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华信观点

关于某化工企业转型发展涉及土地征收思路的思考

 文/王景龙

 
近年来，受城镇化建设发展、产业布局不合理、企业所处区域定位等多重因素的影响，原大量位于城市边缘地带或者远离城区的化工企业逐渐被城市居民生产生活区所包围，已形成了“城围化工”的奇特现象。过剩产能和低端产能的化工企业给城市规划建设带来了严峻的环保及安全问题，化工企业需要为城市规划建设让路，化工企业亦需要对自身的产能进行改造升级。
 
 

一、项目背景简述

A市某区，属于主城东北部长江南侧，总占地面积约14平方公里。由于历史原因，该地区化工企业和产业人口不断集聚，集聚了化工厂、化纤厂和石化厂等多家化工企业，逐步发展成为在A市重要化工产业基地，重点企业的工业产值和税收占到地区总量的80%。随着城市规划建设的扩张，居民和企业交错混杂造成安全风险日益突出，外加该地区小化工企业因生产设备差、工艺简单落后、环保要求不达标等因素，造成污染现象日益严重。
2010年初，A市委市政府决定全面启动对某地区化工企业的综合整治工作，专门成立了小化工集中整治工作现场指挥部，推动化工企业全面停产，退城入园。2014年，小化工集中整治工作现场指挥部来函某化工厂，因城市规划建设的需要拟启动某化工厂整体搬迁及土地征收工作。
 
 

二、项目基本情况

某化工厂土地共两宗，土地总面积约55000平方米（折合83亩），使用权类型均为授权经营，证载用途均为工业用地，地面房产包括门卫室、泵房、维修车间等，总建筑面积约7800平方米，固定资产设备包括生产装置、存储罐、油泵等设备，其他构筑物及附属物包括围墙、水泥路面、沟槽管线及树木等。
 
 

三、常规思路征收补偿价值测算

 

（一）征收文件依据

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2. 《A市国有土地上房屋征收与补偿办法》（A市人民政府第318号令）第二十条：征收补偿内容包括：
（1）被征收房屋价值；
（2）搬迁、临时安置费用；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失。
3. 《A市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（某政规字〔2017〕12号）：关于非住宅房屋的规定：
（1）关于设备的拆除、安装、搬运和重置费用
征收生产用房时，对设备的拆除、安装和搬运可以给予不超过房地产评估价格8%的设备迁移费。征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费。特殊设备设施的迁移费，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托专门机构评估确定。对不可搬迁设备或移动后无法再使用设备的补偿，由征收当事人按重置价结合成新协商确定；协商不成的，可以委托专门机构评估确定。
（2）关于搬迁奖励费
被征收人、直管公房承租人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价格5%的提前搬迁奖励费。仅选择货币补偿的，还可以给予不超过房地产评估价格10%的货币安置奖励费。
4. 某区政府关于印发《某区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》的通知（某政规字〔2017〕7号）：关于非住宅房屋的规定：
（1）设备迁移补助费
非住宅设备迁移补助费参照住宅设备迁移补助费标准执行。
（2）停产停业损失补偿费
营业用房的停产停业损失补偿费的协商标准最高为房地产评估价格的10%；非营业用房的停产停业损失补偿费的协商标准最高为房地产评估价格的7%。
对非住宅房屋商业用途以外的经营用房（含无手续房），按照实际经营面积给予每平方米1000元的经营补助。
5. 《A市国有土地上房屋征收评估技术导则》（2017年）：
工业及仓储房屋征收估价技术路线：选用比较法、收益法和其它市场化方法估价的工业及仓储房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用成本法估价的工业及仓储房屋，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。如选择房地分估路径，其征收估价的技术路线为：
（1）测算土地重置成本
测算土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
（2）测算建筑物重置成本
测算建筑物重置成本可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法。建筑物重置成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润，包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
（3）测算建筑物折旧
建筑物折旧应根据实地查勘结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧和外部折旧。
（4）计算成本价值
选用土地与建筑物分别估算的成本法估价基本公式计算被征收工业及仓储房屋的估价结果的，其计算公式为：
被征收工业及仓储房屋评估价值Ｖi＝PD＋PJ－C
PD—土地重置成本；
PJ—建筑物重置成本；
C—建筑物折旧。
 

（二）征收补偿结果

按照上述文件依据进行估算，某化工厂征收补偿总金额为13312万元。补偿明细如下：
 

征收补偿明细表

序号
补偿项目
数量
补偿金额（万元）
1
建筑物
总建筑面积7800平方米（包含无证房屋）
1341
2
土地
总土地面积约55000平方米
8295
3
其他构筑物及附属物
约1100m围墙，17000地坪及道路等
750
4
固定资产设备
生产装置、存储罐、油泵等固定资产设备
228
5
停产停业损失
-
482
6
设备迁移费
-
771
7
奖励费
-
1445
合计
-
13312
 
 

四、特殊政策下补偿价值测算

 

（一）政策简介

经项目组深入调研后了解到，A市针对化工企业专项整治工作对搬迁补偿有特殊优惠政策：《关于深入开展化工生产企业专项整治工作的会议纪要》（A市人民政府办公厅2010年第89号）（以下简称《89号会议精神》）：“对于首批确定搬迁的某工厂等4家工厂搬迁及异地重建资金需求以及某地区改造规划的土地使用规定，决定对4家工厂搬迁的补助标准为：以搬迁后土地上市变现出让金为资金来源，上市出让价款中的挂牌底价部分补助给企业62%（包括本厂及现存厂区内所有企业的所有各项拆迁补助在内）用于企业搬迁，省市刚性计提及区域整治关停搬迁统筹经费为38%；出让金溢出地价部分，企业得35%，政府留成65%”。
 

（二）参照《89号会议精神》补偿测算结果

1.土地未来规划用途
按照《某新城控制性详细规划图》，某化工厂土地征收后，土地未来规划用途为商住混合用地、城镇道路用地及绿化用地，可出让部分为商住混合用地。
2.土地面积及可出让面积
某化工厂的土地总面积为55000平方米，扣除不可出让的城市道路用地及绿化用地，可出让面积约为38500平方米（占原土地总面积的70%）。
3.容积率
按照《某新城控制性详细规划图》，土地未来规划用途为商住混合用地，其规划容积率为4.5。
4.楼面地价
通过对某地区近期成交的招拍挂土地案例进行分析，该地区的商住混合用地楼面地价水平约9000元/建筑平方米，根据A市出台的《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》：执行“限地价、竞保障房资金或面积”的竞价方式，在公布出让起始价的同时公布最高限价，最高限价原则上控制在起始价上浮45%。即A市现阶段的土地出让溢价高出挂牌底价最高为45%。故本次估算暂定商住混合用地楼面土地单价9000（挂牌底价6400元/平方米，溢价2600元/平方米）。
5.土地出让收入估算
挂牌底价总土地收入=总土地面积×土地开发率×容积率×挂牌底价楼面单价
溢价总土地收入=总土地面积×土地开发率×容积率×溢价底价楼面单价
土地总面积（㎡）
土地开发率
容积率
挂牌底价部分单价（元/建筑㎡）
挂牌底价总金额（万元）
溢价单价（元/建筑㎡）
溢价总金额（万元）
55000
70%
4.5
6400
110880
2600
45045
某化工厂所得土地收益=挂牌底价部分总金额×62%+溢价部分总金额×35%
挂牌底价部分总金额（万元）
溢价部分总金额（万元）
企业所得总计（万元）
政府所得总计（万元）
总金额（万元）
企业所得
政府所得
总金额（万元）
企业所得
政府所得
62%
38%
35%
65%
110880
68745.60
42134.40
45045
15765.75
29279.25
84511.35
71413.65
 
 

五、结论

从两种补偿思路的结果来看，参照《89号会议精神》补偿测算结果为84511.35万元，明显高于常规思路征收补偿结果13312万元。有助于解决企业异地重建、转型发展及职工安置等大额资金需求，能调动企业对于关停转型发展的积极性。该会议精神为A市特殊时期针对特定企业实行的特殊政策，该思路对于类似企业关停转型发展有一定的推广和借鉴意义。但大规模推广有一定的实施难度：
1. 企业土地征收补偿现阶段主要以现状补偿为主导，按照国办发〔2006〕100号和财综[2006]68号的要求，当前国有土地使用权出让金实行“收支两条线”管理，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其他支出（包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等）。故以土地征收后招拍挂取得的出让金为企业土地征收补偿来源需要，需对补偿款名义做出“正名”；
2. 该类思路仅针对于土地征收后能够再招拍挂出让的项目，对于土地征收后未来规划用途为非经营性项目不适用；
3. 考虑到全国经济发展不平衡的因素，对于多数以土地财政收入为主，财政压力比较大的地区，实施的可能性主要取决于地方政府的态度和开明程度；
4. 根据《中华人民共和国环境保护法》要求“企业事业单位和其他生产经营者应当防止、减少环境污染和生态破坏，对所造成的损害依法承担责任”，即对所使用过的工业土地生产而造成的土壤及地下水污染问题按“谁污染、谁治理”原则承担相关修复费用。该思路暂未对该项费用支出进行明确的约定。
 
 

作者介绍：王景龙

执业土地估价师、注册房地产估价师，土地资源管理专业学士。2014年入职北京华信房地产评估有限公司，现任土地业务部高级项目经理。