文/曹爽   

2020年一季度，受疫情影响，我国经济面临较大挑战，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳运行。从地方层面看，北京为应对新冠疫情，陆续叫停了售楼处的销售活动；建筑、交房、公积金办理等上下游环节也纷纷被延后。政府虽加大了住房公积金支持力度，但对房地产市场的成交量影响不大，北京住宅房地产市场成交量同比下降约45%，住宅房地产市场陷入短期“休克”。

 一、2020年第一季度北京市住宅房地产市场状况分析

1.第一季度成交量同比下降

2020年第一季度，北京市住宅成交量下降情况明显。根据统计数据显示，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数6294套，同比下降38.76%；销售面积达69.71万㎡，同比下降44.1%；销售额累计人民币348.55亿元，同比下降41.56%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额情况分别见图1、图2。

图1：2019年4月至2020年3月北京商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

图2：2019年04月至2020年03月北京商品住宅（不含保障性住房）销售额情况

2．2020年第一季度住宅均价同比上升

根据统计数据显示，2020年第一季度北京市住宅销售均价为49999元/㎡，同比上涨4.55%。2019年04月至2020年03月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

表1：2019年04月至2020年03月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况表

图3： 2019年04月至2020年03月商品住宅（不含保障性住房）销售价格情况

 从以上图表可以看出，2020年第一季度北京商品住宅（不含保障性住房）销售均价同比增幅较小。

 3．昌平、大兴及朝阳成交量位居前列

从各区域成交规模来看，2020年第一季度昌平、大兴及朝阳成为主力成交区域，三区成交总量达28.79万㎡，占本年度成交总量的41.29%；从各区域成交变化情况来看，除石景山、昌平两个区成交量同比上涨之外，其他区域同比均呈现不同程度下降趋势；其中，西城、东城、平谷及延庆四个区域成交量同比下降幅度显著，均超70%。

 图4：2020年第一季度北京商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

4．2020年第一季度，北京住宅供应同比降低，销供比小幅上涨，库存压力增大

2020年第一季度商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为68.21万㎡，与去年同期相比下降99.8万㎡，下降59.4%。从供销比来看，截至2019年3月底，北京商品住宅（不含保障性住房）供销比为1.02，整体表现为供过于求，且与去年同期相比，供销比有小幅上涨，表明市场库存压力增大。

图5：2019年04月至2020年03月商品住宅（不含保障性住房）供应量及供销比

 二、2020年第一季度北京市商业市场情况

 1．2020年第一季度，北京商业供降求升，销供比明显增加，库存总量同比上升

2020年第一季度商业供应量为23.05万㎡，比去年同期相比明显下降。销售量为15.43万㎡，同比上涨44.73%。整个市场的供求情况变化明显差异，销供比明显上涨，由去年同期的0.39上涨至今年的0.67。

2．销售额略有增长，销售单价明显降低

根据统计资料分析可知，2020年第一季度商业销售额略有增长，但销售价格明显降低。其中销售额为33.53亿元，同比上涨0.17%；销售价格为21727元/平方米，同比下降30.79%。详见图6、图7、图8。

图6：2019年04月至2020年03月商业用房销售面积变化情况

图7：2019年04月至2020年03月商业用房销售额变化情况

图8：2019年04月至2020年03月商业用房销售价格变化情况

三、2020年第一季度北京市写字楼市场情况

 1．北京写字楼市场供求同升，库存总量同比上升

根据资料显示，2020年第一季度写字楼批准上市面积达39.29万平方米，与去年同期相比上涨54.74%，销售面积为28.31万平方米，与去年同期相比上涨了73.27%。销供比明显上涨，由去年同期的0.64上涨至今年的0.72。

2．写字楼销售额及销售价格环比上涨，但销售价格同比呈下降趋势

根据资料显示，2020年第一季度办公用房销售量增长明显，环比上涨18.49%，同比上涨73.27%；销售额及销售均价的环比上涨，但销售价格的同比呈下降趋势。其中销售额环比上涨51.89%，同比上涨61.73%；销售价格环比上涨28.19%，但同比下降6.66%，详见图9、图10、图11。

图9：2019年04月至2020年03月办公销售面积变化情况

图10：2019年04月至2020年03月办公销售额变化情况

图11：2019年04月至2020年03月办公销售价格变化情况

四、2020年第一季度北京市房地产市场形势总结及预测

2020年第一季度因新冠疫情影响，北京房地产市场受到了较大的冲击，住宅市场、写字楼市场等均有不尽相同的供需格局。3月份，北京正逐步复工复产，这对于当前经济的恢复来说无疑是利好信号。预计第二季度，北京会继续坚持“房住不炒”的定位，更加灵活地因城施策，从供需两端出台房地产扶持政策，政策会以供应端扶持为主，需求端鼓励为辅，促进市场情绪的进一步恢复。结合近期公布的《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施（试行）》、加大住房公积金的支持力度等政策来看，北京房地产市场虽在短期内压力凸显，但调控政策会随着疫情防控取得实质性成效和经济形势变化保持微调，用以保证房地产市场进一步平稳健康发展。预计北京房地产市场向上的调整幅度会在二季度末逐步显现。

 作者介绍:曹爽

房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。