2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》的决定，新的《土地管理法》删除了原来从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。新规规定：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见。《征求意见稿》将集体房地产纳入征税范围，并拟取消集体房地产土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。在税率方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率。

经过近5个月的角逐，2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单正式出炉。7月18日，住建部发布公示信息，按照竞争性评审得分，排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，北京位列其中。

16个示范城市确定后，中央财政将按城市规模分档，给予奖补资金支持。其中，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。试点示范期为三年。奖补资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

根据《北京市2019年度国有建设用地供应计划》的实施内容，商品住宅用地的年度供应下限为300公顷，这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。

根据2019年度的供应计划，北京市商品住宅用地的年度供应量为600公顷，年度的供应下限为300公顷。2018年度，北京市商品住宅用地的供应量为650公顷，2017年度为650公顷，2016年度为850公顷，但均未设置供应下限。

2019年6月9日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知》，明确职工家庭在北京市行政区域内无自有住房，通过北京市住房租赁监管服务平台登记备案租房的，可以按季以租金实际发生额为限提取住房公积金。中央国家机关派驻贫困地区参加脱贫攻坚工作的人员，可提取住房公积金账户余额用于支付扶贫地房租。在北京市行政区域内无自有住房的新就业大学生，可在入职三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。在北京市行政区域内无自有住房的职工家庭生育二孩的，可在二孩出生后三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。

通知还在优化住房公积金缴存提取方面对进一步落实降成本政策，改进封存账户提取管理，简化单位开户、销户流程，购房、租房首次提取实行网上办理等提出细化举措。

 

2019年第三季度，北京市住宅成交上涨情况明显。根据统计数据显示，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数45754套，同比上涨70.26%；销售面积达515.76万㎡，同比上涨73.20%；销售额累计人民币2290.69亿元，同比上涨95.61%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额情况分别见图1、图2。

图1：2018年10月至2019年09月北京商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

 

图2：2018年10月至2019年09月北京商品住宅（不含保障性住房）销售额情况

 

从各区域成交规模来看，2019年第三季度朝阳、丰台及大兴成为主力成交区域，三区成交总量达199.04万㎡，占第三季度成交总量的38.59%；从各区域成交变化情况来看，除西城、密云、昌平、平谷四区成交量同比下降之外，其他区域同比均呈现不同程度上涨趋势；其中，东城、丰台、石景山及大兴等四个区域成交量同比上涨幅度显著，均超200%。

图3：2019年第三季度北京商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

根据统计数据显示，2019年第三季度北京市住宅销售均价为44416元/㎡，同比上涨12.94%。2018年10月至2019年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

 

表1：2018年10月至2019年09月商品住宅 （不含保障性住房）销售均价情况表

时间	销售价格(元/㎡)	销售价格同比（%）	销售价格环比（%）
2018年10月	42508	-12.09%	6.01%
2018年11月	43880	-10.08%	3.23%
2018年12月	56543	43.98%	28.86%
2019年01月	49513	27.70%	-12.43%
2019年02月	46459	21.01%	-6.17%
2019年03月	46303	24.68%	-0.34%
2019年04月	45556	17.50%	-1.61%
2019年05月	37829	-1.85%	-16.96%
2019年06月	46112	8.14%	21.90%
2019年07月	45707	12.29%	-0.88%
2019年08月	45888	19.54%	0.40%
2019年09月	45567	13.64%	-0.70%

 

图4：2018年10月至2019年09月商品住宅 （不含保障性住房）销售价格情况

 

从以上图表可以看出，2019年第三季度北京商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比增长较快，虽9月涨幅略有下降，但2019年前三季度整体呈现同比上涨趋势。

 北京因共有产权房大量入市，供应全线回升，2019年第三季度商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为600.48万㎡，与去年同期相比增加72.67万㎡，涨幅13.77%。从供销比来看，截至2019年9月末，北京商品住宅（不含保障性住房）供销比为1.16，整体表现为供过于求，但和去年同期相比，供销比明显降低，表明市场库存压力在逐渐减小。

图5：2018年10月至2019年09月商品住宅 （不含保障性住房）供应量及供销比

2019年第三季度商业供应量为90.02万平方米，比去年同期相比明显增加。受供应影响，今年商业房地产销售量为42.05万㎡，同比降低9.64%，但整个市场的供求情况变化差异显著，销供比由去年的3.86下降至今年的0.53。出清周期明显缩短，由去年同期的27.94天缩短至22.96天，时间缩短将近18%。

根据统计资料分析可知，2019年第三季度商业销售额有所减低，但销售价格明显上升。其中销售额高达131.04亿元，同比下降9.68%；销售价格为31162.90元/平方米，同比上涨11.02%。详见图6、图7、图8。

 

图6：2018年10月至2019年09月商业用房销售额变化情况

 

图7：2018年10月至2019年09月商业用房销售面积变化情况

 

 

图8：2018年10月至2019年09月商业用房销售价格变化情况

根据资料显示，2019年第三季度写字楼批准上市面积达121.75万平方米，与去年同期相比增加11.76%，销售面积为58.83万平方米，与去年同期相比，下降了12.95%。销供比明显下降，由去年同期的0.69下降至今年的0.57，下降幅度高达17.39%。出清周期，由28.49天缩短至32.11天，增长将近13%。

根据资料显示，2019年第三季度办公用房销售量下降明显，环比下降8.82%，同比下降12.95%；销售额及销售均价均呈环比下降、同比上涨趋势。其中销售额环比下降13.94%，同比上涨2.18%；销售价格环比略有下降，但同比增幅达17.38%，详见图9、图10、图11。

 

图9：2018年10月至2019年09月办公销售面积变化情况

 

图10：2018年10月至2019年09月办公销售面积变化情况

 

图11：2018年10月至2019年09月办公销售价格变化情况

 今年上半年，“一城一策”的调控效果逐渐显现，房地产市场出现过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制，在短期调控不放松、长效机制稳步推进的同时，更加注重优化住房供给结构，明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，增加有效供给。共有产权房方面，扩充共有产权房供应渠道，增加有效供给。同时优化住房贷款规定，降低共有产权房贷款门槛，以保障中低收入人群自住需求，进一步落实“房住不炒”政策。

以前，集体土地必须经征收变成国有用地之后才可进行入市交易，新土地管理法指出:对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。这一变化，将对非住宅类经营性用房（工业、商业等）的拿地价格乃至后期的房屋销售价格均产生较大的影响。尽管目前关于试点来看，尽管还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设。但是有些地方的集体经营性建设用地在取得国土部门同意后，亦可进行公租房和廉租房等保障性住房的建设，这是利好对高房价（尤其是商品房）的对冲的。

结合近两年房地产调控及政策变化情况，第四季度，北京市住房销售单价将呈现稳中有升的势态，考虑到年底各大房企开始冲击业绩，销售量将出现一定程度的上涨。而商业和办公类用房，由于供大于求，很有可能出现下降趋势。

 

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部主管。