3）本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁可优先购买；
（4）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可优先购买。
3、限价商品房
本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。 其中：
（1）申请人须具有本市户口；
（2）申请人需具有完全民事行为能力的家庭成员；
（3）单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
4、“三定三限”定向房
“三定三限”安置住房，定向安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民。
5、经济适用房
经济适用房销售对象为城市低收入住房困难家庭。城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。其中：
（1）申请人需具有当地城镇户口；
（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；
（4）按经济适用房管理的房屋。按经济适用房管理的房屋，向特定供应对象供应。
五、购买途径及申购流程对比
1、共有产权房
共有产权住房实行网上申购。申购流程为：网上公告（开发建设单位）→网上申请（申购家庭）→联网审核（审核部门）→取得申请编码（审核通过家庭）。符合条件的申请家庭摇号配售工作程序如下：公示摇号名单→公示摇号配售选房顺序→顺序选房→购房确认。
2、自住型商品房
购房资格初审（房地产开发企业对购房家庭）→填报信息（通过审核家庭在系统中填报）→打印申请表及承诺书→签字确认后系统中提交申请→资格审核（住建委对申请家庭）→通过审核家庭参加摇号。
3、限价商品房
申请（申请家庭）→初审（街道办事处或乡镇人民政府）→复审（区县住房保障管理部门）→备案（市住房保障管理部门）→通过摇号等方式配售限价商品住房。
4、“三定三限”定向房
不对外销售，定向安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民。
5、经济适用房
申请→审核→公示→取得核准通知书（注明可购买的房屋建筑面积）→轮侯。
6、按经济适用房管理的房屋
按经济适用房管理的房屋向特定供应对象供应，不公开销售。
六、不动产权证书对比
1、共有产权房
房屋产权性质为“共有产权住房”，不动产权证书附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。
2、自住型商品房
自住型商品住房进行房屋权属登记时，房屋性质登记为“自住型商品住房”。
3、限价商品房
限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。
4、“三定三限”定向房
“三定三限”定向房产权证上会注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。
5、经济适用房
个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
6、按经济适用房管理的房屋
按经济适用房管理的房屋，不动产权证书附记栏会注记“按经济适用房管理”或其它特殊事项。
七、使用限制对比
1、共有产权房
（1）已购共有产权住房出租，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租；
（2）共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押；
（3）共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。
2、自住型商品房
暂未见到明确的规定文件。自住型商品房，顾名思义，自己居住，原则上，应不用于对外出租经营等。
3、限价商品房
已购限价商品住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。
4、经济适用房
个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
5、按经济适用房管理房屋
购房人在未取得完全产权以前参照经济适用房。
八、转让政策对比
1、共有产权房
（1）共产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用；
（2）共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额；
（3）购房人需原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买；
（4）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
2、自住型商品房
自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
3、限价商品房。
（1）购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售；
（2）已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。
4、“三定三限”定向房
“三定三限”定向房安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易。5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理。
5、经济适用房
（1）依据《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》及《关已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，购房人购得经济适用住房的房屋产权归个人所有，购房人取得《房屋所有权证》或缴纳契税发票日期满5年后可直接上市交易，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购；
（2）依据《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》（京政办发〔2012〕2号），严格经济适用住房上市交易管理，区县住房保障管理部门应严格按照本市经济适用住房再上市交易管理相关规定，加强房源再上市和回购管理。建立经济适用住房封闭运行机制，新购买的经济适用住房需转让的，由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购；
（3）依据北京住房和城乡建设委员会《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》（京建法10号），已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。
6、按经济适用房管理的房屋
按经济适用房管理的房屋细类较多，部分类型房屋交易时间不受限制，如用于安置首都功能核心区疏解居民的首都功能核心区人口疏解对接安置房。部分类型房屋暂不可以上市交易，如中央单位按评估价向单位职工出售的公有住房。
九、购房合同签字人对比
1、共有产权房
申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。
2、自住型商品房
暂未见到明确的规定文件。
3、限价商品房
从2013年5月10起，申请家庭购买限价商品住房时，申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有房屋登记手续。
4、“三定三限”定向房
暂未见到明确的规定文件。
5、经济适用房
从2013年5月10起，申请家庭购买经济适用住房时，申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有房屋登记手续。
6、按经济适用房管理房屋
暂未见到明确的规定文件。
结语
依据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，2017年9月30日前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，全部转成共有产权房。这意味原来已销售的房屋仍然以销售时的类型存在，但以后不会再有新的项目产生自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房类型的房屋。
无论是共有产权房，还是经济适用房、限价商品房、自住型商品房、“三定三限”定向房，在各个历史时期，随着政策的推进，都有它存在的必要性和合理性。各类型房屋在当时背景下要解决那个时期的问题。目前北京市依然在实行商品住房限购。即使没有限购，我们在市场上购买房屋时，也要识别包括商品住房在内的各类型房屋的特点，以便更好地进行购买决策。
作者介绍：聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。中国土地估价师与土地登记代理人协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1992年进入北京市国土资源和房屋管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和事务工作。2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。
作者介绍：杨毓坤
具备丰富的房地产经纪代理类、咨询顾问类业务经验，2012年入司北京华信房地产评估有限公司，现任土地业务部高级项目经理。
