文/贾畅

2018年9月20日，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。在大力发展住房租赁市场的背景下，预计未来与租赁行为相关的评估业务也会逐步增加。

与此对应的是，因租赁评估与传统的房地产和土地价值评估仍存在一定的差异，《土地估价规程》以及《房地产估价规范》对租赁评估的相关表述并不具体，在评估的实践过程中，仍存在一定的误区。笔者通过分析审核的租赁评估报告案例，梳理总结了租赁评估中的一些常见问题并进行分析，以飨各位读者。

一、租赁评估案例介绍

（一）项目名称：济南某宾馆房地产租赁价格评估

估价对象为某国有企业用地，土地使用权类型为划拨，土地面积5000平方米，地上房屋建筑面积10000平方米，实际用途为宾馆，其中有5000平方米建成较早，难以持续利用，其余2004年建成。

（二）项目背景

2012年项目对外招租，并与承租方签订了租赁合同，约定1年免租期，承租方可以改造，租赁合同起止日期为2013年4月1日至2033年3月31日，共20年。承租方承租本项目后，拆除了5000平方米房屋，进行了重新建设，并对未拆除部分进行了装修改造，建成后房屋总建筑面积15000平方米，用途为酒店及配套商业。

2018年，因政策原因需对租赁期限进行调整，调整后租赁合同终止日期为2028年3月31日，租期减少了5年。

评估的价值时点为2018年6月1日。评估目的为委托方确定租赁价格提供参考依据。

二、租赁评估案例问题分析

本项目为租赁期间的租金调整评估。评估报告存在的主要问题有:

（一）估价对象的描述与测算逻辑不一致的问题

报告缺少项目初始情况以及承租方投入建设的内容的描述。本项目为租赁期间的租金调整评估，因租期缩短，承租方的成本回收期变短，租金也相应会发生变动。项目的初始条件、承租方的投入建设情况都会对价值时点的租金产生影响。报告未描述承租方投入，测算中扣除了承租方的建设投入摊销，两者存在逻辑性问题。

（二）价值类型定义不清晰

本报告价值类型仅描述为公开市场价值，但未明确描述租金内涵是否包含使用过程中的费用，是否扣减了承租方需要抵扣的投入。价值类型定义不清晰。

（三）估价方法的应用单一

仅采用收益法倒算方式进行评估，估价结果受房地产评估价值、还原率的影响，租金客观性不易判断；本项目现状用途为酒店及配套商业，估价过程中并未对各用途的收益及成本进行计算及比较分析。估价方法较单一。

（四）关于政府土地收益的考虑欠妥

采用收益法倒算方式计算租金，房地产价值扣除了土地出让金。根据《房地产估价规范》对租赁评估的相关要求，以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估价，应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，明确租金中所含的土地收益。在本报告中，并未明确租金中包含的土地收益，而是在价值计算中直接扣除土地出让金，相当于将土地收益让渡于承租人，造成政府土地收益的流失。

三、租赁评估项目梳理及分析

通过对本报告的审核，结合实践经验和估价规范要求，从以下几方面对租赁评估项进行梳理及分析：

（一）估价对象

估价对象描述需注意与测算过程的逻辑性：

1、估价对象实物情况描述：出租房屋建筑面积、土地面积情况、装修情况（毛坯房或装修房、承租方是否需要再次装修后才能利用等相关情节均需描述清晰）、出租土地情况（包括基础设施状况、土地平整情况）、承租方原始投入情况（尤其涉及租期调整的情况需描述清晰，如因缩短租期造成投入收回时间变短、年摊销增加，则对租金产生影响）；

2、估价对象用途：注意登记用途、规划用途、实际用途的区别。当登记用途与实际用途不一致时，如何设定用途的问题。

首先，考虑合法原则的前提，具有合法的产权且用途合法。其次，考虑最高最佳利用原则：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化；

3、估价对象权属状况：土地使用权人、建筑物的建设者、承租方是否有转租等，需描述清晰。

（二）价值内涵

传统的价值评估项目，通常根据《房地产估价规范》执行，价值类型为公开市场价值，即在公开市场上最可能形成的价值。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。租赁评估价值容易出现的问题是仅简单的描述价值类型为公开市场价值，未描述租金内涵是否包含使用过程中的费用，是否有承租方需要抵扣的投入等，造成价值内涵不清晰。

（三）估价方法的应用分析

根据《房地产估价规范》,估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。对于租赁评估项目而言，较为适宜的方法为比较法和收益法。

1、比较法：对于租赁评估项目，如果区域内有出租案例，通过比较法测算租金较为客观。但在比较法应用过程中，有几点需要注意：

（1）项目容积率小于1的情况：例如实际用途为学校、办公独院等类似的项目，有较大场地，同类案例不多，可能以容积率大于1的项目为案例，比较的为建筑面积租金，需注意空余场地对租金的影响。工业项目普遍容积率小于1，注意案例选择的是厂区整体租金还是单栋房屋的租金；

（2）权益情况是否修正：估价对象为划拨地，案例为出让地，是否需要进行权益状况修正。根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。权益状况修正时需要考虑租金中包含的土地收益上缴国家情况；

（3）整租与分租的差异：如项目为整体招租，面积规模较大，但在调查案例过程中，较难找到类似规模项目作为可比案例，可能以单套项目作为案例，则需注意整租承租人需承担的管理费用、合同额外约定费用、以及广告成本、项目空置损失等，以免造成估价结果的较大偏差。

2、收益法：预测估价对象的未来收益，是利用报酬率或资本化率，还是收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值的方法。在租金评估中，可以灵活应用收益法倒算，具体为价值倒算法和收益价值倒算法。

（1）价值倒算法：首先评估出租房地产于价值时点的价值，其次选择合适的还原率，根据收益法计算公式，计算出在租期内的年收益；考虑一定的运营费用、空置损失等，得出出租房地产应取得的客观租金。

该方法应用对房地产价值的确定要求较高，价值越准确，租金越准确。首选比较法计算房地产价值，采用收益法确定价值则不适宜，会存在循环计算的情况。比较法修正的注意事项与租金比较法相同。

该方法的关注点：

A、如采用了收益递增公式，计算出来的a（净收益）为首年收益，需在估价结果处进行提醒委托方关注递增比例以及年期，以免出租方签订合同未采用递增的方式，与报告不符；

B、收益法倒算的为净收益，与租金有一定的差异：净收益=有效毛收入-运营费用（运营费用包括管理费、维护费、保险费、房产税、增值税等，其包含项目与前文的价值内涵相对应），如无其他收入的情况下，有效毛收入=市场租金收入-空置损失；

（2）收益价值倒算法：先评估出租房地产经营的总收益，再扣除经营成本和费用、合同额外约定费用，如承租方有投入，扣除合同期成本摊销，余额为房地产租金。

房地产总收益及运营成本，按项目的业态，根据同类项目客观收入和成本情况确定；承租方利益可按行业平均利润水平确定；承租方投入可根据决算报告，按同类项目估算。

在实际应用过程中可见，价值倒算法是从价值实现的角度计算租金，出租方的利益能较好保障，但未能结合项目经营情况；收益价值倒算法是租金与项目未来经营情况相结合，应用的参数较多，对市场调查、行业情况调研等要求较高；两种思路可以互相验证，综合确定租金水平。

四、结束语

租赁价格评估与传统的价值评估业务相比，具有一定的特殊性，但在深入理解《土地估价规程》和《房地产估价规范》的前提下，灵活应用各种估价方法，思考经济行为的客观性和合理性，理论结合实践，也能提供高质量的估价报告，满足客户的实际需求。

作者介绍：贾畅

房地产经营与管理学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务四部副总经理。