近日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》（征求意见稿）（以下简称“通知”），对北京市国有土地上非住宅评估办法进行了细化，是对《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（以下简称19号文）的进一步完善，对评估公司从业人员今后对非住宅评估进一步指明了方向。
  与住宅评估的完善相比，非住宅评估呈现出很多复杂情形，首先用途多样，很难形成统一评估标准，比如对商业、办公用途房屋可以采用比较法、收益法，但是对于工业用途的非标准厂房就很难采用比较法，而采用成本法测算时，测算土地取得费用的时候由于各家公司的技术思路不同而呈现不同的评估结果。其次由于非住宅很多房屋由于历史久远，《房屋所有权证》与现状房屋有很大出入，有的房屋经过改扩建后与原权属证明发生了较大变化，给评估工作带来一定的难度。第三，在征收工作中的非住宅评估中，很多情况涉及国有企业老旧房屋，土地使用权大多是计划经济时代划拨或者根本没有《国有土地使用证》，在评估过程中，政府土地出让收益测算也是一个比较关注的焦点和难点，之前的法规文件尚未明确规定，也给评估造成一定的难度。综上，非住宅评估的复杂性远远高于住宅，由于没有形成像住宅一样的统一技术思路，故评估结果往往很难形成统一和一致，故评估从业工作人员也迫切需要细化的法规文件来指引评估方向。
  “通知”的出台，是对19号文的有利于补充和细化，很多新规定都是以2022年3月最新公布的基准地价文件为基础，为评估公司展开评估提供了技术思路和依据。笔者对以下几部分内容做简要分析和谈一些个人看法。
坚持房地一体
  国有土地上房屋征收，土地使用权价值是最主要的部分，“通知”的很多规定均与北京市政府最新发布的《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（以下简称基准地价文件）一致，如用途分类、土地级别修正、划拨土地使用权政府土地出让收益参数选择等等，实现了房地一体，标准统一。
对房屋用途进一步细分
  19号文对非住宅房屋用途主要分为商业、办公、工业，根据，非住宅的房屋对应基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类，并在评估时应参照基准地价土地用途二级分类对应相关用途确定非住宅房屋用途。   针对此项变化，最大的感受之一就是对部分商务金融用地的影响，根据最新的基准地价文件，商务金融用地中原“金融、证券、通讯、保险等营业网点用地”已划归为办公类（金融活动场所），即商务金融用地已全部归为办公类，最高使用年限为50年，对上述用地此前属于商业类，最高使用年限为40年，这种变化将会对评估价值产生影响。此外，公共服务类用地的出现也分化了过去工业用途和办公用途的部分土地及地上房屋，也会对评估结果产生较大影响。
对未登记房屋处理进行了详细规定
  “通知”中明确对已登记房屋改变用途如果符合市级政策的，可以进行用途调整，改变了过去征收中对《房屋所有权证》认定用途的唯一性。
  对未经登记的房屋，除区政府进行认定外，在评估结果也与已登记房屋进一步区分，即通过认定途径确定为合法建筑面积的房屋的评估值不能等同于登记房屋价值，而规定了扣减房屋评估值的15%，如果同时改变用途，比照前款再扣减房屋评估值的25%。这一规定改变了过去“认定即合法，价值无差异”的传统思路，进一步保证了已登记房屋的合法权益，显示了公正性。
评估方法进一步细化
  “通知”对19号文中的评估方法做了进一步规定，要求更加严格和进一步合理，为统一标准打下良好基础。
  对采用比较法评估非住宅房屋价值，对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项不得超过10%、综合不得超过15%。与《房地产估价规范》要求的单项20%，综合30%相比，要求进一步严格，修正幅度减少一半。避免因为可比实例修正幅度过大造成价值偏离。
  对于成本法评估，进一步规定了土地重置成本的技术路线。明确提出了土地重置成本评估中成本法权重不高于30%，基准地价修正法权重不低于50%，强调了基准地价在评估中的重要性和合理性。在以往评估中，采用成本法评估，获取的土地一级开发审定成本往往比基准地价及土地招拍挂案例要高很多，且审定成本之间往往缺少相关联系，造成价格的高低不等，缺乏统一性，这些都在客观上提高了征收成本，笔者认为通过对成本法权重的限制，加大基准地价体系在评估中的权重也符合土地政策，可以防止评估虚高，将评估拉至合理的水平，并可以使评估结果在一定程度上统一。 对划拨用地的规定
  “通知”明确规定了划拨土地非住宅房屋的评估技术路线，即房屋价值应以出让方式取得土地使用权的房屋价值扣减政府土地出让收益，这在实务工作中有着重要意义，划拨土地使用权的评估本身是一个比较棘手的难题，“通知”规定先通过设定房屋为出让土地下的完全产权房屋，然后扣减政府土地出让收益，减少了评估的复杂性，避免了直接评估划拨土地使用权价值的复杂性。而政府土地出让收益也可以依据北京市最新公布的基准地价文件取得，即商业、办公、公共服务类扣减25%，工业类扣减15%。也将过去评估中的“惯例”进一步确认，有利于评估工作的展开。同时，这里的政府土地出让收益仅作为评估技术路径设定，并不涉及财政收支两条线的问题。
  综上所述，由于国有土地上非住宅评估的复杂性和成本控制等要求，“通知”的出台与最新的基准地价文件相对应，为估价机构对国有土地上非住宅征收的评估工作的顺利开展提供了有力的评估依据和保障。