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华信观点

浅析国有土地上非住宅评估要点及案例分析

 文/程秀君 刘新政

随着《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法[2016]19号）的出台（以下简称《19号文》），北京市国有土地上非住宅房屋征收评估进入了一个新的时期，原《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字〔1999〕656号）已废止，新的《19号文》更贴近市场，规定了两类评估技术思路，一种是传统评估方法，另一种是对成片非住宅的评估。本文对两种方法特别是第二种成片非宅评估行简析并举例说明。
 
一、传统方法的评估
传统方法，即按照《房地产估价规范》的规定，以征收为估价目的对非住宅进行房地产市场价值评估，结合北京市的具体规定有如下要点：
《19号文》第九条规定：“房屋征收评估应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有较多交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或其类似房地产通常有租金等经济收入的，应当选用收益法评估；被征收房屋的类似房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其类似房地产没有租金等经济收入的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，在建工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。”
（一）比较法
1、对可比案例的选取
对可比案例的选取，应符合评估目的，寻找相似的成交案例。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这就要求评估专业人员详细调查周边案例，对成交案例的各项因素都应该考虑周全，综合分析选取案例。
2、可比案例的修正系数应符合规范要求
《房地产估价规范》要求，不分别对可比实例成交价格修正幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格修正和调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2等。
（二）收益法
收益法对非住宅评估有着重要的意义。收益法评估前提下，为了提高评估服务质量，主要措施包括：
1、收益法主要的难点在于报酬率的确定，目前国有土地上非住宅征收评估实践中多采用累加法求取，应避免取值的随意性；
2、收益法下求取的价值较比较法低，应综合分析原因，谨慎取值。
（三）成本法
成本法对于征收过程中的特殊非住宅有着适用性，如学校、电厂、宅基地房屋等等。除依据《房地产估价规范》外，《19号文》对成本法的具体规定有以下几方面：
1、对于“地多房少”的被评估案例
采用房地分估方法，且设定容积率为1.0进行土地价值评估，通过假设提高了土地的利用效率。
2、对“地少房多”的被评估案例
采用房地合估方法，据实进行评估。评估专业人员应依法依规做好解释工作，以避免纠纷，提高评估质量和效率。
上述方法并不是独立的，而且还存在其他评估方法如基准地价修正法等。评估专业人员可以具体问题具体分析，综合选择评估方法。如采用比较法作为主要评估方法时，选取成本法进行重置价格评估；采用收益法测算成交租金案例时又不可避免采用比较法选取案例等等。
总之，传统方法的评估与普通房地产评估报告格式、内容无二，故不再举例。
 
二、成片非住宅评估
（一）《19号文》对成片非住宅的特殊规定
“对于房屋类似、分布密集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收非住宅房屋价值。”
 
被征收房屋价值＝（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价＋被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积
 
“非住宅房屋价值影响因素包括容积率、楼层、临街状况及其他因素。”
“非住宅标准房屋重置成新价、被征收非住宅房屋重置成新价，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。”
通过《19号文》对成片非住宅的定义和评估方法的规定，通过出具标准房屋市场价格和标准房屋重置成新价评估报告为基础，利用公式可以对成片非住宅进行评估，简化了评估程序并规范了格式，提高了评估效率。
（二）案例分析
通过案例简要陈述成片非住宅评估方法。
北京市四环内某国有土地上房屋征收项目，商业非住宅总建筑面积3789.5平米，土地总占地面积4413.16平米，具体如下：
序号
房屋用途
建筑面积
（平方米）
占地面积
（平方米）
容积率
1
商业
900.5
1097.39
0.82
2
商业
102.5
102.89
1.00
3
商业
176.2
541.8
0.33
4
商业
1082.6
1129.53
0.96
5
商业
158.3
161.02
0.98
6
商业
1262.9
1262.9
1.00
7
商业
106.5
117.63
0.91
合计
3789.5
4413.16
 
 
技术思路：由于被征收的商业非住宅属于成片分布，且相邻距离较近，均在同一街道，故采用成片非住宅评估技术思路。首先求取非住宅标准房屋市场价格和非住宅标准房屋重置成新价，然后求取非住宅价值。
根据《19号文》规定：“非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋，按用途分为商业、办公和工业等类型。非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑结构、临街状况、层高、容积率、建成时间等。”
根据被评估非住宅实际情况，除极少数二层建筑外，均为平房，砖混和少量砖木结构，故选取2号房作为标准房屋，以求取标准房屋市场价格和非住宅标准房屋重置成新价，2号房屋的具体情况：
混合结构平房，石膏吊顶，瓷砖铺地，铝合金门窗，外包木护墙。
估价对象为商业非住宅，地处较繁华地段，故标准房屋市场价格的采用比较法和收益法求取，标准房屋重置成新价采用《北京市房屋重置成新价评估技术标准》测算，经测算，结果如下（过程略）：
标准房屋市场价格：45004元/平方米；
标准房屋重置成新价：1103元/平方米。
求取成片非住宅房屋价值：
根据上述公式并结合本项目实际情况，确定具体因素修正系数，主要是容积率修正系数和楼层、临街修正，见下表：
 
表1：成片非住宅容积率修正系数参考表
容积率
<0.1
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
系数
6.00
6.00
3.22
2.30
1.83
1.56
1.37
1.24
1.14
1.06
容积率
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
系数
1.00
0.95
0.91
0.87
0.82
0.78
0.73
0.69
0.64
0.60
 
表2：成片非住宅楼层和临街状况修正系数参考表
楼层因素
临街状况因素
楼层
商业
办公
工业
临街状况
商业
办公
工业
地下
-30%
-30%
--
临主路
0%
0%
0%
半地下
-20%
-15%
-10%
临支路
-20%
-5%
-3%
1
0%
0%
0%
不临街
-30%
-10%
-6%
2
-15%
0%
0%
 
 
 
 
3及以上
-20%
0%
0%
 
 
 
 
 
根据公式求取成片非住宅房屋市场价值：
被征收房屋价值＝（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价＋被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积
 
求取结果见下表：
序号
房屋用途
建筑面积
（平方米）
占地面积
（平方米）
容积率修正系数
房屋价值（元）
1
商业
900.5
1097.39
1.12
45214152
2
商业
102.5
102.89
1.00
4612910
3
商业
176.2
541.8
2.16
17194424
4
商业
1082.6
1129.53
1.02
49044627
5
商业
158.3
161.02
1.01
7234814
6
商业
1262.9
1262.9
1.00
56384923
7
商业
106.5
117.63
1.05
4860472
合计
3789.5
4413.16
 
184546322
注：被征收房屋的重置成新价根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》据实测算。
 
通过上述过程，笔者有如下认识：
（一）与成片住宅标准房屋选定标准不同，非住宅标准房屋应以区域内有代表性的房屋为标准，是真实存在的非住宅房屋，而不是像成片住宅模拟重建的住宅，因此在选定标准房屋的过程中，应注重代表性和典型性，综合考虑临街状况、容积率等影响因素，避免标准房屋与成片非住宅的差别过大；
（二）因为非住宅标准房屋与成片住宅不同，容积率修正系数也不能简单按照成片住宅进行修正，而应该根据标准房屋的容积率结合被征收非住宅房屋的实际容积率，采用插值法求取被评估房屋的容积率修正系数；
（三）非住宅的修正系数不包括朝向，主要是因为对于非住宅，朝向几乎不会造成对价值的影响；而楼层对商业的影响较大，办公和工业的影响较小；
（四）成片非住宅标准房屋市场价格的求取仍旧是依据传统方法，所以对估价师而言，掌握《房地产估价规范》仍旧是从业的根本。
综上所述，国有土地上非住宅评估与住宅不尽完全相同，应根据具体的非住宅性质，选取恰当的技术思路，最终客观、公正地评估被征收房屋。
 作者介绍：程秀君
    2011年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务三部总经理。
作者介绍：刘新政
房地产估价师，全国房地产经纪人，中级会计师，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务三部技术负责人。