2021年上半年，中央加快推进房地产税改革试点工作，并将土地出让金转由税务部门征收，进一步构建行政、金融、土地、税收等房地产调控长效联动机制，稳定市场预期，降低土地财政依赖度，房地产政策将延续以稳为主的基调。在此基调下，北京调控政策力度不放松，优化土地供应结构，增加宅地供应量计划，构建房地联动、一地一策机制。
  2021年上半年，北京市商品住宅新房市场和二手房市场成交规模均创近五年新高，新房成交均价同比小幅回调，二手房成交均价同比小幅上扬。2021年上半年，商办市场成交同比量跌价升，整体处于供大于求状态。
   
  一、2021年上半年北京市房地产市场相关政策及热点回顾
  1. 北京市整顿租赁市场秩序
  2020年2月，北京发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这三条内容其实管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。
  2. 北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市
  北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是2021年整顿房地产市场秩序的重中之重。针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象。2021年1月，北京市、区住房城乡建设委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人，要求各经纪机构及从业人员严格遵守相关法律法规，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。
  3.北京公布2021年度建设用地供地计划
  2021年3月，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市2021年度建设用地供应计划》。2021年度，北京安排建设用地供应总量3710公顷，与2020年持平。同时，2021年度供地计划坚守150万亩永久基本农田和166万亩耕地保有量底线，严格落实城乡建设用地减量，明确全年减量任务为10平方公里左右。2021年度，北京计划安排住宅用地1060公顷，其中包括产权住宅用地760公顷、租赁住宅用地300公顷。2021年度安排建设用地供应总量与2020年持平，住宅用地较2020年计划安排量增加了60公顷，并且土地供应更向租赁住宅倾斜，占比由2020年的13%提高到如今的30%。
  4.北京市明令禁止房企代收契税或公维资金
   2021年4月，北京市住建委发布《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》，规定在新建商品房交易过程中，应由购房人缴纳的契税和住宅专项维修资金，购房人应自行缴纳，房地产开发企业不得代收、代缴；房地产开发企业不得将代收购房人应缴契税或住宅专项维修资金，作为商品房销售和交付的前置条件；购房人缴纳契税或住宅专项维修资金，确需要代办的，可委托开发企业或第三方办理，但相应款项不得转入开发企业或其它第三方账户。
  5.北京开启对房地产市场的全方位整治
  2021年4月，北京市住建委对外发布《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，本轮专项整治范围覆盖新房、二手房及租赁三级市场。《通知》规范新房、存量房销售环节。重点整治无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、捆绑销售和违规分销、信贷资金违规购房等8个方面；规范住房租赁市场。重点整治违法群租房、短租房，群众投诉反映集中的租赁中介等。整治网络房源信息发布乱象。重点整治互联网平台发布的违规、虚假房源信息，一经发现即要求网站下架，并对发布违规房源的经纪机构、住房租赁企业限制房源信息发布，依法从严处罚。
  6.北京发布《北京市区片综合地价标准》
  2021年5月，北京市人民政府关于公布《北京市征收农用地区片综合地价标准》的通知，征收农用地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费两部分构成，不包括农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用。土地补偿费和安置补助费的比例，由各区政府参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的实际支付比例合理确定，原则上一个区行政区域内执行一个比例，并于标准公布后三个月内报市规划自然资源委备案，同时向社会公布。征收农用地以外的其他土地(包括集体建设用地、未利用地)，参照本标准执行。
  《通知》显示，标准公布后，征收集体土地应严格按照本标准签订征地补偿安置协议，落实征地补偿费用。其中，2020年1月1日至标准公布前已签订征地补偿安置协议的，补偿标准按照协议约定执行，低于本标准的补齐差额。2019年12月31日前已签订征地补偿安置协议的，补偿标准按照协议约定执行。通知明确，各区政府和北京经济技术开发区管委会在执行区片综合地价保证原有征地补偿水平不降低的前提下，可采取多元化的补偿方式，妥善安排好被征地农民的生产生活。已完成整建制农转非的，征地时应合理安排好被征地农民的社会保障费用。
  7.北京完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场
  2021年6月，北京市发布《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10号）。明确到2022年底，初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。适用范围为建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
  8.北京城市更新发布指导性文件及4个配套实施细则
  北京市政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，《意见》把北京的城市更新分为不同的圈层，每一圈层都有具体指导意见。其中，最内圈的是首都功能核心区，即东城、西城，将以保护更新为主。往外一圈是中心城区，包括朝阳、海淀、丰台、石景山，将以减量提质更新为主。城市副中心和平原地区的新城则须结合城市更新，承接中心城区功能疏解。远郊的生态涵养区则结合城市更新，适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。《意见》提出，城市更新主要方式有6种，包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新，以及其他类型。
  《关于实施城市更新行动的指导意见》发布后，与之配套的4个实施细则也正式印发，明确了鼓励和支持发展的新产业、新业态、新模式，并对相关审批手续办理要求及流程进行了细化，区分保护性修缮和恢复性修建，增设停车设施应征求居民意见，不鼓励对老旧厂房大拆大建。针对中心城区范围内以老办公楼、老商业设施为主的老旧楼宇，也提出了《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》。亮点之一是明确了规划使用性质兼容转换及临时改变建筑使用功能的要求。
  9.土地出让金划归税务部门征收
  2021年6月，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，决定将四项政府非税收入的征收机构改为税务部门。
   
  二、2021年上半年北京市商品住宅房地产市场状况分析
  1.市场整体保持高位运行
  2021年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数45176套，较2020年上半年增加26595套，受去年同期低基数影响，同比上升143.13%；销售面积达505.52万平方米，同比上升136.33%；销售金额累计人民币2387.33亿元，同比上升124.92%。
  2021年6月，单月成交规模超120万平方米，创近两年单月成交规模。
  近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。