文/郝强 汤耀芳
2021年上半年北京土地市场竞拍走势向好，成交总量和成交总额均出现较大幅度增长。根据有关数据显示，上半年度北京市土地市场共成交58宗，同比增加48.72%；成交总额1391.50亿元，同比增长21.66%，土地市场温度不降，保持着较活跃的状态。
一、土地招拍挂市场总体情况 通过对北京市2021年上半年土地招拍挂市场成交情况分析得知，截至今年6月底，北京市共计成交土地达58宗，成交建设用地面积为418.65万平方米，成交规划建筑面积达711.79万平方米，成交额达1391.50亿元。北京市土地供应依旧以住宅用地为主，住宅用地34宗，工业用地16宗，商业/办公用地8宗。
图1:2017年-2021年北京土地招拍挂市场成交情况
根据2017年—2021年北京市土地招拍挂市场成交数据，2021年上半年度北京市土地招拍挂市场成交情况呈上涨趋势。从土地成交数量上看，比去年同期增长19宗，同比增长48.72%，环比增长31.82%。从成交土地面积来看，上半年成交建设用地面积418.65万平方米，比去年同期增长129.78%，环比增长82.1%；成交规划建筑面积711.79万平方米，同比增长95.17%，环比增长50.76%。从成交额来看，上半年度土地市场成交额达1391.5亿元，同比增长21.66%，环比上涨92.62%；平均楼面地价达19549元/平方米，同比下降37.66%，环比上涨27.77%。
图2:2021年上半年度北京土地招拍挂市场成交同比（环比）变化情况
二、土地交易时间分布情况分析
通过对2021年上半年度北京市土地成交情况进行分析得知，今年一季度共成交15宗，二季度共成交43宗，上半年土地成交集中在二季度的5月。5月份成交土地34宗，占总成交量的58.62%，成交建设用地面积213.97万平方米，规划建筑面积422.8万平方米；其次为2月份，成交8宗，占总成交宗数的13.79%，成交建设用地面积95.33万平方米，规划建筑面积114.23万平方米；3月成交数量最少，成交土地1宗，成交土地面积、规划建筑面积最少。
图3：2021年上半年度北京市土地成交面积情况
三、土地交易区域分布情况分析
通过对各区成交土地情况分析可知，2021年上半年度北京市成交地块呈现区域差异化，土地交易仍然以近郊和远郊新城为主，城六区为辅。成交的土地中仅有15宗地块位于城六区，占比25.86%，其中朝阳区10宗、丰台区和海淀区各2宗、石景山区1宗；其余43宗均分布于近郊和远郊新城，占比74.14%。从成交数量看，大兴区（含亦庄开发区），以16宗绝对优势位居首位，其次为通州区8宗，第三为昌平区和顺义区各4宗，怀柔区和密云区各3宗，平谷区2宗，房山区、门头沟区和延庆区各成交1宗。
图4：2021年上半年度北京市各区土地成交情况
从各区域成交建设用地面积看，大兴区（含亦庄开发区）最高为109.66万平方米；其次是顺义区，成交建设用地面积92.49万平方米；然后是通州区和朝阳区均超过40万平方米；密云区、平谷区和怀柔区成交建设用地面积均超20万平方米；昌平区、丰台区和海淀区成交建设用地面积均超10万平方米；房山区、门头沟区、石景山区和延庆区成交建设用地面积均不足10万平方米。
从各区域成交土地规划建筑面积看，大兴区（含亦庄开发区）成交规划建筑面积最大，为208.25万平方米；其次为顺义区，成交规划建筑面积101.22万平方米；朝阳区成交94.97万平方米位列第三；通州区成交88.31万平方米，其他区成交土地规划建筑面积均在50万平方米之内，其中丰台区、昌平区、怀柔区、密云区和平谷区成交土地规划建筑面积均约30万平方米；房山区、门头沟区和延庆区成交土地规划建筑面积均不超10万平方米。
从不同区域土地成交额来看，2021年上半年朝阳区土地成交额最高，达395.19亿元位居榜首，楼面地价4.16万元/平方米，成交的10宗土地均为居住用地，价格优势明显；其次是大兴区（含亦庄开发区），成交额206.15亿元，楼面地价较低约1万元/平方米，成交的16宗土地中大多数为工业用地；顺义区虽只成交4宗土地，但成交额高达164.28亿元，楼面地价1.62万元/平方米；通州区成交额128.05亿元,楼面地价1.45万元/平方米；海淀区成交2宗居住用地，成交额121亿元，楼面地价最高，达6.89万元/平方米，凸显了中心城区区位条件的优越性；丰台区成交额99.1亿元，楼面地价3.33万元/平方米；昌平区成交额94.29亿元，楼面地价2.48万元/平方米；石景山区成交额64.4亿元，楼面地价5.81万元/平方米；怀柔区成交额58.36亿元，楼面地价1.52万元/平方米；密云区、房山区和门头沟区成交额均在10亿元以上；平谷区和延庆区成交额均在4亿元左右，成交额最低，平谷区成交土地为2宗工业用地，成交额较少且楼面地价最低约1200元/平方米。总体来看，高地价依旧出现在中心城区，副中心及多点地区成交总额出现攀升，远郊区域正处于逐渐发展过程中。
图5：2021年上半年度北京市各区土地成交价格情况
四、土地交易用途及土地供应模式分析
从成交土地的用途来看，2021年上半年北京市土地供应仍旧以居住用地为主。成交土地总量中居住用地34宗，占比59%，成交数量与去年同期基本持平；工业用地16宗，占比27%，成交数量较去年同期增加10宗，同比增长167%，2021年上半年工业科研用地供应持续增长。商业/办公用地8宗，占比14%，成交数量较去年同期增加6宗，同比增长300%，商业用地供应节奏明显加快。
图6：2021年上半年度不同规划用途土地成交情况
从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积达205.7万平方米，规划建筑面积达416.11万平方米，相较去年同期增长约20%；而2021年上半年商业/办公用地和工业用地成交建设用地面积、规划建筑面积较去年同期均出现超大幅度增长，尤其是商业/办公用地，成交建设用地面积85.01万平方米，较去年同期猛增41倍，规划建筑面积89.95万平方米，较去年同期猛增14倍。其次是工业用地，成交建设用地面积达127.95万平方米，较去年同期增长772%，规划建筑面积达205.71万平方米，较去年同期增长699%。
图7：2021年上半年度不同规划用途土地成交面积2021年上半年度土地招拍挂市场成交的58宗土地中，除2宗工业用地、1宗居住用地、8宗商业/办公用地采用普通模式供出外，其余33宗住宅用地和14宗工业用地出让时均设置了一定的限制条件，主要有“竞地价、竞自持”、“限地价”、“先租后让，达产出让”、“限定产业类型”、 “限地价、竞政持”、“限地价、竞公租房面积”等多样化模式，土地供应出现新的调整，大多数地块均设置合理地价上限，更加科学合理的对土地市场进行优化调整。
图8：2021年上半年土地招拍挂市场成交土地供地模式情况
上半年度北京市33宗居住用地中有5宗以“竞地价、竞自持”模式供出；有9宗以“限地价”模式供出（设定土地合理上限价格，当竞买报价达到上限时，则不再接受更高报价，转为高标准商品住宅建设方案投报程序）；有13宗以“限地价、竞公租房面积”模式供出（设定土地合理上限价格，当竞买报价达到上限时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报“公共租赁住房”面积程序。同时，设定“公共租赁住房”上限面积，当现场竞报达到上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序）；
有6宗以“限地价、竞政持”模式供出（设定土地合理上限价格，当竞买报价达到上限时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序）。
图9：2021年上半年度 “限地价、竞公租房面积”成交区域分布情况
图10：2021年上半年度 “限地价、竞政持”成交区域分布情况8宗工业用地以“限定产业类型”模式供出，大多分布在多点地区和生态涵养区；其中大兴区、密云区和平谷区各成交2宗，通州区和昌平区各成交1宗，更加有针对性的促进区域行业发展。
图11：2021年上半年度 “限定产业类型”成交区域分布情况2021年上半年，北京供应了大量限价住宅用地，土地市场成交量增价减状况明显，限价居住用地的持续供应对企业拿地积极性产生一定影响，有助于控制土地市场溢价状态，供应结构的改变为未来北京新房住宅市场供应的多元化打下基础，同时满足多梯度人群的居住需求。
五、土地成交价格情况分析 从土地成交额来看，2021年上半年度北京市土地交易成交总额1391.5亿元，同比上涨21.66%。平均楼面地价约1.95万元/平方米，同比下降37.66%。
2021年上半年度土地成交额集中在5月，成交34宗土地，成交额1117.25亿元，占总成交额的80.29%，平均楼面地价2.64万元/平方米，成交土地宗数最多且成交总额最高，5月为住宅用地第一批集中供地，平均单价明显高于工业用地和商业/办公用地；其次为2月份，成交8宗，成交额136.32亿元，平均楼面地价1.19万元/平方米；1月份成交6宗土地，成交额126.96亿元，平均楼面地价1.89万元/平方米；4月成交5宗土地，成交额较低为5.28亿元，平均楼面单价1100元/平方米；6月成交土地4宗，成交额较低为5.36亿元，平均楼面单价1000万元/平方米；3月成交量及成交额最少，仅成交1宗，成交总额0.33亿元，平均楼面地价不足千元。
图12：2021年上半年度土地成交价格情况从不同规划用途土地成交额看，居住用地高居榜首，成交额最高约1295.94亿元，占上半年度土地成交总额的93.13%，同比上涨14.43%；其次商业/办公用地成交额75.3亿元，占比5.41%；工业用地成交额最低，仅占上半年度土地成交总额的1.46%。
从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，居住用地平均楼面地价最高，达3.11万元/平方米，同比下降8.42%，受首批次集中供地中大量地块限制地价的影响，楼面地价得到一定控制；其次是商业/办公用地平均楼面地价0.84万元/平方米，同比下降45.5%；工业用地平均楼面地价最低仅0.1万元/平方米，同比上涨19.15%。
图13：2021年上半度不同规划用途土地成交价格情况 根据有关数据，2021年上半年度北京市成交土地均通过挂牌方式进行出让，其中有30宗居住用地、2宗商业/办公用地出现溢价，平均成交溢价率为9.13%，较去年同期下降50.26%，由于集中大量供应限价住宅用地，大大降低了住宅用地市场的溢价空间，高溢价情况较难出现，从而致使平均溢价率急速下降局面出现。
图14：2021年上半年度北京市各区土地成交溢价率从各区域土地溢价情况来看：顺义区土地成交平均溢价率最高，达21.23%；其次为密云区平均溢价率14.95%；第三为通州区平均溢价率10.46%；朝阳区、延庆区和房山区超9%，大兴区和昌平区超5%。由此看出上半年高溢价出现在远郊新城区域及城市副中心，近年来大力发展副中心、多点地区、近郊及远郊新城已取得了明显成效，土地市场竞争明显，且逐渐趋于成熟，而中心城区溢价情况也得到了有效控制。
七、拿地企业性质 从拿地企业性质来看，2021年上半年度北京市土地市场土地竞得者以企业联合体和合资企业居多。成交的58宗土地中有19宗被企业联合体竞得，占总成交量的32.76%；有12宗土地被合资企业竞得，占总成交量的20.69%；单一国企（不含央企和联合体中的国企）竞得9宗土地，占比15.52%；外企7宗；民营企业6宗；上市公司4宗，事业单位1宗。
图15：2021年上半年度北京土地招拍挂市场拿地企业性质从不同用途土地的拿地企业性质来看，居住用地多被企业联合体竞得，其次是合资企业；工业用地合资企业拿地最多，其次是外企，值得一提的是通州区西集镇一宗工业用地由高校（西北工业大学）摘得；商业/办公用地大多被单一国企（不含央企和联合体中的国企）摘得。
图16：2021年上半年度不同用途土地拿地企业性质 八、小结及预测 通过对北京市土地市场供应数据的分析可看出，2021年上半年北京市居住用地成交总量出现适度攀升，工业用地和商业/办公用地与去年同期相比供应数量、建设用地面积和规划建筑面积均出现大幅度增长；住宅用地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）供应模式对于土拍溢价、楼市轮动周期有产生比较明显的影响，设定了土地竞得人更多新限制条件，溢价空间受到大幅度降低，进一步加强了对房企综合实力的考验。
从长期趋势来看，“土地财政”面临进一步的调整，土地出让收益划转税务部门，房企拿地以及政府出地都会更加谨慎，征收更为规范和透明，地方政府土地出让金收益收到一定程度监管，卖地积极性会相对降低。因此，预测下半年土地供应趋势可能会适当放缓。
作者介绍：郝强 土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任公司房地产业务三部总经理。
作者介绍：汤耀芳 会计学学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。
