文/聂燕军 贾畅
共有产权住房是一种新型的产权住房。本文对共有产权住房涉及的评估内容做一讨论分析。
一、何谓共有产权住房
共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
共有产权住房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。2017年9月20日北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局和北京市规划和国土资源管理委员会等四部门发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)，文件规定，北京市共有产权住房自2017年9月30日起实施。
（一）六部委共有产权住房指导意见
住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部委于2014年发布了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，明确共有产权性质政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房；具有一定保障性质，实行共有产权，即由承购人与政府按份共有所有权。
1.供应对象：与新型城镇化规划相衔接，政策性商品住房主要面向住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应。
2.配售价格：政策性商品住房的配售价格应充分考虑供应对象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。
3.明晰产权：承购人的产权份额为承购人实际出资额占同地段、同类型商品住房价格的比例，其余部分为政府的产权份额。配售时，应当明确承购人持有的产权份额比例，承购人持有的产权份额一般不低于 60%。 承购人与政府的产权份额，应当在购房合同和房屋产权证书中明确，并作为各方增购产权份额及划分上市交易所得的依据。
4.产权交易：允许承购人增购政策性商品住房的产权份额，直至取得完全产权。购买不满 5年的，不得上市交易。符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。承购人增购、上市出售或政府回购的价格，应随行就市，按同时期、同地段普通商品住房的价格确定。上市交易所得价款，应以承购人与政府的产权份额为依据公平分割。
（二）北京市共有产权住房管理暂行办法
2017年9月20日北京市住建委等四部门发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)，自9月30日起实施。
1.销售价格：共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。
2.产权份额：购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；
3.价格和份额确定程序：共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
4.再上市管理：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，由代持机构回购。
共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
5.再上市价格管理：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
不动产权证满五年，持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。
此外，在北京发布暂行办法的第二天，即2017年9月21日，住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索。2017年9月22日北京市住建委会同北京市规划国土委《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知>》，进一步规范了共有产权住房规划、设计、建设等精细化管理的要求，提高共有产权住房品质。
三、共有产权住房的评估类型
根据上述政策规定可见，共有产权住房在销售及再上市过程中，涉及的评估工作有如下几类：
（一）共有产权住房项目销售均价评估
共有产权住房项目土地上市前，为确定共有产权住房销售均价提供参考依据而进行评估。
（二）共有产权住房同地段、同品质普通商品住房价格评估
房屋销售前，对共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房的价格评估，为确定共有产权份额提供参考依据而进行评估。
（三）共有产权住房回购价格评估
共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年，因特殊原因确需将所购房屋产权份额转让给代持机构进行回购，为确定回购价格提供参考依据而进行评估。
（四）共有产权住房再上市价格评估
共有产权住房购房人取得不动产权证满5年，转让所购房屋产权份额，为持机构行使优先购买权，提供参考依据而进行评估。
四、共有产权住房的评估思路
（一）共有产权项目销售均价评估
根据相关政策，销售均价宜应根据谨慎性原则，充分考虑供应对象的支付能力，以项目开发建设成本和适当利润为基础，进行评估。其结果应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。评估中可以采用房地分估思路，共有产权项目销售均价=土地价格+房屋价格
其中：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
房屋价格=建筑物的重置价格
1.土地取得费：是指为取得土地而支付的相关费用。
2.土地开发费：是指土地在达到“六通”或“七通”等设定开发程度下的各项客观费用。
3. 税费、利息、利润以及土地增值：税费根据国家相关规定确定；利率参照近期固定资产贷款利率确定，开发周期按照整个项目的正常开发周期；土地开发利润率可参照两限房等的利润率；土地增值率按照谨慎原则，按一定比率测算。
4.建筑物的重置价格：按照新建房屋建造和装修标准进行测算，新建房屋建造和装修标准以共有产权住房项目房屋相应标准为准。
需要注意的是，根据相关文件，共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式，销售均价需要在土地供应文件中予以明确。销售均价除了低于同地段、同品质普通商品住房的价格，还需要考虑和政府审定的项目地块土地成本的关系。项目销售均价在土地出让之前就已经确定，开发企业会根据该价格来决策拿地与否。如果项目地块审定土地成本高于该区域平均水平，而销售均价限定的情况下，防止出现地块出让不出去的情况。从这个角度讲，销售均价的评估，更多地是为政府确定招拍挂文件和共有产权价格做参考，更多地体现咨询的作用。
（二）共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格评估
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；因此为确定购房人产权份额，需进行共有产权住房同地段、同品质普通商品住房价格评估。
1.设定标准房屋
对于共有产权住房项目而言，同一小区内的各套房屋户型、朝向、面积规模、视野、采光、噪音等情况均有所不同，因此，在对同地段、同品质普通商品住房的价格评估时，宜引入标准房屋的概念，参照共有产权住房项目的户型、面积、朝向、装修及设备等因素设定具有代表性的标准房屋，标准房屋建造和装修标准以共有产权住房项目房屋相应标准为准。
在确定标准房屋价格时优先采用比较法进行评估共有产权住房的市场价值。在比较法无法满足估价要求时，可以采用收益法或成本法进行评估。
2.案例选取
根据共有产权住房的项目特点，选取同地段、同品质小区作为比较案例。这里的同地段是指按照就近原则，能够满足共有产权住房项目市场价格评估所需要的可比实例所形成的同质区域。同品质是指使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、设备、周边环境及配套与共有产权住房项目相同或相似。
依据《房地产估价规范》，案例选取不可少于三个。因此选取符合要求的不少于三个住宅小区作为可比实例小区。因共有产权住房项目为新建小区，因此对于可比实例小区，优先选用新建商品住宅项目，条件不具备时，可采用二手住宅项目。选择新建商品住宅项目时，可通过住建委公布的销售均价确定该小区标准房屋市场价格；选择二手住宅项目时，每个住宅小区选取不少于三个可比实例，对交易价格进行标准化处理，得到该小区标准房屋市场价格。如果项目所在同质区域项目少于三个，则扩大区域，在类似区域寻找案例，该区域与待估项目所处地域相类似，属同一供需圈。但要特别注意类似区域的项目案例价格水平的代表性。
3. 区位状况和实物状况修正
区位状况修正，包括住宅聚集度、商业繁华度、道路通达度、公共交通便捷度、配套设施、自然及人文环境状况等。
实物状况修正，包括小区封闭状况、绿化率、停车状况、物业管理、建成年代、结构、楼型等。
需要注意的是，项目确定的购房人产权份额，是项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比，政府政策通常要求购房人产权份额不能低于某个比例，比如60%或者50%，但是这两个价格实际上是两个时间点的价格。如果这两个时间点间隔较长，而且市场价格上涨较快，则销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比很有可能较低，甚至低于某个比例。从这个角度讲，共有产权政策的推出也是试图在稳定房价防止价格过快上涨方面发挥作用。此外一个具体项目的购房人产权份额，应该是统一的比例，该比例应是整数，评估结论建议可以是5%的整数倍。
（三）共有产权住房回购价格评估
共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。这里的5年是取得不动产权证，实际交付使用可能会超过5年。这里的折旧应为建筑物折旧。
（四）共有产权住房再上市价格评估
共有产权住房再上市价格，是指共有产权住房购房人取得不动产权证满5年，转让所购房屋产权份额的市场价格。代持机构行使优先购买权应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。该价格为公开市场价值，因此可参照上述共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格评估思路。
共有产权住房是一种新型类型的房屋，属于保障性住房的一种，是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。随着共有产权项目的陆续推出，必然会对房地产市场产生影响。评估确定价格时应密切关注市场变化，特别是同质区域的过去和未来市场变化，充分考虑共有产权的特点，综合考虑各项因素而确定。
作者介绍：聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。中国土地估价师与土地登记代理人协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1997年进入北京市国土资源和房屋管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和实务工作。2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。
作者介绍：贾畅
房地产经营与管理学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询一部高级项目经理兼技术负责人。