郝强/汤耀芳

 受新冠肺炎疫情影响，2020年初北京市土地市场供应节奏受到影响，供应量同比缩水，成交总量较少，供地节奏适度放缓。根据相关数据显示，2020年第1季度北京市土地市场共成交19宗，同比下降34.48%；供应居住用地占比超过80%，平均楼面地价达34864.23元/平方米，同比上涨102.45%，楼面地价创近五年同期新高，由于密集出让“不限价”居住用地，使得北京土地市场成交楼面地价被迅速推高。

 一、土地招拍挂市场总体情况

通过对北京市2020年第1季度土地招拍挂市场成交情况分析得知，截至今年3月底，北京市共计成交土地19宗，成交建设用地面积88.45万平方米，成交规划建筑面积193.07万平方米，成交额达673.12亿元。

2020年北京供地计划围绕落实北京城市总体规划，强化首都城市功能定位，坚持减量提质，加大民生改善力度，集中推动重点地区建设、着力构建高精尖结构等方面，确定2020年全市建设用地计划供应总量为3710公顷，其中，特交水建设用地（包括特殊用地、交通用地、水域和水利设施用地）1650公顷，城乡建设用地2060公顷。

表1：2015年-2020年北京市土地招拍挂市场交易情况

 图1:2015年-2020年北京土地招拍挂市场成交情况

根据2015年-2020年北京市土地招拍挂市场成交数据，整体来看，2020年第1季度北京市土地招拍挂市场成交数量情况较去年同期冷却不少。从土地成交数量上看，2020年第1季度北京市共成交土地19宗，比去年同期的29宗减少10宗，同比下降34.48%。从成交土地面积来看，第1季度成交建设用地面积88.45万平方米，比去年同期下降56.94%；成交规划建筑面积193.07万平方米，同比下降43.59%。从成交额来看，第1季度土地市场成交额达673.12亿元，同比增加14.21%；平均楼面地价达34864.23元/平方米，同比上涨幅度达102.45%。

图2:2020年第1季度北京土地招拍挂市场成交同比情况

 二、土地交易时间分布情况分析

通过对2020年第1季度北京市土地成交情况进行分析得知，第1季度土地成交主要集中在2月份，成交宗数达12宗，占比超63%，成交土地面积31.23万平方米，建设用地面积59.54万平方米，规划建筑面积136.18万平方米，成交额440.75亿元，占成交总额的65%；1月份成交6宗，成交土地面积31.23万平方米，成交建设用地面积25.81万平方米，规划建筑面积51.63万平方米，成交额231.99亿元；3月份仅成交1宗工业用地，成交土地面积及规划建筑面积均较少且成交额较低，第1季度工业用地供应热度较低。

2020年年初受新型冠状病毒肺炎疫情影响，全国土地市场纷纷放缓土地供应速度，北京市作为首都和全国政治文化中心对疫情更需要更加高度关注，社会各界均响应中央抗击疫情和防控疫情的政策精神，各项经济活动受到限制，新冠疫情是影响第1季度北京土地市场供应迅速转冷的首要因素。

图3：2020年第1-3月北京市土地成交情况

 三、土地交易区域分布情况分析

通过对各区成交土地情况分析可知，2020年第1季度北京市成交地块区域分布较均匀。成交的19宗土地中有9宗地块位于城六区，其中海淀区6宗、石景山区3宗；其余10宗均分布于近郊和远郊新城。从成交数量看，海淀区以6宗的绝对优势位居首位；其次是大兴区（含亦庄开发区）成交4宗土地，石景山区成交3宗，昌平区、通州区各成交2宗，顺义区、平谷区各成交1宗；朝阳区、房山区、丰台区、怀柔区、门头沟区、密云区、延庆区土地零成交。

为落实北京城市总体规划要求，统筹区域发展，坚持城市战略定位，着力推动“四个中心”建设，推动构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。核心区重点补充城市基本服务功能，改善人居环境；中心城区重点保障公共服务设施与保障性安居工程用地供应，扎实推进疏解整治和功能提升。中心城区（含核心区）的土地供应规模约占全市土地供应总量的21%。城市副中心重点保障市级党政机关和市属行政事业单位的承接，完善基础设施建设，构建公共服务生活圈，全面推动副中心高质量发展，土地供应规模约占全市土地供应总量的13%。

图4：2020年第1季度北京市各区土地成交情况

 从各区域成交建设用地面积看，海淀区最高达32.4万平方米，供地面积较大，且全部为居住用地；其次是大兴区（含亦庄开发区）、昌平区和通州区，成交建设用地面积均超10万平方米，大部分为居住用地；石景山区、平谷区和顺义区成交建设用地面积不足10万平方米，分别为8.85万平方米、3.02万平方米和1.93万平方米，第1季度大量供应居住用地，工业用地供应较少，故成交建设用地面积明显较低。

从各区域成交土地规划建筑面积看，第1季度成交土地规划建筑面积相较去年同期大幅度减少，各区均未达到100万平方米。海淀区成交土地规划建筑面积为64.64万平方米占据首位，其次是昌平区和大兴区（含亦庄开发区）成交土地规划建筑面积超30万平方米；通州区、石景山区成交土地规划建筑面积超20万平方米；顺义区、平谷区成交土地规划建筑面积未超10万平方米。

从不同区域土地成交额来看，2020年第1季度海淀区共成交土地6宗，土地成交数量最多且成交额最高，达291.89亿元，楼面地价高达4.52万元/平方米位居榜首，成交的6宗土地均为居住用地，价格优势明显；其次是昌平区，虽只成交2宗土地，但成交额达142.4亿元，楼面地价3.77万元/平方米；紧接着是石景山区，成交3宗土地，成交额100.25亿元，楼面地价3.88万元/平方米，成交的3宗土地全部为居住用地且坐拥城六区优越的地理位置，致使楼面地价出现高值；大兴区（含亦庄开发区）共成交4宗土地，成交额77.54亿元，通州区成交2宗土地，成交额60.18亿元，大兴区（含亦庄开发区）和通州区，楼面地价相对稳定；均在2万元/平方米左右；顺义区成交1宗，成交额0.58亿元；平谷区成交1宗，成交额0.28亿元。平谷区、顺义区成交土地均为工业用地，成交额较少且楼面地价最低大约1000元/平方米。总体来看，高地价依旧出现在中心城区，其他远郊区域正处于逐渐发展过程之中。

图5：2020年第1季度北京市各区土地成交价格情况

 四、土地交易用途分析

2020年第1季度北京市土地供应依旧以居住用地为主，其中居住用地供地数量达16宗，占比为84%；工业用地仅3宗，占比16%；第1季度无商业/办公用地成交。2020年度供地计划紧扣全面建成小康社会目标任务，坚持稳中求进工作总基调，重点保障住宅用地和重点工程用地供应。

图6：2020年第1季度不同规划用途土地成交情况

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积80.4万平方米，规划建筑面积181.31万平方米；工业用地成交建设用地面积仅8.05万平方米，规划建筑面积11.76万平方米。北京市落实中央经济工作会议要求，落实“一城一策”房地产市场健康发展长效机制，保障住房用地需求。坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，全力推进住宅用地供应，2020年度住宅用地供应1000公顷。

图7：2020年第1季度不同规划用途土地成交面积

图8：2020年第1季度土地招拍挂市场成交土地供地模式情况

2020年第1季度土地招拍挂市场成交的19宗土地中，除了2宗工业用地采用普通模式供出外，16宗居住用地出让时均设置了一定的限制条件。海淀区2宗居住用地以“共有产权住房”模式供出；昌平区2宗居住用地以“限房价、竞地价、竞自持”模式供出；平谷区1宗工业用地以“限制摘牌企业类型”模式供出；其余12宗土地均以“竞地价、竞自持”模式供出。

图9：2020年第1季度“竞地价、竞自持”成交区域分布情况

有12宗居住用地不再限房价，仅通过“竞地价、竞自持”模式进行出让，其中海淀区4宗，大兴区和石景山区各3宗，通州区2宗，“不限价”居住用地的大量供应推高了房企拿地热情，多宗地块被规模房企“围猎”，致使多宗土地高溢价成交。

 五、土地成交价格情况分析

从土地成交额来看，2020年第1季度北京市土地交易成交总额673.12亿元，同比上涨14.21%。平均楼面地价约3.48万元/平方米，同比上涨102.45%。土地成交额主要集中在2月份，2月份共成交12宗土地，成交额440.75亿元，占总成交额的65.48%，平均楼面地价3.24万元/平方米，因成交大量居住用地，导致楼面地价达到新高。1月成交6宗土地，均为居住用地，包括海淀区4宗和石景山区2宗，成交额达231.99亿元，平均楼面地价超4.49万元/平方米，凸显了城六区优越的地理区位和价格优势。3月份仅大兴区（含亦庄开发区）成交1宗工业用地，成交额较少仅0.38亿元，楼面单价最低为0.07万元/平方米。

图10：2020年第1季度土地成交价格情况

从不同规划用途土地成交额看，居住用地高居榜首，成交额最高约671.88亿元，占第1季度土地成交总额的99.81%，同比上涨29.08%，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，持续加大住宅用地的供应力度；工业用地成交额约为1.24亿元，占第1季度土地成交总额的0.19%，成交总额占比小与工业用地地价较低有很大关联。

从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，其中居住用地平均楼面地价最高，达3.71万元/平方米，同比上涨81%。由于居住用地绝大部分位于海淀区和石景山区，成为楼面地价大幅上涨的主要因素。其次是工业用地，平均楼面地价0.11万元/平方米，同比上涨3.77%，工业用地平均楼面地价小幅上涨，研发用地供应量的增加带动了工业用地价格上涨。

图11：2020年第1季度不同规划用途土地成交价格情况

 六、土地交易溢价情况分析

根据有关数据分析，2020年第1季度北京市土地共成交19宗。除海淀区成交的1宗居住用地采用招标出让方式，在分析土地溢价情况时不予考虑。其他18宗土地均通过挂牌方式进行出让，挂牌出让的土地中有10宗居住用地出现溢价，平均成交溢价率为19.45%，较去年同期上涨8.45个百分点，主要由于大量成交居住用地且居住用地本身价格较高从而拉高了平均溢价率。

图12：2020年第1季度北京市各区土地成交溢价率

从各区域土地溢价情况来看：18宗挂牌出让土地中共有10宗出现了溢价，其中昌平区土地成交平均溢价率最高，达到32.22%；大兴区、通州区次之，平均溢价率均超20%；海淀区和石景山区超10%。由此看出高溢价大多出现在近郊及远郊新城区域，表明近年来大力发展近郊及远郊新城已取得了明显成效，而中心城区溢价率较稳定，土地市场也逐渐趋于成熟。

 七、拿地企业性质

从拿地企业性质来看，2020年第1季度北京市土地市场土地竞得者以联合体、民营企业居多。2020年第1季度成交的19宗土地中，联合体和民营企业各竞得6宗，并列首位，占总成交量的64%；上市公司竞得5宗，位居第二，占总成交量的26%，单一国企（不含央企和联合体中的国企）和央企各竞得1宗，占总成交量的10%。

图13：2020年第1季度北京土地招拍挂市场拿地企业性质

 从不同用途土地的拿地企业性质来看，16宗居住用地中有6宗被企业联合体竞得，5宗由上市公司竞得，3宗由民营企业竞得，单一国企和央企各竞得1宗；而3宗工业用地均被民营企业摘得。

由此可见企业对居住用地拿地热情依旧高涨不衰，自2019年开始，北京的商品住宅用地实行供应下限制度，结合市场情况实时调整供应节奏。2020年商品住宅用地继续实行弹性供应，全市商品住宅用地供应下限为300公顷（含共有产权住房用地）。

图14：2020年第1季度不同用途土地拿地企业性质

 八、小结及预测

通过对2020年1季度北京市土地市场供应数据的分析可看出，2020年第1季度北京市居住用地、工业用地成交总量同比大幅下降，商业/办公用地零成交，与去年同期相比供应数量、建设用地面积和规划建筑面积均出现大幅度下降，第1季度土地供地主要集中在中心城区和近郊区域，位于城六区的海淀区和石景山区大量供应的居住用地成为第1季度成交总额和楼面地价大幅增长的主要因素，第1季度远郊区域土地供应较少。

2020年2月28日，《北京市2020年度建设用地供应计划》对外正式发布。北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，2020年度供地计划将坚决落实市委市政府应对疫情影响、稳定经济运行等有关重大工作要求，保障土地市场平稳供应，有效保障首都经济社会稳步发展的合理需求。预测在疫情消散之后土地市场将会逐渐恢复活跃状态。

 作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：汤耀芳

会计学学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目助理。