文/王恒 刘攀
2020年第三季度，北京市房地产调控力度不放松，持续优化完善调控政策，加强宅基地管理，严禁借控规内容、教育医疗、户口等资源进行炒作，强化市场监管。同时北京进一步优化落户积分及公积金还款政策，发布经开区人才引进政策，放宽市场租房补贴申请门槛，构建稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。随着疫情得到有效控制后，北京市场迎来明显复苏。7月份楼市整体成交小幅上升。8月份楼市成交延续上月持续上行。特别是在9月份多个不限价商品房项目取证入市，新房成交规模持续上升，创前三季度新高。2020年第三季度，北京市整体成交量同比增长四成。
一、2020年第三季度北京市房地产市场相关政策及热点回顾
1.北京调整市场租房补贴申请条件及补贴标准。
2020年7月，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局联合印发了《关于调整本市市场租房补贴申请条件及补贴标准的通知》（京建法〔2020〕6号），自8月1日起实施。《通知》将进一步放宽本市市场租房补贴申请条件、提高市场租房补贴标准，明确放宽市场租房补贴申请门槛，申请家庭人均月收入调整为不高于4200元；提高市场租房补贴标准，3人及以上家庭最高补贴每月3500元。鼓励更多符合条件的家庭通过市场租房解决住房问题。
2. 北京公积金账户余额可直接还贷款。
2020年7月，北京住房公积金管理中心发布通知，自今年7月1日（含）起，受理的住房公积金个人住房贷款借款人，可以申请在每年1月和7月合同约定还款日，使用本人住房公积金账户资金直接偿还住房公积金个人住房贷款。其中，若借款人申请的是组合贷款，冲还贷业务只支持冲抵住房公积金个人住房贷款部分，商贷部分还款按各商业银行规定执行。
3.北京加强农村宅基地管理 严禁城镇居民购买。
2020年8月，北京市政府公布《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》，从六大方面22条措施落实“户有所居”，加强农村宅基地及房屋建设管理，明确村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。
4.《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》发布。
2020年8月21日，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（以下简称《核心区控规》）得到党中央、国务院正式批复，首都规划体系的“四梁八柱”已初步形成，将成为首都功能核心区发展、建设、管理的基本依据。明确了“两轴、一城、一环”（“两轴”即长安街和中轴线，“一城”即北京老城，“一环”即沿二环路的文化景观环线）的城市空间结构，加强空间秩序管控与特色风貌塑造，延续古都历史格局，推动老城内外和谐发展，融汇历史人文景观和现代城市风貌，塑造平缓开阔、壮美有序、古今交融、庄重大气的城市形象。
5.《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》正式对外发布。
2020年9月，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》正式对外发布，将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，调控力度不放松。全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备；持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
6.北京西城区房管局召开房地产中介行业规范从业行为会议。
2020年9月，北京西城区房管局要求各机构规范发布房源信息，不得借控规内容炒作核心区环境资源、教育资源、医疗资源、户口等，以免引发房价波动。
7．北京经开区发布“人才十条” 从住房落户等五方面提供服务保障。
2020年9月，北京经开区发布“人才十条”，针对不同层次、不同阶段人才的创新创业工作提供精准支持，将围绕奖励、扶持、住房、医疗、教育、落户等十个人才创新创业要素，进一步优化经开区的人才发展环境。
二、2020年第三季度北京市住宅房地产市场状况分析
1.2020年第三季度成交同比量价均有所上升。
2020年第三季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数18732套，较2019年第三季度增加4820套，同比上升34.65%%；销售面积达221.9万平方米，同比上升40.03%；销售金额累计人民币1046亿元，同比上升44.35%。
近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。
2.2020年第三季度住宅成交均价同比上涨。
2020年第三季度，北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价为47139元/平方米，环比下跌4.66%，同比上涨3%。单月环比来看，7月、8月北京商品住宅成交均价保持相对平稳，9月北京商品住宅成交均价为43527元/平方米，环比下跌11.93%，同比下跌4.48%。
2019年10月至2020年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见表1、图3：
3.昌平、大兴、朝阳成交量位居前列，丰台、顺义紧随其后。
从区域成交规模来看，2020年第三季度昌平区、大兴区、丰台区位居全市成交面积前三位，商品住宅（不含保障房）成交面积均超23万平方米；从区域成交变化来看，除石景山及延庆外，其余区域同比均不同程度增加；顺义区、开发区、通州区、怀柔区等区域成交面积同比涨幅较大，均超100%。
4.2020年第三季度市场仍处于供大于求状态。
2020年第三季度，市场整体处于供大于求状态，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为244.63万平方米，同比上升17%，销供比为0.91。与去年同期相比上升0.15%，和去年同期相比，销供比明显上涨，表明市场库存压力在逐渐减小。
2020年第三季度，商品住宅（不含保障性住房）库存量为1180.68万平方米，与6月底相持平，出清周期为19.35月，较6月底下降13.5月。
三、2020年第三季度北京市商业房地产市场状况分析
1．2020年第三季度北京商业供降求升，销供比增加。
2020年第三季度商业供应量为28.74万㎡，比去年同期同比下降15.88%。第三季度销售量为14.79万㎡，同比上涨21.71%。整个市场的供求情况变化明显差异，销供比上涨，由去年同期的0.36上涨至今年的0.51。库存压力减缓，出清周期由去年同期的24.84月缩短至22.75月，时间缩短8.53%。
2．销售额同比下降，销售均价同比下降。
根据统计资料分析可知，2020年第三季度商业销售额下降，但销售价格明显降低。其中商业销售额为41.32亿元，同比下降11.49%，销售价格为27941元/平方米，同比下降27.27%。详见图6、图7、图8。
四、2020年第三季度北京市办公房地产市场状况分析
1．北京写字楼市场供求同升。
根据资料显示，2020年第三季度写字楼批准上市面积达74.64万平方米，与去年同期相比上涨46.03%，销售面积为24.25万平方米，与去年同期相比上涨了8.67%。销供比略微下降，由去年同期的0.44降至今年的0.32。出清周期明显延长，截至9月底，出清周期为49.19月，同比增长31.55%。受金融、互联网等头部行业调整与波动等因素影响，企业规模扩张趋于谨慎，新租、扩租动力不足，短期内供大于求现象严重。
2．写字楼销售额环比上涨同比下降，销售价格环比、同比呈下降趋势。
根据资料显示，2020年第三季度办公用房销售量相对平稳，环比上升96.99%，同比上涨8.67%；销售额环比上涨58.07%，同比下降1.88%；销售价格环比下降19.76%，同比下降9.71%，详见图9、图10、图11。
注：以上数据来源于CREIS中指数据
五、北京房地产市场形势总结及预测
2020年第三季度，在楼市政策逐步收紧及三道红线出台影响下，将在一定程度上限制房企融资规模及拿地扩张速度，房企四季度将积极促销抢收回款，在一定程度上将推动供应改善，进而对成交产生一定带动作用。
价格方面，四季度新房供应增加，尤其是限竞房及纯商品住宅刚需产品积极入市，叠加部分项目让价促销影响，房价将面临一定调整压力，但考虑不限价地块项目入市增加，将在一定程度上带动房价结构性上涨影响，预计四季度北京房价水平将稳中有所波动
作者介绍：王恒
注册房地产估价师、注册土地估价师、北京市房地产经纪人，现担任北京华信房地产评估有限公司土地业务部总经理。
作者介绍：刘攀
注册房地产估价师、注册土地估价师，现担任北京华信房地产评估有限公司土地业务部高级项目经理。
