2019年3月，随着全国及各种两地两会相继落幕，结合“两会”中央定调，2019年房地产市场依旧以稳为主。国务院总理李克强在政府工作报告中指出更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住建部部长通过“部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时提出“五个坚持”，将保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。自2018年12月以来，北京市房地产市场成交均价连续三个月下降，整体呈小幅回落趋势。

 

2019年1月16日，北京市十五届人大二次会议“保障和改善民生专题新闻发布会”举行，北京市住房和城乡建设委员会、北京市卫生健康委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市委社会工委、市民政局、市委教育工委、市教委等部门介绍相关情况。主要提出，北京市住房保障工作紧紧围绕首都“四个中心”战略定位，一是要多措并举，全力推进保障房项目开工建设；二是要分类保障，不断完善住房保障精准分配体系；三是要标本兼治，进一步加大保障房使用监管力度；四是要规范管理,提升棚户区改造和老城保护工作水平。

全面落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》部署要求，进一步强化住房制度和长效机制建设，着力扩大有效供给和精准分配，提升精细化管理水平，加快推进棚户区改造和老城保护工作，全面推动住房保障高质量发展，着力开创首都住房保障事业新局面。

2019年1月22日，北京市住建委网站发布通知，为坚决落实习近平总书记“老城不能再拆了”的指示精神，深入贯彻《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，2018年5月14日，北京市政府办公厅印发实施了《关于加强直管公房管理的意见》（京政办发〔2018〕20号），重点对积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮提出了明确要求。《意见》颁布后，市住房城乡建设委会同东城区、西城区政府进行了反复研究，加快制定操作细则。1月16日，经市政府批准同意，三家单位联合印发实施了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》（京建发〔2019〕18号），用于指导这项工作深入细致开展。2019年，北京市将把加强历史文化名城保护摆在更加突出的位置，对于街区风貌保护、品质提升与民生改善将更加科学有效的进行统筹，并加强政策和机制创新，切实加强历史文化保护与老城复兴。

3．北京将取消企业间存量非住宅房屋买卖合同强制网签

2019年2月28日，北京市住建委发布消息，为持续优化营商环境，提升政务服务水平，北京将进一步简化不动产登记领域办事流程，取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同强制网上签约的要求。企业间存量非住宅房屋买卖合同网上签约将遵从自愿原则，对没有网签需要的，企业双方可通过各区不动产登记大厅综合服务窗口一次性申请房屋缴税及转移登记，两个环节在2个工作日内即可办结。不过，存量非住宅房屋买卖其他政策保持不变。企业购买商业、办公用房时仍应遵守相关规定，特别是产业项目的买卖仍应遵守买受人应是经项目所在区行政主管部门或园区管理部门书面同意的企业。

2019年3月5日，十三届全国人大二次会议在北京人民大会堂开幕。国务院总理李克强作政府工作报告，对于房地产方面的工作，今年政府工作报告作了新的定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。李克强在报告中称，今年要继续创新和完善宏观调控，确保经济运行在合理区间。坚持以市场化改革的思路和办法破解发展难题，发挥宏观政策逆周期调节作用，丰富和灵活运用财政、货币、就业政策工具，增强调控前瞻性、针对性和有效性，为经济平稳运行创造条件。今年经济发展目标是6%-6.5%。

3月22日，市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》。

首批列入开工建设计划项目147个、房源约17.2万套，其中计划2019年开工的项目116个、房源13.6万套；推进前期手续的项目31个、房源3.6万套。计划年内开工的项目中，政策性租赁房项目45个、房源约4.6万套，政策性产权房项目71个、房源约9万套。列入竣工计划项目72个、房源约8万套，其中公共租赁住房0.6万套，安置住房4.2万套，经济适用住房0.6万套，限价商品住房2.2万套，共有产权住房0.4万套。

通知要求各区纳入开工计划的项目，应严格落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》要求，尽快稳定规划条件，简化手续办理，加快推进开工建设。纳入竣工计划的项目，要着重抓好工程质量、验收手续，明确竣工时间安排，确保配套市政基础设施和公共服务设施同步交用。

2019年4月1日，北京（楼盘）市教委发布《关于2019年义务教育阶段入学工作的意见》，重申“根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。

同时，对于备受关注的共有产权住房入学政策，北京市教委明确表示，共有产权住房属于产品住房，其入学政策与其他商品房一致，不会出现“差别对待”。

2019年第一季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数10278套，较2018年第一季度增加5092套,同比增长98.19%；销售面积达124.71万平方米，同比上涨109.67%。；销售金额累计人民币596.40亿元，同比增长162.93%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。

 

 

 

 

 

    从区域成交规模来看，2019年第一季度朝阳、海淀区分别位居全市成交量第一、第二位，商品住宅（不含保障房）分别成交20万平方米和17万平方米；从区域成交变化来看，密云成交量同比持平，顺义、怀柔、西城成交量同比下降，其他区域同比均呈不同程度上涨；石景山、朝阳、丰台、门头沟、东城等区域成交量同比上涨幅显著，均超200%。

2019年一季度成交均价为47823元/平方米，环比回落2%，同比上涨25%。单月来看，自2018年12月以来，北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价连续3个月下降，整体呈小幅回落趋势。3月成交价为46303元/平方米，环比微降0.34%。2018年4月至2019年3月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

 

2019年1-3月，北京商品住宅（不含保障性住房）供销比为0.74，整体供过于求。北京商品住宅（不含保障性住房）累计新批上市168.01万平方米，同比增长79.72%。截至2019年3月底，北京商品住宅（不含保障性住房）可售面积为883.54万平方米，环比增长0.18%，与上年同期相比提高65.39%。按照近6个月平均销售情况，库存需要17.34个月消化完毕，较上月延长0.60个月。

 

2019年一季度北京商办市场累计成交27万平方米，同比下降14%，一季度商办产品成交均价为32578元/平方米，同比上涨28%，一季度北京商办市场累计供应规模为53万平方米，总比增加183%。 

北京市2019年一季度，商业房地产销售量及销售额较上个季度而言明显下降，，销售面积为10.66万平方米，销售量环比下降38.19%，同比上升33.60%；2019年一季度，销售额总计为33.47亿元，销售额环比下降39.99%，同比上升33.47%；销售价格略微下跌，一季度销售均价为31394元/平方米，环比下降2.91%，同比上升29.62%。详见图6、图7、图8。

北京市2019年第一季度，办公房地产销售面积明显下降，销售面积为16.34万平方米，环比下降58.46%，同比下降29.84%；销售额及销售价格均有下降，销售额为54.48亿元，销售额环比下降60.67%，同比上升0.98%；销售均价为33344元/平方米，销售价格环比下降5.32%，同比上升43.93%。详见图9、图10、图11。

注：以上数据来源于CREIS中指数据

2019年1季度，北京商品住宅市场整体供大于求，成交均价环比小幅回落，住宅市场成交向中低面积段户型转移，成交总价结构相对平稳。北京商办市场受“商办项目不能卖个人”及“最小分割单元不得低于500”等政策限制影响，新增需求疲软，成交规模缩减，整体商办市场处于供大于求状态。

2019年，北京新房市场的新特征是量升价跌，从有关数据不完全统计来看，今年4月北京预计将要开盘的项目多达15个，加上市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》，未来将加速建设北京市政策性住房，提升政策性住房供应量。预计未来，供应量和成交量会持续走高，而从“两会”精神和北京市房地产市场基调来看，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位仍旧不变，保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，将成为接下来的主要走向。在此背景下，北京房地产市场运行仍然承压，二季度销售规模或有小幅反弹，但全年“规模调整，价格稳定”的局面不会改变。

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

土地资源管理学学士，现任北京华信房地产评估有限公司土地业务部项目助理。