2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）修正案，新修订的《土地管理法》于2020年1月1日正式实施。此次修订对于农民保护自身合法权益不受损害至关重要，特别是在集体土地征收上，进一步完善了征地程序。笔者将结合顺义区拆迁项目做法，对新修订的《土地管理法》对集体土地征拆工作的影响进行分析，略述己见。

  新修订的《土地管理法》实施后，对征拆工作的影响主要有以下几点：

  以往的棚改项目大多采取征地和地上房屋及附属物拆迁分开进行，最快两个月内便可完成地上房屋及附属物签约交房和拆除工作。新修订的《土地管理法》完善了征地程序，地上房屋及附属物拆迁补偿作为整个征地工作中的一个环节，无法独立开来，须严格按照程序执行。此外，征地程序强化为“批前公告”，充分保障了土地所有权人及土地使用权人的权利。与修订前的征地程序相比，修订后的征地程序主要增加了社会稳定风险评估和补偿安置公告（公告时间不少于三十日）两个环节，当多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，还需组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案，无疑延长了从现状到“场清地平”状态的周期。

  新修订的《土地管理法》实施后，集体土地上房屋拆迁等相关工作的管理部门发生变化。以往的棚改项目在取得立项批复后，原拆迁主管部门会在项目拆迁范围内发布张贴《关于在建设用地范围内暂停办理有关事项的公告》，明确拆迁范围内暂停办理以下事项：1.新批宅基地和其他建设用地；2.审批新建、改建、扩建房屋；3.办理入户和分户；4.核发工商营业执照；5.房屋、土地租赁；6.改变房屋、土地用途。公告发布张贴后违反上述规定的，拆迁时将不予认定。新修订的《土地管理法》实施后，规定应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地启动公告，告知征收范围、征收目的等事项，虽然征收土地启动公告中明确公告发布之日起在拟征地范围内抢栽抢建的不予补偿，但是存在以下问题：1.征地范围与拆迁范围不一定完全一致；2.征收土地启动公告仅对征地范围有效，对征地范围外无效；3.征收土地启动公告仅涉及抢栽抢种不予补偿，对于户口、经营等事项未做要求。这样一来，在后期的房屋建成时间等拆迁事项认定时缺少依据，容易引发当事人的质疑，从而影响项目的顺利开展。

  以往的棚改项目是实施主体向原拆迁主管部门申请核发《房屋拆迁许可证》，取得审批后正式发布拆迁公告（拆迁公告主要载明搬迁期限，即签约奖励期），启动拆迁、拆除工作。新修订的《土地管理法》实施后，北京市住建委、顺义区住建委均下发通知，明确表示自2020年1月1日起停止办理集体土地房屋拆迁许可证核发及延期相关业务。

  按照原拆迁政策，有《房屋拆迁许可证》的项目，在拆迁后期如遇到无法达成拆迁协议的情况，当事双方可向原拆迁主管部门申请行政裁决，行政裁决下达后可依据裁决结果执行拆迁补偿事宜，或者向法院申请强制执行。新修订的《土地管理法》实施后，对个别未签订征地补偿安置协议的，县（市）人民政府依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。被征收土地所有权人、使用权人在规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内又不腾退的，由县（市）人民政府依法申请人民法院强制执行，该处置方式仅对征地范围内有效，正如前文所述，征地范围与拆迁范围不一定完全一致，对于位于征地范围外的滞留户无法采取合法的强制措施，难以保障拆迁顺利完成。另外，停止核发《房屋拆迁许可证》，拆迁补偿方案就不再具有强制性，补偿金额将成为拆迁人与被拆迁人双方的谈判条件，将给拆迁工作带来很大的难度和不确定性。

  新修订前的《土地管理法》第二条虽然也规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，但未对公共利益进行界定。而新修订的《土地管理法》对公共利益进行了界定，对属于公共利益的情形进行了一一列举。新法第四十五条规定：“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。”新法还进一步规定了土地征收后的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。上述的增加内容，不仅使土地及房屋征收基本条件做到了统一，关键还明确限定了征收的目的，可以有效抑制“非法征收”、“超面积征收”等非法行为。通过对征收目的的审查，有利于保障土地权利不受侵害。

总之，从长远角度来看，新修订的《土地管理法》的实施对今后的征地拆迁、土地供应市场格局甚至是商品房市场价格均有深远的积极影响。

    土地资源管理学时，现任房地产业务三部项目经理。