随着近年国有企业改革工作的进一步深化，大型央企、国企针对自身企业在生产经营和改革发展中需要涉及土地使用权转移、土地用途或使用权类型变更、股权变动涉及土地使用权调整、单位自有经营性物业资产管理、对外出租/承租土地或房地产等大量的资产整合、盘活，处置工作日益增多。

在上述资产整合、盘活、处置工作中不仅涉及企业深化改革的相关法律、法规及规章的要求，更涉及到关于土地、房地产专业领域的相关政策，因此在上述背景下专业机构运用其专业技术知识参与到项目政策论证、可行性分析以及同利益相关方的商榷谈判等工作中，为企业资产盘活利用提供更专业、更多元化的服务，而本文正是在此背景下，针对此类型由专业机构提供整体性专业咨询顾问服务工作的服务对象、服务目的、服务政策依据、服务内容、服务程序、顾问咨询服务费用等方面进行解析、探讨。

 

结合近年来针对服务渠道对象的梳理情况来分析，涉及到对房地产（土地）年度咨询服务需求的服务对象根据自身单位性质可分为三大类：

第一类  政府单位（国家、省、市属机关单位及下属单位）；

第二类  以央企、省市属企业为主的国有企业；

第三类  规模较大的民营企业（其中以房地产开发类企业为主）。

 

结合多年来提供年度咨询服务的服务内容及服务对象来分析，由于涉及委托方服务需求的差异，其不同委托方甚至同一委托方不同年度咨询服务的目的均可能不同，但无论服务内容如何变化其服务目的的本质都是通过专业公司在合法、合规、公平、合理的基础上运用专业的科学知识以及在相关政策把握上的娴熟运用，在实现委托单位自身资产的保值增值的基础上将其资产利益最大化。

  

结合不动产年度咨询服务对象及服务目的，其服务工作政策性较强，其中主要涉及的相关政策文件依据如下：

1、企业深化改革相关法律、法规及规章：

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于印发中央企业公司制改制工作实施方案的通知》、《自然资源部职能配置、内设机构和人员编制规定》（简称 “三定方案”中共中央办公厅厅字〔2018〕69号）等；

2、不动产专业领域相关法律、法规及规章：

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》等。

 

根据不同委托单位的各类型服务需求，在年度服务内容上存在诸多种情况，结合近年来提供服务的经验，可根据不同维度将其分为二大类和五小类。

其中二大类服务内容分为基础服务及专项服务，第一类为基础服务，基础服务内容主要是根据委托单位需求向其提供日常所需的基本服务（这一类型服务会以月度或季度形式提供月报或季报，其内容可能涵盖房地产、土地市场信息、房价或地价变动指数、动态监测数据、相关政策解析以及意向性项目市场情况等，其内容可以基本满足委托单位数据积累、政策积累，满足其对经济行为作出判断）；第二类为专项服务，专项服务通常是在基础服务的基础上，委托单位由于具体立项经济行为需要进一步深化研究，并开展具体的、实质性的单项项目工作，其就此专项项目的服务需求进行委托。

五小类服务内容主要是根据专业机构提供服务类型进行归结后确定的，具体情况如下：

第一小类：委托单位土地、房地产类资产档案梳理以及信息系统建立咨询工作；

第二小类：委托单位土地、房地产类资产盘活处置咨询工作（包括但不限于资产内部划转、对外出租及转让、资产置换、联合开发模式等）；

第三小类: 委托单位土地、房地产类资产分割或转移过户手续、流程以及办理《不动产权证书》政策梳理咨询工作；

第四小类：委托单位土地、房地产类资产涉及出租、转让、置换等经济行为过程中交易税收筹划咨询工作；

第五小类：涉及到土地、房地产类资产政策的相关培训工作以及协助委托单位审核各类业务文书。

  

结合上述服务对象、服务目的、服务内容等内容，年度咨询顾问服务程序通常分为前期、中期、后期三个服务阶段，各阶段具体情况如下：

Ø 前期工作阶段：

年度咨询顾问服务由于其咨询顾问的工作特征，使得委托单位的服务需求成为了决定服务程序及服务方式的主导因素，因此从流程上来讲专业机构前期同委托单位交流以明确其服务需求及服务目的沟通工作就极为关键，尤其是同委托单位首次合作的情况下，所以前期工作阶段专业机构需做好同委托单位的充分沟通，简单的来讲，就是通过交流需要让委托单位了解专业机构的服务范围与专业胜任能力，并结合上述沟通内容确认委托单位的服务需求，最终签署咨询顾问委托协议明确双方责权利。

Ø 中期工作阶段：

中期工作阶段也是专业机构提供咨询顾问服务的主要阶段，其根据签署协议约定的服务范围提供咨询顾问服务，此阶段工作不仅限于向委托单位提供其实时所需的专业意见、价格估算、政策解读、方案设计等咨询顾问工作，还包括定期（以月度或季度）向委托单位提供的月度或季度报告书（报告书内容不仅是对该周期阶段工作的总结汇报，还包括如当期更新地价动态监测数据、房价数据、市场信息及产业政策等）

Ø 后期工作阶段：

后期工作阶段主要分为两个部分，第一部分是对全年度的顾问咨询工作进行总结，并向委托单位提交《年度顾问总结报告书》；第二部分则是根据委托单位对专业机构年度咨询顾问工作一年来的反馈进行总结，就总结情况同委托单位进行沟通，并就沟通结果进行整改或调整，为下一年度服务工作奠定基础。

 

年度顾问咨询工作实行有偿服务，其顾问咨询服务费用标准需根据同委托单位约定的服务目的及服务内容最终确认，且通常情况下顾问咨询服务费用采用的是年度包干价格，此外结合前述提到的两大类服务内容（基础服务及专项服务），由于专项服务的产生具有一定的不可确定性，且其研究服务深度及投入人员工作量情况也会根据项目具体情况不同存在较大差异，因此在同委托方签署年度服务协议过程中，如委托方涉及需要专项服务，则会约定根据专项服务的服务内容单独签署补充协议，并另行约定咨询服务费用。

 

综上所述，随着政府单位、国有企业改革工作的进一步深化，其针对整体顾问咨询服务的要求及涉及内容也随之细化、延伸，进而与之相匹配的服务内容也在逐年不断更新、调整，随着咨询顾问工作进一步开展，我们也会根据工作开展过程中遇到的情况，持续完善服务内容、服务程序等相关工作，为服务需求方提供更具全面性、科学性、高效性及准确性的服务。

 

工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产业务一部总经理。