人民防空工程指为防范和减轻空袭危害，保护国家和人民生命财产安全，保障人民防空指挥、通信及人员、物资掩蔽等需要而修建的防护工程。包括为保障战时人员与物资掩蔽、防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。目前，国家始终坚持“长期坚持、平战结合、全面规划、重点建设”的人民防空工程建设方针，提出“大力发展平战结合，在保证战备效益的前提下，最大限度发挥社会效益和经济效益”，对地下人防工程的使用、管理、维护及规范整治已提到重要议事日程。

北京市较多建筑物都建有人防设施，但人防工程的利用存在较多问题，以某区为例，存在非法占用、收费不合理等。对于人防工程使用费委托第三方独立评估机构评估确定，有利于充分利用资源提供便民设施，解决非法侵占国有资产的行为，规范人防工程使用费收取。

 

了解估价对象特点，正确界定估价对象是评估工作重要的基本事项。从权益状况分析，人防工程属于国家所有，由人民防空办公室管理，经营或使用单位法人应依法办理人民防空工程使用许可手续；使用单位以项目的建设管理单位、区属企业、国企下属的物业公司为主，由使用单位负责人防工程使用过程中的运营、维护及管理。

从实物状况分析，建筑形态上以结合地上建筑建设的人防较多，包括居民小区、办公楼、商业用房等；使用功能方面作为停车设施、仓储为主，有部分人防口部用房作为办公使用；位置方面，多见于地下二层或三层；居住小区的人防车位多受限于本小区居民使用，以惠民非盈利为基础，缓解小区停车难问题；商业建筑的地下人防实际使用人限制较少，因此实际用途和面向对象对人防工程使用费有一定影响。

从人防工程的特点可见，人防工程使用费评估与其他评估有共性，但也有很多不同，估价师需要更多方面的调查和综合分析影响因素，人防工程使用费的评估涉及国有资产利益、社会群众的切身利益，是一项政策性强、务实性强的专业性评估。

 

为了加强人民防空工程（以下简称人防工程）的建设和使用管理， 2004年6月北京市人民政府颁布了《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》(北京市人民政府令第150号)。对北京市行政区域内人防工程的规划、建设、维护和使用管理等提出了明确的要求与标准。

2011年8月，《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》，完善了人民防空工程的安全使用管理规定。

2018年5月，《利用地下空间补充完善便民商业服务设施的指导意见》，就北京市利用地下空间，包括人防工程，补充完善便民商业服务设施提出指导意见。总体思路是按照属地落实、确保安全、规范发展、政策支持的原则，对于城市建成区内地上设施无法满足当地社区居民需求的，以一事一议的方式，经区政府同意后，可使用地下空间补充完善便民商业服务设施。 

2019年4月，《用于居住停车的防空地下室管理办法的通知》（京人防发【2019】57号），进一步规范了防空地下室设置停车设施向社会开放解决居住停车需求的利用管理。

2019年6月，《关于印发<北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范>的通知》（京建发〔2019〕336号），市住房城乡建设委会同市人防办、市应急管理局共同制定，进一步规范人民防空工程和普通地下室安全使用管理，维护各方合法权益。

 

根据《房地产估价规范》，房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法（剩余法）等。根据人防工程管理、使用情况分析，人防工程使用费价值内涵应为在公开市场条件下的市场租金，租金为净租金，不含水电费、天然气费、通讯费、物业管理费、供暖费、物业维护费等使用过程中的费用。结合对估价对象的理解和认识，以及对价值内涵的分析，适宜选用的方法为比较法和剩余法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将交易实例与估价对象进行比较，找出其间的差异因素，对可比实例成交价格进行价格因素修正后，得到估价对象价值或价格的方法。人防工程使用费为净租金，与其他项目租金内涵可能有所差异，市场调查要关注案例的内涵，尽量选择同类项目作为案例；因人防工程使用合同为使用单位与各区人防中心签订，未有公开登记，可与人防中心沟通已签合同情况，整理作为数据来源。

剩余法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象价格的一种评估方法。对于人防工程使用费的评估，可参照剩余法思路进行计算。在估算使用单位未来正常经营收入的基础上，扣除经营中的各项费用、税金等有关成本，再扣应取得的合理利润后，以余额来确定使用者能承受的租金水平。具体测算过程为：

首先，调查了解项目周边同档次、同规模、同用途房产的收益情况，根据其平均收益水平，并综合考虑空置率，测算得出人防工程的客观年收益；其次，搜集同类项目合理运营的年成本费用，并按平均水平测算年经营成本费用；第三，调查了解同类项目客观利润率，并按平均水平测算利润；最后，将年客观收益额扣减合理运营年成本费用、客观利润后，即为人防工程年使用费。

对于人防工程而言，其租金成本构成较难准确确定，因此成本法不适用；并且人防工程的市场价值也无法确定，难以采用收益法用市场价值倒算租金，因此收益法不宜采用。

 

因人防工程使用情况复杂，因此现场查勘时，需注意勿遗漏边角处的仓库用房或者口部管理房，另外，对于不能产生收益的设备用房或消防通道占用面积，需注意扣除。

部分人防地下室设置机动车停车设施向社会开放，解决居住停车需求，以惠民为基础，承担了一定社会责任，评估应酌情考虑实际用途对人防工程使用的影响；在人防工程的评估中，需酌情考虑需求使用人、历史和现状用途等因素，以提供客观务实的评估报告。

 

作为第三方独立评估机构，我司参与了北京市某区人防工程工程使用费评估工作，通过实践以及探讨、分析，逐步加深了对人防工程的认识以及评估方法的应用研究，也期望能通过不断实践及探索，为相关单位提供更加专业、务实的服务。

 

房地产经验与管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2012年11月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务四部总经理。