文/李维波

随着城市人口的快速增长和土地资源的日趋稀缺，以立体方式利用土地，已成为世界范围的普遍趋势。《物权法》提出了土地使用权可以分层设立的规定，这也标志着从法律角度提出了评估土地空间使用权价值的要求。土地利用的立体化，必然带来土地权利观念和土地立法模式的转变。随着这一转变的到来，关于一些特殊的地上空间土地使用权价值究竟应该如何进行评估，本文将从估价务实角度出发，对此进行简单的探讨。 

一、   地上空间建设用地使用权概念

地上空间建设用地使用权是指依法批准利用地上空间开发建设建筑物及其附属设施，并对该地上空间享有占有、使用、 收益的权利。目前我国在苏州市、南宁市出台地上空间建设用地使用权的规定中，都有明确规定。 

二、   地上空间土地使用权估价主要应用方向

一是土地空间权出让底价的确定。

二是土地空间权转让价格的确定。因建设需要，在符合规划审批前提下甲方需占用乙方上方空间。甲方需向乙方支付该部分空间的转让费用。

三是处理土地相邻关系。相邻关系是土地利用关系中很重要的方面。在实际工作中，有时也难避免在相邻权之外侵犯对方的情况。土地空间权价格的评估就可以为侵犯方支付一定的补偿费用提供依据。 

三、   地上空间土地使用权评估

（一）关于地上空间土地使用权技术思路介绍

评估地上空间土地使用权价格可参考市场比较法、收益还原法等各主要估价方法的思路,亦可采用容积率补偿、损失补偿等思路测算价格。

具体技术思路介绍

1、采用市场比较法、收益还原法等主要估价方法时,应注意影响因素的选择及其对价格影响的特殊性,重点考虑地上空间利用类型、对地表利用影响程度、所处区域区位条件、空间通达程度、基础设施条件、空间限制条件等的影响;

2、采用容积率补偿法进行评估,可以地上空间权垂直投影范围内的地表面积为基础,依据地上空间利用范围增加前后的地块总价差异,结合地上空间权的特殊限制条件,测算单独设立的地上空间权的价格;

3、当地上空间权的存在对地表土地利用产生一定程度的妨碍时,可采用妨碍补偿法进行评估。当地上空间权与地表土地利用权间存在一定的高度距离时,通常遵循高度距离越大,对地表土地利用权利的干扰越小的原则处理。

（二）从实务出发，地上空间使用权评估主要有以下五种方法：
    1、剩余法
该方法是预测新增加空间所增加的建筑销售额，再扣除建筑新增空间的投资费用及由此而增加的各种专业费用、利息、利润与税收，以余额确定新增土地空间使用权的价值。

2、收益还原法
该方法是以一定的还原利率对所增加空间每年预期的净收益增加额进行还原，求得新增土地空间使用权的价值。
    3、财务净现值法
这是一种动态分析的方法。其中，净现值是指土地开发项目在有效期内的净现金流量，按预先规定的折现率或称之为基准收益率的比率，进行折现，求取土地全部空间使用权的评估价值。
    4、根据立体基准地价体系进行评估的方法
研究土地空间使用权价值的评估，须研究城市土地三维空间的实质，土地空间使用权价值应充分体现城市土地空间的权利状况。操作过程中，需要先建立城市土地的三维立体区位的理论，然后对城市土地空间区位进行分等定级，建立立体基准地价体系，确定各类用地的立体基准地价(以元/立方米表示)与建筑的立体建造成本，再以剩余法、基准地价系数修正法等方法进行评估。

5、容积率补偿法

所谓采用改变土地使用条件(即：改变建筑容积率)，即乙方在甲方原有土地上空建造“空中楼阁”。由此而产生的这一新增地上空间的土地使用权价值,实际上就是因为增加建筑容积率,需要补地价。补地价=新的土地使用条件下的土地使用权市场价格-原来土地使用条件下的土地使用权市场价格。上述两种不同使用条件下的土地使用权市场价格,都可以经评估求取(如采用剩余法等估价方法)。但这里需要特别提出两点:是在测算新的土地使用条件下的土地使用权市场价格时，应考虑估价对象建在一个大平台之上的特殊情况;二是求得的补地价数值只是“空中楼阁”土地使用权价值的理论最低值,这一数值未考虑甲方应得到的乙方补偿。 

6、距离系数修正补偿法

对于公共设施建设如上跨桥梁、地铁、高铁等需占用下方土地地上空间使用权，对地表土地利用产生了一定程度的妨碍,但占用空间收益量化难度较大的情况下，可采用距离系数修正补偿法进行评估。比如结合目前我国台湾省已有案例，借鉴参考其空间距离修正系数修正法。此方法思路类似于路线价法中的四三二一法则。

关于台湾省大众捷运系统(地铁)高度或深度补偿率法，台湾地区有法律规定:“大众捷运系统因工程之必要,得穿越公、私土地上空或地下,单应选择对其土地之所有人、占有人或使用人损害最少之处所及方法为之,并应支付相当之补偿。”对于大众捷运系统穿越地上、地下补偿标准区分地下和地下两种方式，其中地上补偿标准规定如下:

大众捷运系统穿越土地上空的补偿标准为:

地上权补偿费=公告土地现值总额×穿越地上高度补偿率

地上空间土地使用权价值=土地使用权价值×地上补偿率

（备注：土地使用权价值可用适宜的评估方法求得）

大众捷运系统穿越地上高度补偿率表

四、   结束语

目前地上空间建设用地使用权评估的相关技术标注和规定还不完善，本文评估思路结合《城镇土地估价规程》等进行探讨，希望可以和大家共同讨论学习。 

作者介绍：李维波

土地资源管理学士，注册房地产估价师，2013年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部高级项目经理。