华信地产集团

浅谈征收和拆迁服务中从“评估公司”到“管理公司”转变

文/程秀君刘新政

近些年来，随着棚户区改造的深入，对棚户区征收、拆迁工作的专业化和社会稳定性要求逐步提高，也成为公众普遍关注的一项重大工程。传统的征收、拆迁服务的内涵已经不能满足政府及被拆迁人的要求，急需要把征收、拆迁各个环节紧密联系起来，提高征收、拆迁工作效率，维护社会稳定。在此背景下，管理公司应运而生。

一、管理公司的职能和优势

北京华信房地产评估有限公司（以下简称 “华信地产”）在征收、拆迁中经过多个管理项目的实践，已经形成了独有的管理服务模式，可以为政府、建设单位等征收、拆迁主体单位提供专业的技术和业务解决方案，实现事前、事中及事后管理，最终促进征收拆迁项目的顺利完成，体现管理公司的价值。具体来讲，管理公司的优势包括：

1、由政策执行者变为协助制定政策者和执行者

传统的服务公司是政策的执行者，并不参与拆迁政策的制定，而管理公司则由被动执行转为主动参与。管理公司特别是评估公司背景的管理公司本身具备丰富的拆迁评估经验，对政策的把握准确，可以提供完整的征收、拆迁补偿方案服务。由于从一开始就参与项目，所以不仅能把握政策的方向，也能成为政策的坚定执行者。同时管理公司亦可以依据自身优势协助委托方制定组织架构、工作流程、应急方案等。

2、更高的工作效率和更好的组织协调能力

管理公司的特殊性质注定了其将全程参与征收、拆迁工作始终，因此对项目的掌控能力是其他服务公司所不具备的，同时在把握项目关键节点方面有更多优势，因此管理公司能够更好得与各个服务公司进行协调沟通，从而提高整体的工作效率，推进征收、拆迁项目的快速推进。

3、为什么是评估公司转变为管理公司

传统的服务公司包括：拆迁公司、评估公司、测绘公司、审计公司等，而一般情况下只有评估公司具备管理公司的要求，见下表

服务公司	服务内容	局限
拆迁公司	入户调查、政策答疑；谈判及签约	工作人员综合素质普遍较低，缺乏专业性
评估公司	入户调查、政策解释；出具评估报告；协助签约	政策答疑多集中于房屋价格评估等内容，有限度的参与签约
测绘公司	入户调查；出具测绘报告	仅出具测绘报告，一般情况下出具报告后即撤场
审计公司	入户调查；后期审计	主要工作为后期拆迁档案审核
管理公司	协助制定政策；入户调查；政策解释；参与宣传；协调各服务公司配合属地和建设单位工作；参与审核工作。

表1—服务公司介绍

服务公司	前期项目咨询	制定方案	入户调查	政策答疑	签约	审计	后期工作
拆迁公司			√	√	√	√
评估公司	√	√	√	√	√	√
测绘公司			√
审计公司			√			√
管理公司		√	√	√	√	√	√

表2—征收、拆迁各阶段服务公司参与情况

从上述表格对比可以看出，评估公司在征收、拆迁服务方面专业性更强，同时评估公司在业务上亦多提供政策咨询服务，政策掌握度更强，故评估公司角色转变为管理公司更具先天优势。

二、华信地产在征收、拆迁管理工作案例

华信地产组建的管理公司可以为征收、拆迁主体提供技术解决方案，结合每个项目自身的特点量身定制征收、拆迁方案，制定管理方案，设计工作计划、流程和项目组织架构，实现优化管理，协助委托方完成项目筹备工作，组织架构搭建、宣传、拆迁现场的准备、培训等工作，参与项目全过程管理，及时发现和预防把控各种已知未知风险，最终保证征收、拆迁项目达到最佳的实施效果；另一方面，管理公司可以协调各工作组及相关部门以促使拆迁工作顺利进行，组织各个服务公司高效工作，把握工作节点，对项目整体进度进行管理和推动，并规范服务公司工作标准，组织对各服务公司对政策及工作规范的培训等。

案例：某区某集体土地拆迁项目，华信地产从前期棚改方案制定为起点，具体包括几个阶段：

1、前期准备

管理公司从项目前期即开始参与工作，协助制定拆迁补偿方案、搭建组织架构、入户前的宣传工作协助等。

2、入户调查前的准备工作

入户调查前的准备工作包括：确定审核标准；制定工作流程、表单，组织拆迁、评估、测绘、审计等各服务公司进行入户前的培训工作；协助安排入户工作组成员及指挥部各工作岗位人员，做好分工等。