文/郝强 汤耀芳

 

2019年度北京土地市场回暖趋势明显，成交量达近5年同期新高峰，供地节奏明显加快。根据有关数据显示，2019年1-3季度北京市土地市场共成交63宗，同比上涨43.18%；平均楼面地价达18596元/平方米，同比上涨14.96%。土地供应加速的同时楼面地价也出现一定幅度上浮，土地市场呈现出较活跃的态势。

 

通过对北京市2019年1-3季度土地招拍挂市场成交情况分析得知，截至今年9月底，北京市共计成交土地达63宗，成交建设用地面积为358.97万平方米，成交规划建筑面积达651.45万平方米，成交额达1211.45亿元。北京市土地供应依旧以居住用地为主，其中居住用地供地数量达39宗，工业用地20宗，商业/办公用地4宗。

 

 

根据2015年-2019年北京市土地招拍挂市场成交数据，整体来看，2019年1-3季度北京市土地招拍挂市场成交数量情况较去年同期活跃不少。从土地成交数量上看，2019年第1-3季度北京市共成交土地63宗，比去年同期的44宗增多了19宗，同比上涨43.18%。从成交土地面积来看，第1-3季度成交建设用地面积达358.97万平方米，比去年同期上涨7.5%；成交规划建筑面积约651.45万平方米，同比上涨25.43%。从成交额来看，第1-3季度土地市场成交额达1211.45亿元，同比增加32.26%；平均楼面地价达19208.64元/平方米，同比上涨幅度达14.96%。

通过对2019年1-3季度北京市土地成交情况进行分析得知，3个季度内土地成交数量呈下降趋势，第1季度成交数量最多，2-3季度递减。今年1-3季度北京市土地成交63宗主要集中分布在年初第1季度，成交量达29宗，主要是受2018年年底北京市加大土地供应力度的影响，其中90%约26宗均为2018年年底供应。5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开“北京市2019年上半年拟供应经营性用地”项目推介会，扩大土地供应，开启供应加速度，6月份土地成交量增加。但增加的局面并未延续至第3季度，第3季度开始土地市场成交趋势明显放缓。7、8月土地成交量降低，节奏持续减慢，直到9月方才有所回升。

通过对各区成交土地情况分析可知，2019年1-3季度北京市成交地块呈现区域差异化，随着城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成为主导。成交的63宗土地中仅有18宗地块位于城六区，其中海淀区6宗、朝阳区5宗、石景山区3宗、丰台区成交4宗；其余45宗均分布于近郊和远郊新城。从成交数量看，大兴区（含亦庄开发区）以20宗绝对优势位居首位；其次是通州区和海淀区，1-3季度各成交6宗土地；朝阳区紧随其后，成交5宗；平谷区、丰台区分别成交4宗；石景山区、房山区、怀柔区各成交3宗；门头沟区、密云区各成交2宗；延庆区、昌平区土地零成交。

 

从各区域成交建设用地面积看，大兴区（含亦庄开发区）最高达110.54万平方米，供地面积遥遥领先，与大量增多的工业用地有很大关联；其次是海淀区和通州区，成交建设用地面积均超35万平方米，大部分为居住用地；接着是朝阳区、顺义区、平谷区和丰台区，成交建设用地面积均超20万平方米；密云区、石景山区、怀柔区和房山区成交建设用地面积均超10万平方米；门头沟成交建设用地面积不足10万平方米，除大兴区之外的其他远郊区主要是工业用地供应较少，故成交建设用地面积明显较低。

从各区域成交土地规划建筑面积看，达到100万平方米以上的仅大兴区（含亦庄开发区），达187.87万平方米。其他区成交土地规划建筑面积均在100万平方米之内。其中通州区、海淀区和顺义区成交土地规划建筑面积超70万平方米；丰台区和顺义区成交土地规划建筑面积超50万平方米；其他区域成交土地规划建筑面积均在50万平方米之内。

 

2019年1-3季度北京市土地招拍挂市场共成交土地63宗，其中居住用地39宗，占总成交量的62%，与去年同期28宗相比上涨39.29%，可见居住用地供应持续发力；商业/办公用地4宗，占总成交量的6%，与去年同期8宗相比下降50%，1-3季度商业/办公用地供应力度明显降低；工业用地20宗，占总成交量的32%，较去年同期增多12宗，同比上涨150%。工业用地供应数量急剧增加，成交数量同比涨势凶猛。北京市工业用地近年供应不断增加，根据《北京市2019年度国有建设用地供应计划》，今年北京市继续加大了研发用地供应规模，推动产业用地供应的有序落实。

从成交土地的用途来看，2019年1-3季度北京市土地供应仍旧以居住用地为主，同时加大供应工业用地。按照城市总体规划要求，北京市在科技创新中心建设上持续发力，深入实施创新驱动发展战略，聚焦中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城、创新型产业集群和“中国制造2025”创新引领示范区建设，发挥中关村国家自主创新示范区作用，构筑北京发展新高地。

 

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积达252.05万平方米，规划建筑面积达484.22万平方米；其次是工业用地，成交建设用地面积达92.09万平方米，规划建筑面积达134.80万平方米。商业/办公用地最少，成交建设用地面积仅14.82万平方米，规划建筑面积32.43万平方米。7月底，北京市政府发布《北京市2019年度国有建设用地供应计划》，2019年度北京市确定建设用地供应计划总量为3760公顷，住宅用地计划供应量与2018年基本持平，其中商品住宅用地年度供应量首次设定300公顷的供应下限，预计4季度住宅用地依旧稳定供应。

2019年1-3季度土地招拍挂市场成交的63宗土地中，除了20宗工业用地、1宗居住用地和4宗商业/办公用地采用普通模式供出外，38宗居住用地出让时均设置了一定的限制条件，分别为“共有产权住房”、“限房价、竞地价、竞自持”、“竞地价、竞自持”、“限房价”、“由竞得人100%自持，并主要用于高科技人才租赁使用”等，坚持房住不炒的理念。

1-3季度38宗居住用地中共有24宗以“共有产权住房”和“限房价、竞地价、竞自持”的模式供应，两种模式各占12宗。其中主要分布在通州区，达6宗；其次是大兴区（含亦庄开发区）4宗；朝阳区3宗；海淀区、顺义区怀柔区、石景山区各2宗；密云区1宗。通州区作为首都城市副中心，针对居住用地相关调控力度较明显，持续不断地优化土地供应模式，维护土地市场良性有序发展。

2019年住宅用地供应继续落实城市总体规划和住宅用地分类调控目标要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续扩大商品住房市场有效供应，依旧延续去年模式，“共有产权房”“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式，增强政府市场调控能力。同时强化“多点”地区的承接功能，将新城作为供应重点地区，安排住宅用地供应规模占50%以上，所选地块尽量安排在城市轨道沿线及各类园区周边，满足出行便利，实现职住平衡。

此外，有12宗居住用地不再限房价，仅通过“竞地价、竞自持”模式进行出让，其中朝阳区、丰台区、门头沟区和平谷区各2宗、大兴区、密云区、石景山区和怀柔区各占1宗，除去朝阳孙河地块，其他大多位于远郊区县，位置较远，区域去化压力较大，市场定价相对较低，放开限价能够一定程度上对区域市场的平稳发展创造条件。

从土地成交额来看，2019年1-3季度北京市土地交易成交总额1211.45亿元，同比上涨32.26%。平均楼面地价约18596元/平方米，同比上涨7.10%。土地成交额主要集中在1月、2月和6月。4月虽成交9宗土地，但其中8宗均为工业用地，所以成交额少，平均楼面单价低。5月份虽只成交4宗，但其中3宗均位于朝阳区、海淀区，且为居住用地和商业/办公用地，虽成交额较少，但楼面单价最高。受工业土地用途和“共有产权房、限竞房”供地模式的影响，7-8月成交额和楼面地价较低，9月涨势明显，楼面地价开始呈现上升趋势。整体看来2019年1-3季度土地成交额及楼面地价均有较大浮动的波动。

从不同规划用途土地成交额看，居住用地高居榜首，成交额最高约1136.75亿元，占1-3季度土地成交总额的93.83%，同比上涨30.86%，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，持续加大住宅用地的供应力度；其次是商业/办公用地成交额约为61.4亿元，占1-3季度土地成交总额的5.07%；工业用地成交额最低，仅13.30亿元，仅占1-3季度土地成交总额的1.10%，成交总额占比小与工业用地本身地价较低有很大关联。

从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，其中居住用地平均楼面地价最高，达23476元/平方米，同比下降1.60%。其次是商业/办公用地，平均楼面地价18931元/平方米，同比上涨68.69%，由于4宗商业/办公用地中有2宗土地位于海淀区，其成交价格较高，另外2宗则位于大兴区，海淀区较高的楼面地价对整体商业/办公用地的平均楼面地价产生了一定影响，成为商业/办公用地平均楼面地价大幅增长的因素之一；工业用地平均楼面地价最低仅986元/平方米，但同比上涨46.99%，研发用地供应量的增加带动了工业用地价格上涨。

从不同区域土地成交额来看，2019年1-3季度大兴区共成交土地20宗，土地成交数量最多且成交额最高，达229.66亿元，占足数量优势；丰台区紧随其后，虽只成交4宗土地但成交额达187.8亿元，土地面积较大且楼面地价较高；海淀区共成交6宗土地，成交额171.895亿元，地理区位优势明显；通州区成交6宗土地，成交额达151.95亿元；朝阳区成交额128.1亿元、石景山区成交额132.78亿元；朝阳区、石景山区平均楼面地价出现高值，尤其是石景山区楼面地价已超3.5万元/平方米，其成交土地均为居住用地，价格优势明显。顺义区和怀柔区成交额均超50亿元，分别为86.38亿元和52.87亿元，楼面地价相对稳定；门头沟区、密云区成交额均超20亿元，分别为26.2亿元和22.98亿元，楼面地价较低，大约在1万元/平方米；平谷区成交额为18.16亿元，楼面地价不足1万元/平方米；房山区成交量最少，仅3宗，由于全部是工业用地，成交额仅2.68亿元，且楼面地价最低，约1600元/平方米。总体来看，高地价依旧出现在中心城区，其他远郊区域正处于逐渐发展过程之中。

根据有关数据分析，2019年1-3季度北京市土地共成交63宗。除了海淀区成交的3宗居住用地、怀柔区成交的1宗居住用地和石景山区成交的1宗居住用地采用招标出让方式，在分析土地溢价情况时不予考虑。其他58宗土地均通过挂牌方式进行出让，挂牌出让土地中有24宗土地出现溢价，包括23宗居住用地和1宗商业/办公用地，平均成交溢价率为20.35%，较去年同期下降4.84个百分点，价格继续得到控制。

从各区域土地溢价情况来看：58宗挂牌出让土地中共有24宗出现了溢价，其中通州区土地成交平均溢价率最高，达到28.94%；大兴区、顺义区和门头沟区次之，平均溢价率均超20%；朝阳区和密云区超15%；丰台区、石景山区紧随其后，平均溢价率超10%。

从拿地企业性质来看，2019年1-3季度北京市土地市场土地竞得者依旧以联合体、国企居多。2019年1-3季度成交的63宗土地中，联合体竞得19宗，位居首位，占总成交量的30%；单一国企（不含央企和联合体中的国企）竞得16宗，位居次位，占总成交量的25%；单一民营企业竞得11宗，位居第三位，占总成交量的17%。上市公司和央企（不含联合体中的央企）分别竞得8宗土地，各占总成交量的13%；值得关注的是北京经济技术开发区路南区N2M3地块被一家外资企业竞得，充分展示了拿地企业类型的多元性。

 

从不同用途土地的拿地企业性质来看，居住用地大部分被企业联合体竞得，数量远超其他性质的企业，其次是单一国企；工业用地的竞得者中单一民营企业拿地数量最多，其次为单一国企；4宗商业/办公用地国企竞得2宗，上市公司和央企各成交1宗。

2019年7月26日，《北京市2019年度国有建设用地供应计划》正式发布实施。本年度，北京市确定建设用地供应计划总量为3760公顷，住宅用地计划供应量与2018年基本持平，同时适当调低了全市交通运输用地与市政基础设施用地规模；继续加大供应研发、工业用地，推动产业用地供应的有序落实；鼓励和引导利用存量建设用地，实现城乡建设用地减量。

通过对今年北京市土地市场供应数据的分析可以看出，2019年1-3季度北京市居住用地、工业用地成交总量同比大幅上涨，商业/办公用地成交总量同比下降。结构上，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，加大住宅用地的供应力度；空间上，继续加大近郊、远郊新城居住及其他用地的供应，加快新城的发展建设，促进人口疏解，同建设用地供应计划基调保持一致。第4季度北京市政府依旧会多措并举推动保障2019年度供地计划落实，基于减量提升、提质，先保障住宅用地供应，扩大研发工业用地规模，拓宽用地供应渠道，挖掘供地潜力，合理把握各类用地的供应节奏，预计第4季度北京市土地市场将会保持稳定增长的趋势。

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。