近年来随着城市化进程和新农村建设的不断加快，涉及农村宅基地拆迁的项目不断增加，并因拆迁引起了大量的农村宅基地拆迁补偿纠纷，如不能妥善解决好这些纠纷，将直接影响项目进度和社会稳定。以北京市某项目为例，共拆迁宅基地800余户，涉及各类纠纷的达70多户，其中又以宅基地继承纠纷和宅基地买卖纠纷为主。本文主要探讨农村房屋拆迁中涉及宅基地买卖纠纷的相关问题和解决思路。

 

根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。2007年实施的《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。可见，我国法律并未禁止农村宅基地房屋的买卖。但因宅基地是一种带有福利性质的土地使用权，只有农村集体经济组织成员才可以享受，原则上只有本集体经济组织成员间相互转让的，买受人符合新申请宅基地条件的，方能进行宅基地使用权变更登记。

但在实际中也存在大量村民因法律知识淡薄，签署相关宅基地房屋买卖协议后并未申请进行变更登记，或因买受人为非本村户口人员、不符合宅基地审批条件等原因未进行变更登记。因此在遇到拆迁时多会出现出卖人反悔宅基地上房屋买卖行为要求确认买卖合同无效，或声称只是出卖了房屋并未出卖宅基地等，要求分割宅基地拆迁补偿款。且在拆迁补偿时一般会结合在册户口情况进行补偿和安置，会造成宅基地买卖双方纠纷更加难以化解。

 

针对宅基地买卖纠纷根据买受人的身份，可将其分为不同的类型：

1、发生在本农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖；

2、农村集体经济组织成员将房屋出售给非本农村集体经济组织成员的。

对于第1类买卖行为，在司法实践中一般会认定该房屋买卖合同为有效。

而对于将房屋出售给非本农村集体经济组织成员的，一般会认定为房屋买卖合同无效，但对于买卖时间长、交易双方已经实际履行完毕、买受人已经实际居住使用该房屋的，实际判决后也多会尊重现状，承认买受人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如遇拆迁，法院也多会维护买受人的合法权益，考虑买受人重新购房的实际需求，合理确定补偿款的分割比例。如上海市高院规定，针对该类宅基地买卖纠纷，原则上买受人与出卖人按7：3的比例分割拆迁补偿款。

 

在前期入户阶段，加大对相关法律法规的宣传，如《土地管理法》、《物权法》等，提高村民的法律知识。同时通过村委会或设置现场法律顾问，针对宅基地买卖双方进行调解，坚持以调促拆，以拆促和。

针对无法达成调解协议的，因被拆迁房屋的实际占用人多为买受人，为保证拆迁过程顺利和相关权利人利益，拆迁人多在奖励期限内先行与买受人签订《房屋拆迁补偿协议》，由买受人办理搬家交房手续，确保拆迁利益最大化。

同时拆迁人应积极引导相关权利人通过司法途径保障自身利益。在补偿款发放过程中，如出卖人已经通过起诉拆迁人及买受人要求获得拆迁补偿款的，拆迁人可暂缓办理补偿款发放手续，并依据法院判决结果协助买卖双方分割拆迁补偿款。

 

工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部副总经理。