文/李佳 曹丽丽
一、研究背景和研究意义
根据全国人大常委会发布的《中华人民共和国资产评估法》【中华人民共和国主席令第四十六号】、中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布的《城镇土地估价规程》以及关于印发《人民法院委托评估工作规范》【法办[2018]273号】，房地产评估中司法鉴定项目需要双方当事人或者见证人在场的情况下进行实地查勘。
2020年初，由于受新冠肺炎疫情影响，在无法进行实地查勘的情况下，司法鉴定项目无法正常开展评估工作，为案件后续审理推进带来困难。在深入贯彻落实国务院和北京市政府关于新冠肺炎疫情防控和企业有序复工复产的决策部署，北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会发布了《北京市新冠疫情期间房地产土地估价远程在线实地查勘工作指引》（北估秘[2020]003号），为房地产估价机构合法履行实地查勘流程提供了技术支持，此外在文中也提示了，司法鉴定项目远程查勘应谨慎考虑。
鉴于上述情况，我公司根据北京市有关疫情防控实际情况，结合司法鉴定项目的特殊性，尝试与北京市某法院通过“北京云法庭”系统完成在线实地查勘工作，对云评估进行了尝试和探索。对于特殊时期无法进行实地查勘时，针对审理进度时间要求比较迫切的案件司法鉴定评估可提供参考。
二、云评估前提
1、本文所指云评估程序适用于房地产估价机构在新冠疫情防控或其他影响公共安全期间开展司法鉴定业务，确因此类情况影响，无法现场实地查勘，同时司法案件无法延期时，可在法院的协作下通过北京云法庭APP远程在线方式对估价对象实施实地查勘工作。
2、与承办法官及当事人沟通，实施远程在线实地查勘并出具评估报告后，根据实际情况，在可以满足补充实地查勘条件下，待疫情过后应及时补充现场室外实地查勘。由于司法鉴定项目的特殊性，如确实无法实地查勘，则应在评估报告中特殊说明。
三、具体流程：
（一）准备阶段：
1、操作系统：北京云法庭APP：
2、参与云评估查勘人员：
委托方：北京市***人民法院
承办法官：***
估价机构：北京华信房地产评估有限公司
估价师：***
估价人员：***
领勘人员：当事人、代理律师或者代理人
3、与承办法官明确远程在线实地查勘的约定事项（文书准备）
由北京市***区人民法院提供云估价委托函，内容如下：
（1）可补实地查勘情况下：基于新冠疫情的原因，委托方同意估价机构采取远程在线实地查勘的方式对估价对象进行勘查，待疫情结束后进行补充现场实地查勘流程，且委托方配合疫后补充实地查勘。
无法补实地查勘情况下：基于新冠疫情的原因，估价委托人同意估价机构采取远程在线实地查勘的方式对估价对象进行勘查，由于估价对象预走拍卖流程，待疫情结束后，估价对象可能已经拍卖，故无法进行补实地查勘工作。
（2）委托方指派***作为领勘人（为申请执行人**代理律师/代理人）与估价师配合进行远程在线实地查勘，委托方及领勘人对其行为负责；
（3）委托方对提供的远程查勘项目的权属文件等资料、估价对象位置的真实性等负责，并知悉远程在线实地查勘的局限性。
4、房地产估价师和领勘人准备相应的设备和视频软件（设备准备），设备为手机或电脑，均带有视频通话功能，且摄像、截屏、录屏功能完备，摄像效果确保清晰，同时具有实时定位功能。
视频软件为“北京云法庭”，前期由法院开通当事人和估价人员账号。并且提前试登录运行。双方提前做好设备的检查测试。
5、估价师提前收集项目资料（资料准备）
（1）实地查勘前承办法官向估价师提供项目的《不动产登记簿》、《不动产权利及其他登记信息》、《房屋所有权初始登记申请书》、《国有土地使用证》［****］、《租赁合同》等权属资料。
（2）领勘人提供身份证明、代理人授权委托书等文件。
（3）向领勘人发送电子版查勘表，并告知领勘人需要查勘的部位；
（4）根据承办法官提供的资料，估价人员应提前查询估价对象的影像图、街景地图、周边地形地貌及明显标志物等，了解周边类似房地产市场状况。
6、提前沟通远程在线实地查勘需要领勘人配合的工作内容（培训准备）
（1）与领勘人提前取得联系，利用委托方提供的资料结合数字地图等资料共同商定共享位置地点和查勘路线。
（2）估价师线上与领勘人沟通，按规范规程进行简要培训，明确查勘表的填写内容及注意事项等，告知领勘人需要配合我们现场填写并发回查勘表，由评估公司参与视频估价师、估价人员签字后归档。
（二）实施阶段
本阶段工作主要包括：双方确认身份；确定估价对象位置；实施拍摄；填写查勘表；沟通咨询。
1、双方确认身份。
估价师打开录屏软件，与承办法官及领勘人登录“北京云法庭”建立视频通话，录制远程在线实地查勘过程。以估价对象为背景，估价师和领勘人同时入镜，双方分别在视频中展示各自身份证明资料（估价师需展示其执业证书，领勘人需展示身份证、律师授权委托书），拍摄完后截屏留证。
2、确定估价对象位置。领勘人到达指定位置后，估价师和领勘人用共享实时位置，确认位置后截屏留存。（可用微信进行实时位置共享）。
3、核实权属资料。如果符合条件，需要核实原件。与承办法官沟通所在项目是否取得《不动产权证书》，资料是否为承办法官从不动产登记中心调取，与法官确认，是否认定提供资料真实有效，是否经过质证。
4、实施拍摄。领勘人在估价师指导下，按照商定的路线拍摄现场，并填写查勘表。实施拍摄应注意以下事项：
拍摄顺序：估价对象所临道路的名牌或相邻标志性建（构）筑物、小区四至界限（道路、建筑物）、小区大门标识牌、小区环境景观、楼宇外立面、楼号、单元号、单元门、大堂、楼道、电梯、电梯标识（显示楼层数）、楼层号、电梯数量、所在楼层户数、入户门牌号、入户门、客厅、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台。
注意事项：
领勘人需要同时和小区大门、单元门、入户门、客厅、卧室拍摄时要注意全面完整反映估价对象宗地及地上物的建筑结构、朝向、层高、装修、现状利用情况等。
拍摄特殊结构、特殊装修等关键部位时，领勘人要平稳停留数秒，并做好语音说明。拍摄完成后估价师要做好截屏或视频留证。
5、填写查勘表
领勘人进行现场查勘工作同时，估价师远程填写查勘表，与领勘人核对并确认。
6、沟通咨询。
（1）确认房屋是否存在租赁情况，是否有租赁合同，是否可以无条件清退；同委托方确认是否考虑租赁情况。
（2）房屋产权登记信息中写到，已设定在建工程抵押，现阶段是否存在抵押情况；同委托方确认是否考虑抵押情况。
（3）其他需要核实的情况。
（4）当事人代理律师承诺本次查勘估价对象位置和现状的真实、有效。
（5）评估公司与当事人确认查勘表内容，签订法院系统笔录，结束查勘。
（6）评估公司工作人员对估价对象室外情况进行实地查勘。
（7）待查勘结束后，估价人员将查勘表电子版传给承办法官，由承办法官组织双方当事人及法官签字，并将签字原件快递给估价机构。
（三）内业事项：
1、采用云评估在线查勘的司法鉴定项目，评估人员在撰写评估报告时，必须在估价假设和限制条件或特殊说明事项中就实地查勘方式、领勘人的身份与责任、委托方对所提供资料的责任、因采用云评估在线实地查勘方式可能给委托方及报告使用人带来风险等进行详细说明。
2、留证存档。估价机构应将有云评估在线实地查勘等过程中的所有谈话记录、邮件往来、音频、视频等电子资料完整储存于估价项目档案中。
（四）疫后补充现场实地查勘
如需补充现场实地查勘，现场查勘需要在双方当事人在场的情况下，或者在承办法官陪同下进行实地查勘。现场实地查勘工作的记录应当存进报告档案。
若远程在线实地查勘的结果与补充现场实地查勘有遗漏或差异但对估价结论不构成影响的，应及时向报告使用人做出详细补正说明；对估价结论有影响的或现场实地查勘发现重大不符的，应重新评估，协调委托方采取收回原评估报告等补救措施，并及时将有关情况向行业主管部门或北京及国家行业自律组织报备。
四、对于司法鉴定项目实行云评估的重点、难点
1、疫情结束后，补实地查勘的难度。
由于司法鉴定项目的特殊性，执行项目可能已经拍卖，承办法官、当事人等因素导致无法进行补实地查勘工作。这种情况下法院出具的委托函显得更加重要，但流程的完善性有待讨论。
2、确保领勘人现场查勘提供信息的真实性
（1）要求承办法官指定可以满足要求的领勘人。熟悉软件的应用，可以完全配合估价师的工作。
（2）在实地查勘期间将调查结果考察情况同领勘人进行核实，同视频展现情况进行核实。
实地查勘前估价师对估价对象产权资料梳理，了解估价对象房型、楼层、朝向等实物信息；通过街景地图、卫星地图、网络等资源了解区位信息；远程查勘时，与领勘人实际介绍情况进行对比、分析，结合领勘人现场视频、照片判断信息的正确性。个别无法确定的信息，可以咨询物业、开发商等。
五、对新环境下新工作模式的思考及总结
因司法鉴定项目特殊性，除遇到如新冠疫情等特殊情况外，应谨慎使用云评估流程。如使用云评估，应在承办法官及当事人协商，并且出具规范格式的委托函后，方可适用。使用同时，应谨慎留存过程证明资料，以备查档。
作者介绍：曹丽丽
注册房地产估价师，理学学士，2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部副总经理。
