2018年北京土地市场虽整体冷清，但年末有所回温，受去年年底土地供应的影响，2019年第一季度北京市土地市场成交情况稳中有涨，同时在楼市调控重压之下，土地价格仍得到有效控制。根据有关数据显示，2019年第一季度北京市土地市场共成交29宗，同比上涨17.98%，环比上涨4%；土地成交建设用地面积205.38万平方米，同比上涨1.12%，环比上涨32.11%；成交额达589.38亿元，同比上涨2.85%，环比下降23.15%；平均楼面地价达17220.74元/平方米，同比下降12.83%，环比下降24.33%。

通过对北京市2019年第一季度土地招拍挂市场成交情况分析得知，截至今年3月底，北京市共计成交土地达29宗，成交建设用地面积为205.38万平方米，成交额达589.38亿元。其中住宅用地高达21宗，工业用地7宗，商业/办公用地1宗，北京市土地供应依旧以住宅用地为主，同时也加大了工业用地供应力度。

根据2016年-2019年各季度土地成交数据，2019年第一季度北京土地招拍挂市场成交情况呈上涨趋势。北京市各区政府为完成2018年建设用地供应计划，去年年底相继加大了对土地的供应，使得2019年年初北京市土地成交情况稳中有涨，受深化调控影响，土地价格得到控制，平均楼面地价较去年整体水平有所下降。

从土地成交数量上看，2019年第一季度北京市共成交土地宗数29宗，比去年同期增多了5宗，同比上涨20.83%，环比上涨4%。从成交土地面积来看，一季度成交建设用地面积高达205.38万平方米，与去年同期基本持平，略微上浮1.12%，环比上涨幅度高达32.11%；成交规划建筑面积约342.25万平方米，同比上涨17.89%，环比上涨1.56%。从成交额来看，一季度成交总价为589.38亿元，同比增加2.85%，环比下降23.15%；平均楼面地价达17220.75元/平方米，同比下降12.83%，环比下降24.33%；溢价率为11%，同比下降9个百分点。

 

 

通过对2019年前三个月北京市土地成交情况进行分析得知，今年一季度北京市土地成交29宗全部集中分布在1月和2月，3月份成交量为零。从成交数量看，其中1月成交土地20宗，占总成交宗数的68.97%；2月份成交9宗，占总成交宗数的31.03%。从成交面积看，1月份成交建设用地面积达130.50万平方米，占总成交建设用地面积的63.86%；2月份成交建设用地面积达74.87万平方米，占总成交建设用地面积的36.14%。

这主要是受2018年年底北京市加大土地供应力度的影响，2019年1月份成交达20宗土地全部是2018年年底供应地块；2月份成交9宗土地中6宗是2018年年底供应地块，仅3宗是2019年供应地块。2019年北京市第一季度新供应土地竞拍截止时间多为4月份，受之影响，3月份北京市土地呈零成交现象。

通过对各区成交土地情况分析可知，2019年一季度北京市成交地块呈现区域差异化。成交的29宗土地中仅有9宗地块位于城六区，其中海淀区3宗，朝阳区、丰台区、石景山区各2宗，其余20宗均分布于近郊和远郊新城。从成交数量看，通州区成为最大赢家，成交宗数达6宗，2019年1月11日，北京市政府通州正式挂牌，通州正式成为新北京中心，通州区土地供应力度也首次达近三年来历史最高。其次是大兴区（含亦庄开发区），土地成交数量达5宗；随后是海淀区和平谷区，各成交3宗土地；丰台区、密云区、朝阳区、石景山区、房山区各成交2宗；门头沟和怀柔区各成交1宗；延庆区、昌平区、顺义区土地供应放缓，土地零成交。

从各区域成交建设用地面积看，大兴区（含亦庄开发区）居首位，达49.03万平方米；其次是通州区、海淀区，成交建设用地面积均超30万平方米；然后是丰台区，成交建设用地面积超20万平方米；平谷区、密云区、朝阳区成交建设用地面积均超10万平方米；石景山区、房山区、门头沟区和怀柔区成交建设用地面积均低于10万平方米。

从各区域成交土地规划建筑面积看，通州区和大兴区（含亦庄开发区）优势明显。通州区最高，达79.42万平方米；大兴区（含亦庄开发区）紧随其后，达74.47万平方米，两个区域成交土地规划建筑面积均超70万平方米。其次是海淀区和丰台区，成交土地规划建筑面积超过30万平方米；其他区域成交土地规划建筑面积均在30万平方米之内。

 

 

从成交土地的用途来看，2019年一季度北京市土地供应仍旧以住宅用地为主，同时工业用地供应力度加大。2019年一季度北京市共成交29宗，较去年同期增多5宗。其中居住用地21宗，较去年同期上涨23.52%；商业/办公用地1宗；工业用地7宗，较去年同期增多6宗。

 

从今年一季度北京市住宅用地供应模式看，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”依旧是主要的供地模式。21宗住宅用地全部以“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等模式进行供应，以通州区居多，达6宗，规划建筑面积近8万平方米。其次是丰台区2宗，规划建筑面积超3万平方米，大兴区（含亦庄开发区）、朝阳区和密云区规划建筑面积超2万平方米。21宗成交的住宅用地中共有产权房达10宗，3宗位于通州区，朝阳区、海淀区各2宗；石景山区、怀柔区、密云区各1宗。

 

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持高位。居住用地成交建设用地面积达134.53万平方米，规划建筑面积达254.19万平方米；其次是工业用地，成交建设用地面积达46.91万平方米，规划建筑面积达57.80万平方米；商业/办公用地成交规划建筑面积最少，仅约23.94万平方米。

 

从土地成交额来看，2019年一季度北京市土地交易成交总额589.38亿元，同比上涨2.85%。平均楼面地价为1.72万元/平方米，同比下降12.83%。2019年一季度北京市土地交易额集中在1月和2月，受2018年年末土地大量供应的影响，1月土地市场相对比较活跃，土地成交金额高。

 

从不同规划用途土地成交总价看，居住用地高居榜首，成交额最高约520.51亿元，占一季度土地成交总额的88.31%，同比上涨5个百分点；其次是商业/办公用地成交额约为63亿元，占一季度土地成交总额的10.69%；工业用地成交额最低，仅5.87亿元，仅占一季度土地成交总额的1.00%。

从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，其中商业/办公用地平均楼面地价最高，达20820元/平方米,一季度仅成交的1宗商业/办公用地位于海淀区，地理优势明显，平均楼面地价较高；其次居住用地，平均楼面地价和商业/办公用地基本持平，约20477元/平方米，同比下降14.57%；工业用地平均楼面地价最低仅1016元/平方米。

 

从不同区土地成交额来看，通州区以数量取胜，土地成交额最高，达151.95亿元。海淀区紧随其后，虽仅成交3宗土地，但地理区位优势明显，楼面单价较高，土地成交额达109.5亿元；丰台区、大兴区（含亦庄开发区）、朝阳区、石景山区成交额均超50亿元；而密云区、门头沟区、平谷区、怀柔区、房山区等远郊区县的土地成交额均在30亿元以内。

 

根据有关数据，2019年一季度北京市土地共成交29宗。除了海淀区成交的3宗土地和石景山区成交的1宗土地采用招标出让方式，在分析土地溢价情况时不予考虑。其他25宗土地均通过挂牌方式进行出让，挂牌出让土地中有13宗土地出现溢价，平均成交溢价率为11%，较去年同期下降9个百分点。

 

从各区域土地溢价情况来看：25宗挂牌出让土地中共有13宗出现了溢价，主要分布在通州区、大兴区（含亦庄开发区）、朝阳区、丰台区和密云区。其中大兴区（含亦庄开发区）土地成交平均溢价率位最高，约18.66%；通州区、密云区和朝阳区次之，平均溢价率均超10%；丰台区紧随其后，平均溢价率接近10%，约为9.46%；而平谷区、房山区、石景山区、怀柔区、门头沟区，由于地理区位优势不够明显，且成交土地均为“限竞房”居住用地和工业用地，受限房价竞地价竞自持供应模式的影响以及土地用途和区位因素的影响，土地成交溢价率为零。

 

从规划土地用途来看：除仅有的1宗商业/办公用地采用了招标方式出让，不考虑其溢价率情况外，7宗工业用地零溢价；居住用地平均溢价率相对较高，达11.29%。

从拿地企业性质来看，2019年一季度北京市土地市场土地竞得者依旧以联合体居多。构建房企联合体的方式来竞拍土地，实现双方共赢，已成为近两年房企拿地减少资本风险的一种重要手段。其次拿地企业多为资本实力相对雄厚的国企、央企和上市公司。2019年一季度成交的29宗土地中有11宗被联合体竞得，占比约37.93%，其次分别有9宗和2宗土地被国企和央企竞得，总占比约37.93%；4宗被上市公司竞得，占比约13.79%；仅10.34%，3宗土地被民营企业竞得。

 

2019年一季度北京市土地市场较去年同期稳中有涨，但是受去年年底土地大量供应和2019年年初土地供应竞拍截止时间的影响，2019年一季度各月土地成交量差异明显，1月成交20宗，2月成交9宗，3月土地市场较凄凉呈零成交现象，受之影响，预计四月份土地市场有所回温。

受近两年房地产市场严控调整，北京市土地市场已逐步恢复稳定，土地价格得到有效控制。随着2019年北京市土地供应节奏逐步稳定，北京市作为集体经营性建设用地入市的试点地区，2019年首次推出集体建设用地用于建设共有产权住房。近期来看，集体建设用地用于建设共有产权住房仍然在初步探索阶段，对北京市土地供应结构不会造成大的影响，长远来看，集体经营性建设用地入市拓宽了住宅用地供应渠道，进一步对北京市高房价有一定的缓解作用。

根据北京市规划和自然资源委员会用地预申请数据，北京市今年虽然首次推出两宗普通商品住宅，两宗地块均位于朝阳区孙河镇，周边是高档别墅区，地理位置相当优越，此类高端住宅采用限竞房或共有产权房来控制房价意义不大。预计2019年普通商品住宅地块将会继续出现，但是“共有产权住房”、“限房价、竞地价、竞自持”依旧是北京住宅用地的主导供应模式。

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。