文/程艳娇
北京市地方税务局2016年2月29日发布的《北京市地方税务局关于加强土地增值税存量房税收征管工作的通知》（京地税财行〔2016〕40号）指出，转让旧房及建筑物的纳税人以旧房及建筑物的评估价格作为扣除项目的，可委托具有房地产估价机构资质的房地产估价机构开展旧房及建筑物价格评估工作。
旧房及建筑物重置成新价为旧房及建筑物重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，采用成本法进行评估，主要包括：前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用、其他成本费用、成新度折扣率等六项内容。本文结合案例对建筑物重置成新价评估过程进行详解。
一、案例基本情况
甲公司转让位于北京市某区某大厦房产，用途为综合地下车库，房屋建筑面积为17000平方米，土地使用权面积为2470平方米。
该项目为甲公司自行开发的房地产项目，于2003年1月28日签订《北京市国有土地使用权出让合同》，建成于2004年，房屋总层数为地上18层、地下2层，直至2016年10月17日，将该项目转让给乙公司，并签订《北京市存量房屋买卖合同》，后为缴纳土地增值税，委托评估公司对其建筑物重置成新价进行评估。
二、建筑物重置成新价评估过程
（一）价值时点和前期开发成本发生时间的确定
1、价值时点的确定
价值时点的确定可依据房屋买卖合同签订时间，亦可依据房地产拍卖成交之日、或产权交易成交之日。
本项目价值时点为纳税人转让旧房及建筑物的时点，根据甲公司提供的《北京市存量房屋买卖合同》，可得知价值时点即合同签订时间为2016年10月17日。
2、前期开发成本发生时间的确定
前期开发成本发生的时间可按照以下方式确定：
（1）若土地为出让方式获得：
① 以有偿转让方式获得房屋，且房屋所附着土地为出让土地使用权的，前期开发成本的发生时间为购买房屋时房地产交易合同的签订之日。如果无法提供购买合同的，则价值时点按下列材料依次确定：第一是购房发票开具日期（若有多张发票，以第一张为准）；第二是契税单据开具日期；
② 以自建方式获得房屋，且房屋所附着土地为出让土地使用权并进行了基础设施建设、场地平整的，前期开发成本的发生时间为土地出让合同签订之日。土地出让合同签订之后因故重新签订出让合同或签订出让合同补充协议的，应视重新签订或补充的内容确定发生时间。
（2）若土地为划拨方式获得：
以自建方式获得房屋，且房屋所附着土地为划拨土地使用权并进行了基础设施建设、场地平整的，前期开发成本的发生时间为用地批文批准之日。
本案例前期开发成本发生时间，是实施房屋及建筑物所在宗地红线外的基础设施建设（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热）及宗地内场地拆迁平整的时间。根据甲公司提供的《北京市国有土地使用权出让合同》，可得知前期开发成本发生时间即出让合同签订时间为2003年1月28日。
（二）前期开发成本的评估
前期开发成本的评估，是根据前期开发成本发生时间所对应的基准地价标准和修正体系，采用基准地价修正法进行。
需要特别注意：
① 应用1993年北京市基准地价进行前期开发成本测算，小区建设配套费仅限于建筑物为住宅类时使用，非住宅类不计取小区建设配套费；
② 为了控制估价机构在评估过程中高估地价的情况，应用1993年北京市基准地价进行前期开发成本测算，估价结果加和出让金得到的楼面熟地价不得高于2002年北京市基准地价（京政发〔2002〕32号）之“北京市基准地价表”中同用途、同级别用地经容积率修正、年期修正后的楼面熟地价水平。
案例的前期开发成本发生时间为2003年1月28日，故适用于2002年北京市基准地价进行评估，确定地价区级别、基准地价水平，通过对估价期日、年期、容积率、因素以及其他情况的修正测算土地价格。
（三）房屋建设成本的评估
房屋建设成本的评估，主要包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）。
1、建筑安装工程费
为确保建筑安装工程费取值的合法性和合理性，此项取值参照北京市住房和城乡建设委员会公布的北京市房屋重置成新价评估技术标准执行。标准中未载明项目的价格可以根据市场水平、定额等资料据实估价。
北京市目前采用的是《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号），建筑安装工程费的取值可参考该标准。
2、房屋建设成本的其他费用
勘察设计和前期工程费、室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费），按建筑安装工程费的一定比例计取，其中非居住项目不计取公共配套设施建设费。
（四）各项指标的取值范围
在建筑物重置成新价评估过程中，成本法各项指标有一定的取值范围。
1、房屋建设成本中：勘察设计和前期工程费按建筑安装工程费的5%-8%，基础设施建设费按建筑安装工程费的5%-15%计取，公共配套设施建设费按建筑安装工程费的10%-15%计取；
2、管理费取值范围：前期开发过程中发生的管理费用按前期开发成本的1%-3%计取，房屋建设过程中发生的管理费用按房屋建设成本的2%-5%计取。
3、财务费用：前期开发过程中发生的财务费用以前期开发成本及其管理费用为计息基数；房屋建设过程中发生的财务费用以房屋建设成本及其管理费用为计息基数；均按同期贷款利率复利计算，前期开发成本、房屋建设成本及其管理费用的计息期均不宜超过三年；
4、其他成本费用：其他成本费用是指除前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用以外可能发生或未知的成本费用。
前期开发过程中发生的其他成本费用以前期开发成本及其管理费用为计费基数，按照工业用途18%-28%、居住用途30%-50%、商业用途35%-50%、办公用途25%-40%计取；房屋建设过程中发生的其他成本费用以房屋建设成本及其管理费用为计费基数，按照工业用途18%-28%、居住用途30%-50%、商业用途35%-50%、办公用途25%-40%计取。
（五）成新度折扣率的评估
成新度折扣率的计算以纳税人转让旧房及建筑物的时点，采用年龄-寿命法，具体以直线法和观察法综合确定。一般情况下，直线法成新度折扣率所占权重不应低于30%。
需要注意：若建成年代无文件依据的，以《房屋登记表》测绘日期等资料确定建成年份，若房屋曾经有过大修，房屋建成年份从大修时间计起。
以上为北京市土地增值税扣除项目中旧房及建筑物重置成新价评估的解析过程，希望对大家在评估过程中有所帮助。
作者介绍：程艳娇
具备多年房地产评估工作经验，2013年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务二部项目经理。