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2019年上半年北京市房地产市场分析

文/曹爽刘慧娟

一、2019年上半年北京市房地产市场相关政策及热点回顾

1.新版本征信上线，离婚买房行不通

2019年1月14日，央行的征信中心(试运行)上线了新版本征信报告。新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式切换。新版征信系统规定不良记录将由原来的保留2年延长至保留5年，夫妻双方买的房子离婚后非主贷人也属于有房有贷。

2.国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》

4月12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确，自4月15日起（网签日期），对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

3.发改委：放宽落户不等于放松楼市调控

5月6日，国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军表示，放宽落户并不等于要放松房地产调控。城市既要满足刚性和改善型，又要坚决避免投机者借机钻空子，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

4.2019年立法工作计划公布住建部领住房租赁条例等三项任务

5月13日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计划》，明确立法项目分为三大类，共涉及59件立法项目。其中，在42件拟制定、修订的行政法规中，住房和城乡建设部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。

5.住建部开展质量检查保障性住房是重点

5月20日，住建部办公厅发布关于组织开展全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查的通知。建筑市场和工程质量安全主要检查省、市、县住建设主管部门及工程质量安全监督机构相关管理工作。其中，住宅工程以安置住房和保障性住房为重点。

6.政府印发《进一步规范发展公租房的意见》

5月21日，住建部、发展改革委、财政部、自然资源部日前联合印发《关于进一步规范发展公租房的意见》，意见明确提出，要将规范发展公租房列入重要议事日程，坚持既尽力而为又量力而行，在国家统一政策目标指导下，因地制宜加大公租房发展力度。

7.6月13日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》

明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。公告自2019年1月1日起执行。

二、2019年上半年北京市住宅房地产市场状况分析

1．2019年上半年成交同比量价齐升

上半年，北京市住宅成交上涨情况明显。根据统计数据显示，2019年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数31842套，同比上涨125.72%；销售面积达357.27万㎡，同比上涨127.72%；销售额累计人民币1566.05亿元，同比上涨155.54%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额情况分别见图1、图2。

图1:2018年07月至2019年06月北京商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

图2:2018年07月至2019年06月北京商品住宅（不含保障性住房）销售额情况

2．朝阳、丰台及顺义成交量位居前列，东城同比幅度最大

从各区域成交规模来看，2019年上半年朝阳、丰台及顺义成为主力成交区域，三区成交总量达143.4万㎡，占上半年成交总量的40.14%；从各区域成交变化情况来看，除西城、密云、昌平三区成交量同比下降之外，其他区域同比均呈现不同程度上涨趋势；其中，东城、海淀、丰台、石景山及大兴等五个区域成交量同比上涨幅度显著，均超200%。

图3:2019年上半年北京商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

3．2019年上半年住宅均价同比增幅明显

根据统计数据显示，2019年上半年北京市住宅销售均价为43834元/㎡，同比上涨12.21%。2018年7月至2019年6月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

表1：2018年07月至2019年06月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况表

时间	销售价格 (元/㎡)	销售价格同比（%）	销售价格环比（%）
2018年07月	40705	-15.71%	-4.54%
2018年08月	38387	-17.69%	-5.69%
2018年09月	40097	-15.77%	4.45%
2018年10月	42508	-12.09%	6.01%
2018年11月	43880	-10.08%	3.23%
2018年12月	56543	43.98%	28.86%
2019年01月	49513	27.70%	-12.43%
2019年02月	46459	21.01%	-6.17%
2019年03月	46303	24.68%	-0.34%
2019年04月	45556	17.50%	-1.61%
2019年05月	37829	-1.85%	-16.96%
2019年06月	46112	8.14%	21.90%

图4： 2018年07月至2019年06月商品住宅（不含保障性住房）销售价格情况

从以上图表可以看出，2019年上半年北京商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比较快增长，5月涨幅下降到最低，6月开始反弹，但上半年整体呈同比上涨趋势。

4．2019年上半年，北京住宅供应同比翻番，销供比增长显著，库存压力减少

北京因共有产权房大量入市，供应全线回升，2019年上半年商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为391.69万㎡，与去年同期相比增加174.13万㎡，涨幅达79.94%。从供销比来看，截至2019年6月末，北京商品住宅（不含保障性住房）供销比为1.10，整体表现为供过于求，但和去年同期相比，供销比明显降低，表明市场库存压力在逐渐减小。

图5：2018年07月至2019年06月商品住宅（不含保障性住房）供应量及供销比

三、2019年上半年北京市商业市场情况

1．2019年上半年，北京商业供求齐升，销供比明显减少，库存压力增大

2019年上半年商业供应量为55.84万平方米，比去年同期相比基本翻番。受供应影响，今年商业房地产销售量为29.9万㎡，同比上涨了5.80%，但整个市场的供求情况变化差异显著，销供比由去年的5.2下降至今年的0.6。出清周期明显缩短，由去年同期的28.38天缩短至22.28天，时间缩短将近20%。

2．销售额及销售单价增加显著

根据统计资料分析可知，2019年上半年商业销售额和销售价格明显上升，其中销售额高达84.35亿元，同比上涨20.36%；销售价格为28210.7元/平方米，同比上涨13.76%。详见图6、图7、图8。

图6：2018年07月至2019年06月商业用房销售额变化情况

图7：2018年07月至2019年06月商业用房销售面积变化情况

图8：2018年07月至2019年06月商业用房销售价格变化情况

四、2019年上半年北京市写字楼市场情况

1.北京写字楼市场供升求降，库存压力增大

根据资料显示，2019年上半年写字楼批准上市面积达70.64万平方米，与去年同期相比增加61.54%，销售面积为36.52万平方米，与去年同期相比，下降了13.85%。销供比明显下降，由去年同期的0.97下降至今年的0.52，下降幅度高达46.67%。出清周期缩短，由30.84天缩短至28.49天，缩短将近7.62%。

2.写字楼销售额及销售单价环比下降，同比上涨

根据资料显示，2019年上半年办公用房销售量下降明显，环比下降43.40%，同比下降13.85%；销售额及销售均价均呈环比下降、同比上涨趋势。其中销售额环比下降43.91%，同比上涨21.13%；销售价格环比略有下降，但同比增幅高达40.60%，详见图9、图10、图11。

图9：2018年07月至2019年06月办公销售面积变化情况

图10：2018年07月至2019年06月办公销售面积变化情况

图11：2018年07月至2019年06月办公销售价格变化情况

五、2019年上半年北京市房地产市场形势总结及下半年预测

上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实一城一策、城市主体责任的长效机制以确保市场平稳运行。住建部连续两次预警提示，房价仍是不能碰的红线；货币政策中性偏积极，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。受益于银行间市场流动性合理充裕，下半年资金利率有望维持在较低水平。鉴于居民房贷业务仍是银行信贷的优质资产，预计商业银行对于居民按揭资产配置意愿仍处高位，住房信贷政策有望延续相较宽松的政策走向。联系到房贷利率连续6个月逐级回落，预计房贷利率有望延续下行趋势，但进一步下降空间相对有限。

结合近期北京土拍市场回暖明显，地价非理性上涨，倒逼房价上涨预期。展望未来，房地产市场将以“稳”为第一要务，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

作者介绍:曹爽

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部主管。